趙輝

（中鐵置業(yè)集團中南有限公司，武漢 430062）

1 引言

習近平總書記在黨的二十大報告中指出，“支持專精特新企業(yè)發(fā)展，推動制造業(yè)高端化、智能化、綠色化發(fā)展”。2021年1 月，財政部、工業(yè)和信息化部印發(fā)《關(guān)于支持“專精特新”中小企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》，明確2021-2025 年，中央財政重點支持專精特新“小巨人”企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。2022 年3 月，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)吉林省推進建筑領(lǐng)域“專精特新”中小企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展梯度培育工作方案的通知》，明確著力培育一批注重細分市場、聚焦主業(yè)、創(chuàng)新能力強、成長性好、具有特色的建筑領(lǐng)域“專精特新”中小企業(yè)。2022 年6 月，四川省人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)支持建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展十條措施的通知》，明確積極培育光伏建筑一體化、隔震減震、輸變電、建筑智能等“專精特新”企業(yè)?！皩＞匦隆笔侵钢行∑髽I(yè)具備專業(yè)化、精細化、特色化、新穎化的特征，他們掌握著“獨門絕技”，是行業(yè)中的單項冠軍或隱形冠軍，對國民經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要的推動作用?！皩＞匦隆庇?011 年7 月工信部首次提出，經(jīng)過多年的發(fā)展逐步上升為國家級戰(zhàn)略。2021 年以來，從中央到地方大力發(fā)展“專精特新”企業(yè)，推動金融、技術(shù)、人才等要素資源向“專精特新”企業(yè)聚集?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨下行，生存與發(fā)展愈發(fā)艱難，Z 公司要想實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，將自身往“專精特新”房地產(chǎn)企業(yè)方向發(fā)展勢在必行。

2 發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

近年來，國際政治經(jīng)濟環(huán)境復雜多變，國內(nèi)經(jīng)濟恢復面臨不少困難挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)主要指標持續(xù)下行，房屋新開工規(guī)模處于歷史低位，商品房銷售金額再次進入負增長區(qū)間，部分房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)暴雷，崇尚高周轉(zhuǎn)模式的恒大、碧桂園、融創(chuàng)等企業(yè)遭遇了生存危機，一直對品質(zhì)有較高要求的中海、萬科、綠城等企業(yè)則抵御住了沖擊，高品質(zhì)、高顏值、高價值的產(chǎn)品成為發(fā)展的主流，房地產(chǎn)行業(yè)正由“剛需時代”向“品質(zhì)時代”過渡，市場已經(jīng)從“賣方市場”變成“買方市場”。

Z 公司自成立以來，先后開發(fā)了長沙、武漢等城市7 個項目，代建待開發(fā)項目1 個，企業(yè)規(guī)模不斷擴大。但發(fā)展的同時，也存在著一些問題，例如，項目虧損多、盈利項目少、企業(yè)發(fā)展質(zhì)量不高、項目均集中在所在城市遠郊區(qū)域、產(chǎn)業(yè)類型單一、產(chǎn)品品質(zhì)有待提升、人才素質(zhì)參差不齊等。歸納起來主要有以下幾個方面：

第一，企業(yè)發(fā)展質(zhì)量不高。作為集團公司八大區(qū)域公司之一，Z 公司距離實現(xiàn)“強區(qū)域、優(yōu)項目”的管理目標還存在差距。一是項目區(qū)位不佳，抵御市場風險能力弱。目前所開發(fā)項目區(qū)位較偏遠，缺乏核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目，在市場下行情況下難以抵御市場風險，在售項目將面臨虧損。長沙市場開發(fā)沒有取得實質(zhì)性進展，近幾年未獲取新項目，將面臨退出長沙市場的風險。近兩年，公司轉(zhuǎn)變觀念，把代建代開發(fā)作為一項主營業(yè)務去經(jīng)營，但代建項目只能解決生存問題，無法解決企業(yè)變大變強的目標。二是主要經(jīng)濟指標長期徘徊不前。Z公司自成立以來，簽約額、營業(yè)收入、利潤等關(guān)鍵指標目標達成度較低且常年徘徊不前，業(yè)績指標對集團貢獻度小，存在感低。三是項目創(chuàng)效能力差。Z 公司項目虧損面廣，現(xiàn)有7 個項目中，其中2 個項目已納入集團公司治虧項目，目前在建在開發(fā)的3 個項目因市場下行嚴重，成交單價及流速均不及預期，整盤貨值減少、開發(fā)周期延長，存在潛虧風險。受市場下行影響，一些長累庫存去化艱難，個別項目虧損呈擴大趨勢，企業(yè)創(chuàng)效能力需進一步提升。

