劉云鵬

本文對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理策略加以探討，旨在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和不足，并提出對(duì)應(yīng)的改進(jìn)策略，旨在有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的各種活動(dòng)和資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、指導(dǎo)、控制和評(píng)估的管理行為。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理需要制訂詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，明確開發(fā)目標(biāo)、時(shí)間進(jìn)度、資金需求等方面的內(nèi)容，確保開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行；合理安排相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)分工，明確各個(gè)部門和崗位的職責(zé)，確保開發(fā)項(xiàng)目的高效運(yùn)作；指導(dǎo)和督促房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)工作人員按照規(guī)定流程完成各項(xiàng)工作內(nèi)容，確保項(xiàng)目的質(zhì)量和效益。

開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作流程 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理需要先從市場(chǎng)調(diào)研做起，而后對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行策劃與招商，最后開展施工與資金管理。具體而言，在開始房地產(chǎn)開發(fā)之前需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況，確定開發(fā)項(xiàng)目的定位和規(guī)模，在確定開發(fā)項(xiàng)目后需要進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目策劃，包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資等方面的工作。之后，房地產(chǎn)開發(fā)需要通過(guò)項(xiàng)目招商，吸引其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資合作，明確各方的責(zé)任和權(quán)利并確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中需要進(jìn)行工程施工，包括土地平整、建筑施工等方面，房地產(chǎn)開發(fā)完成后需要對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行客戶服務(wù)，解決客戶在使用房產(chǎn)過(guò)程中的問(wèn)題，提高客戶滿意度。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題及原因分析

風(fēng)險(xiǎn)管理體系不完善 目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策還不夠完善，存在一些政策制度的缺失和不完善。例如，相關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和處罰機(jī)制不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致違規(guī)行為屢禁不止。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等，而部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，未建立科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、預(yù)警和控制機(jī)制，導(dǎo)致出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理。例如，在房地產(chǎn)交易和投資過(guò)程中信息的不對(duì)稱性使得買賣雙方在交易中存在較大的信息不對(duì)等問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)信息未及時(shí)傳遞或不準(zhǔn)確時(shí)將導(dǎo)致投資者無(wú)法準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)情況，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有更高的難度，政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各種因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨更多的困難與風(fēng)險(xiǎn)，需要靈活和及時(shí)的管理。

管理體系不成熟 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，管理體系不成熟首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平上。盡管我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，但許多企業(yè)的管理水平仍然停留在傳統(tǒng)的家族式管理階段，缺乏現(xiàn)代化的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和科學(xué)的管理體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理等方面存在諸多問(wèn)題，如決策隨意性大、財(cái)務(wù)管理不規(guī)范、員工激勵(lì)機(jī)制不健全等。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系不成熟還體現(xiàn)在政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管上。近年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次調(diào)控，但仍然存在監(jiān)管不到位、政策執(zhí)行不力等問(wèn)題。例如，一些地方政府在土地出讓、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)監(jiān)管等方面存在腐敗現(xiàn)象，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展提供了土壤。

管理人員的能力有待提高 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高。近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但與之相對(duì)應(yīng)的管理人才儲(chǔ)備卻相對(duì)不足，一些房地產(chǎn)開發(fā)管理層缺乏系統(tǒng)的房地產(chǎn)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度和應(yīng)對(duì)能力有限，導(dǎo)致開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題過(guò)多。另外，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)日益飽和的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新以適應(yīng)市場(chǎng)變化，然而部分管理人員過(guò)于依賴過(guò)去的成功經(jīng)驗(yàn)，缺乏對(duì)新模式、新技術(shù)、新理念的探索和應(yīng)用，導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)于守舊，并不適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)。最后，部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員在團(tuán)隊(duì)協(xié)作和溝通能力的培養(yǎng)上也存在不足，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及多個(gè)部門領(lǐng)域的合作，因此需要管理人員具備良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作和溝通能力，但部分管理人員在這方面的能力較為欠缺，影響了項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理策略

建立穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)管理體系 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程具有復(fù)雜性，涉及的環(huán)節(jié)較多，因此具有多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，在新形勢(shì)下建立穩(wěn)健的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理體系尤為重要。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，為此房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、評(píng)估和控制，同時(shí)建立一套科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，定期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。另外，市場(chǎng)環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此準(zhǔn)確把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要，為此公司需要加大對(duì)市場(chǎng)研究和預(yù)測(cè)的投入，深入分析市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素并及時(shí)調(diào)整開發(fā)策略，避免盲目開發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增加。資金是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的命脈，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的資金管理制度來(lái)確保項(xiàng)目的資金來(lái)源清晰透明，同時(shí)要加強(qiáng)資金的運(yùn)營(yíng)效率，合理安排資金使用，避免資金流轉(zhuǎn)不暢導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)管理，制訂合理的資金周轉(zhuǎn)計(jì)劃，確保項(xiàng)目的資金需求得到及時(shí)滿足。

建立現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系 新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而，近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)格的監(jiān)管和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為了應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系，以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。具體而言，在新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)、方向和路徑，為此企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)需求制定中長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確保企業(yè)的發(fā)展與國(guó)家政策和市場(chǎng)趨勢(shì)相一致。此外，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)明確企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

加強(qiáng)管理人員的能力培訓(xùn) 當(dāng)前的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)管壓力，經(jīng)營(yíng)管理人員是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心力量，此類員工的素質(zhì)和能力直接關(guān)系到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)管理人員的能力培訓(xùn)，提高他們的綜合素質(zhì)和管理水平，以應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下的挑戰(zhàn)。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)和進(jìn)修等方式提高管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和管理能力。例如，企業(yè)可以邀請(qǐng)行業(yè)專家和知名學(xué)者進(jìn)行授課，分享先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗(yàn)，從而提高管理人員的理論水平。又如，企業(yè)可以組織管理人員參加實(shí)地考察和交流活動(dòng)，拓寬管理人員的視野和思路，增強(qiáng)員工的實(shí)踐能力。

作者單位：中鐵十五局集團(tuán)東來(lái)地產(chǎn)開發(fā)有限公司