第二，企業(yè)管控水平不高。從對標學習調(diào)研和Z 公司自身情況來看，主要有以下問題：一是內(nèi)部管控體系不完善。Z公司由項目公司發(fā)展為區(qū)域公司，沒有建立起完善的內(nèi)部管控體系，各業(yè)務流程、模板標準化和職責邊界較粗放，各條線配合不暢，管控思路仍然停留在項目公司管理階段，對區(qū)域公司管理模式不清楚、不適應、不主動求變。二是考核激勵體系不健全。雖然初步建立起了績效考核制度體系，但體制機制建設(shè)活力不足，市場化薪酬與考核激勵體系建設(shè)步子不夠大，業(yè)績導向在企業(yè)還未真正樹立起來，廣大員工干事創(chuàng)業(yè)的積極性和創(chuàng)造性未能充分激發(fā)，市場化、專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展速度需加快。三是企業(yè)風險防范不到位。目前Z 公司沒有建立起完善的風險防控體系，針對成本、財務、內(nèi)控等關(guān)鍵領(lǐng)域缺乏全方位的風險評估、控制和監(jiān)測。四是標準化程度不高。部分業(yè)務標準化程度不高，產(chǎn)品標準化顆粒度不細，設(shè)計落地性不強，導致定位成本編制存在偏差、項目招采工作缺乏標準依據(jù)，后期管理過程中出現(xiàn)大量設(shè)計變更和簽證，目標責任成本管控壓力較大。

第三，產(chǎn)品競爭力不強。房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生深刻變化，越來越多的房企正在回歸經(jīng)營本源，以客戶為中心提升產(chǎn)品和服務質(zhì)量，打造符合市場需求的高質(zhì)量產(chǎn)品。但現(xiàn)階段，Z公司大多數(shù)項目定位于剛需或剛改，戶型設(shè)計、景觀打造、基礎(chǔ)配套等方面重視不夠，與現(xiàn)階段市場主流需求不匹配，尤其是早幾年開發(fā)的項目，產(chǎn)品設(shè)計過時，與目前主流戶型存在較大差距；雖然建立了“云、閱、彩、逸”四大產(chǎn)品體系，但在建筑品類、產(chǎn)品風格以及產(chǎn)品標準化方面不夠豐富和完善，與龍湖、綠城、仁恒等企業(yè)相比存在很大差距，沒有形成自己的特色和風格傳承。對客戶關(guān)注的敏感點感官重視不夠，有的出現(xiàn)窗臺不方正、墻面不垂直、標高不準確、防水滲漏、材料不達標等通病問題，引起退房、投訴、訴訟事件。

第四，人員層次參差不齊。近年來，雖然Z 公司人才工作逐步向市場接軌，在重要、關(guān)鍵崗位人才的引進、培養(yǎng)和選用上進行了大膽嘗試，但與轉(zhuǎn)型升級對高素質(zhì)人才的需求相比還有差距。主要表現(xiàn)在，一是員工專業(yè)度不夠，尤其是設(shè)計、成本、市場開發(fā)、營銷等領(lǐng)域缺乏成熟專業(yè)人才，現(xiàn)有人員素質(zhì)與企業(yè)發(fā)展要求存在一定的差距。二是人員更新流動慢，一些老員工知識結(jié)構(gòu)單一，專業(yè)能力傳統(tǒng)，創(chuàng)新性和能動性不足。三是青年人才培養(yǎng)滯后。大學畢業(yè)生職業(yè)生涯規(guī)劃指導不到位，對青年人才重使用輕培養(yǎng)，因項目少，青年人才缺乏成長歷練的平臺和機會。

3 優(yōu)化策略

3.1 在“專”字上用力，提升業(yè)務專業(yè)度

“?！奔磳I(yè)化，即專注深耕核心業(yè)務，提升專業(yè)化生產(chǎn)、服務和協(xié)作配套能力。

一是專注核心業(yè)務。聚焦主營業(yè)務經(jīng)營，提升在市場投拓、營銷去化、運營管控、降本增效等方面的獎勵標準，提升經(jīng)營的積極性。

二是加強業(yè)務專業(yè)化。通過專業(yè)化思維、專業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)方法提升房地產(chǎn)開發(fā)全鏈條的專業(yè)能力。要打造專業(yè)化的投資開發(fā)隊伍，加強投資項目信息收集、策劃和高端經(jīng)營，提高投資測算能力，提升可研定位的專業(yè)度，確保各項經(jīng)濟指標真實、客觀，為企業(yè)投拓新項目把好關(guān)、選好地，管控好投資開發(fā)風險。要統(tǒng)籌“大運營”管理，強化各類管理資源調(diào)度，全面開展項目策劃管理，強化多部門協(xié)同，突出“以銷定產(chǎn)、產(chǎn)銷匹配”，加大全流程動態(tài)監(jiān)管和“清單式”節(jié)點考核管理，充分總結(jié)“大運營”管控模式，形成全鏈條的管理指導手冊。要強化營銷策劃能力建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變營銷思維，把握政策窗口期積極營銷，加強區(qū)域營銷統(tǒng)籌力與項目營銷執(zhí)行力，主動拓客，改善客戶營銷體驗，靈活運用全員營銷、渠道營銷、網(wǎng)絡營銷等方式改善客戶營銷體驗，提高銷售效率，推動銷售工作。

三是要建設(shè)高素質(zhì)專業(yè)化人才隊伍。重點引進市場化職業(yè)經(jīng)理人，通過掛職鍛煉、崗位交流、特色培訓、末位淘汰等多種方式，培養(yǎng)政治素質(zhì)高、業(yè)務能力強的專業(yè)化干部人才隊伍。要持續(xù)弘揚專業(yè)專注的工匠精神，鞏固和拓展“專業(yè)、高效、協(xié)作、誠信、廉潔”的文化內(nèi)涵，在企業(yè)內(nèi)部培育專業(yè)專注的文化氛圍。

3.2 在“精”字上做優(yōu)，提高工作精細度

“精”指精細化，即提升精益建造、精細管理和精細服務的能力，提升品牌美譽度。

一是全面推進精益建造。通過設(shè)計優(yōu)化、工序穿插、工藝優(yōu)化等推進多余工序減少、質(zhì)量風險降低和建造成本降低等，以最小資源投入、最低成本創(chuàng)造高品質(zhì)產(chǎn)品[1]。要深化大商務管理，牢固樹立大成本意識，把全成本理念貫穿項目開發(fā)全過程?？蒲须A段，要通過合作開發(fā)、稅務籌劃等方式降低拿地成本。要充分調(diào)研市場，深入分析客戶需求，精準配置建設(shè)標準，在景觀園林、入戶大堂、電梯廳、車庫入戶等公共區(qū)域進行重點研究，開展專項設(shè)計，適當調(diào)增成本投入，確保好品質(zhì)看得見。要注意推進標準化產(chǎn)品線落地，提升設(shè)計的精細度，減少后期設(shè)計變更等。建設(shè)階段，要踐行“以銷定產(chǎn)”原則，突出快銷售、快回款，減少資金沉淀。在營銷方面，要創(chuàng)新營銷工作思路和打法，加大自主拓客、數(shù)字營銷、全民營銷等力度，精準制定營銷策略，減少分銷依賴，降低分銷費用；運營管理要做到精細，通過標準化工期體系和運營考核管理，加強定位優(yōu)化、方案設(shè)計、招標采購、工程建設(shè)等環(huán)節(jié)的統(tǒng)籌，打破部門壁壘，解決專業(yè)協(xié)同難、權(quán)責不清晰問題。安全質(zhì)量要做到精工，要從優(yōu)選擇總包單位、分包單位，尤其是水電安裝、裝飾裝修、景觀綠化等分包單位要強化管理，做好質(zhì)量通病防治，堅決防止出現(xiàn)外立面變形、滲水、空鼓、開裂等質(zhì)量通病，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

二是加強精細管理。加大授權(quán)放權(quán)，減少不必要的管理流程，全面提升組織效能；減少審批、報備事項，精簡決策流程及程序，縮短審批時限要求，提高決策效率。

三是加強精細服務。建立客戶分類管理機制，完善客戶全生命周期服務體系，打造重點客戶標準化服務體系，建立重點客戶定期交流與專人對接機制[2]，提升客戶滿意度。

3.3 在“特”字上謀變，開辟發(fā)展新賽道

“特”指特色化，即打造特色化的產(chǎn)品和服務。當前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)進入深度調(diào)整期，傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的發(fā)展模式已走向終結(jié)，更多的企業(yè)把資源投入一線城市核心區(qū)域、特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，尋找新的發(fā)展機會。通過到西安、成都等一些文旅項目調(diào)研學習，在產(chǎn)業(yè)模式上，可以借鑒“文旅+地產(chǎn)”項目模式，把文旅、大健康作為特色產(chǎn)業(yè)導入的引子與政府談判勾地，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，打造企業(yè)特色品牌；要持續(xù)拓展代建代開發(fā)方式，以資源共享、合作共贏為基本理念，緊盯各大資管公司的資產(chǎn)盤活項目、地方平臺存量待開發(fā)項目以及民營紓困或保交付項目，發(fā)揮品牌與專業(yè)優(yōu)勢，做大做強做優(yōu)公司的代建業(yè)務，開辟Z 公司發(fā)展新賽道，打造新的利潤增長點。要堅持拓展優(yōu)質(zhì)二級開發(fā)項目，立足武漢、長沙核心區(qū)域，強化與地方政府及其平臺公司合作關(guān)系，提前獲取核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目信息，提前謀劃，積極參與。整合社會資源，建強經(jīng)營網(wǎng)絡，以“高端經(jīng)營、全員經(jīng)營、立體經(jīng)營”的經(jīng)營方式，從多方面多端口鞏固經(jīng)營網(wǎng)絡，如系統(tǒng)內(nèi)單位、地方國央企、融資機構(gòu)等建立長期對接機制。要繼續(xù)發(fā)揮人才優(yōu)勢，采用獨特的工藝工法、建造方式，形成具有自身特色的被市場認可的產(chǎn)品和服務。

3.4 在“新”字上求破，提升核心競爭力

“新”指創(chuàng)新性，即推進技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和模式創(chuàng)新，提升市場競爭力。一是加強科研經(jīng)費投入。培育自主創(chuàng)新能力，創(chuàng)新產(chǎn)學研合作模式，深入分析市場需求，精準對標標桿企業(yè)，加強產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從規(guī)劃、建筑、景觀、精裝修、配套設(shè)備、服務體系等方面對現(xiàn)有住宅產(chǎn)品系列進行迭代升級，建設(shè)包含規(guī)劃建筑、景觀園林、室內(nèi)精裝等內(nèi)容的標準化體系，形成適合市場需求、滿足復制利用、凸顯國企特色、適配企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、具備行業(yè)競爭力的高端產(chǎn)品系。要強化新技術(shù)、工藝、新材料推廣應用，做好智慧社區(qū)、海綿城市、四代住宅應用，打造產(chǎn)品的賣點和亮點。探索建立按勞分配為主，技術(shù)、知識等多種因素參與分配為輔的薪酬激勵機制，激發(fā)員工創(chuàng)新動力。二是推進管理創(chuàng)新。堅持項目全周期管理理念，推進營銷、工程、質(zhì)量、安全、商務等系統(tǒng)協(xié)同，建立“大商務”“大運營”管理體系，推進合同全周期管理，推進標前、標后商務管理一體化[3]，挖掘新的利潤增長點。三是推進模式創(chuàng)新。探尋全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，探索“專業(yè)+”“地產(chǎn)+”發(fā)展模式，探索融資新路徑和新模式，推進項目非關(guān)鍵崗位兼職兼崗，探索繳納風險保證金、跟投或內(nèi)部承包機制，推進降本增效。

4 結(jié)語

“專精特新”企業(yè)是推動我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要推進器，承擔創(chuàng)新發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的引領(lǐng)作用。新形勢下，首先要保持戰(zhàn)略定力，專注深耕專業(yè)核心業(yè)務，掌握專業(yè)化產(chǎn)品技術(shù)與配套資源能力的領(lǐng)先優(yōu)勢；其次要堅持高質(zhì)量發(fā)展，提升精細化管理水平，提升品牌影響力；再次要堅持業(yè)務聚焦，打造特色化的產(chǎn)品與服務，成為專業(yè)細分領(lǐng)域的領(lǐng)軍者；最后要堅持創(chuàng)新驅(qū)動，全面塑造發(fā)展新優(yōu)勢。打造“專精特新”房地產(chǎn)企業(yè)不是一蹴而就的事情，要解放思想、改革創(chuàng)新，明確各階段的工作思路和工作重點，分階段、分步驟持續(xù)開展企業(yè)“專精特新”建設(shè)，打造成一個聚焦主業(yè)、創(chuàng)新能力強、成長性好、具有自身特色的建筑領(lǐng)域“專精特新”企業(yè)，實現(xiàn)有質(zhì)量、有效益、可持續(xù)的發(fā)展。