“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機(jī)制，上海等22個城市目前正開展試點?！?月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示。

有關(guān)房屋養(yǎng)老金的話題也引發(fā)社會廣泛關(guān)注，持續(xù)多日占據(jù)熱搜榜，其中也夾雜著一些誤讀。8月26日，住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人回應(yīng)關(guān)切表示，建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時期后，努力解決群眾急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長遠(yuǎn)。住建部同時表示，房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，不需要居民額外繳費，不會增加個人負(fù)擔(dān)。

實際上，“房屋養(yǎng)老金”概念提出已有兩年時間，但其資金來源、管理模式、增值運作機(jī)制等尚未有明確的實施方案或指導(dǎo)意見。房屋養(yǎng)老金與住宅專項維修資金是何關(guān)系？公共賬戶資金如何籌集、怎么花、如何管理？

何為“房屋養(yǎng)老金”？

房屋養(yǎng)老金尚無官方定義，一般指用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮等今年在《中國房地產(chǎn)金融》上發(fā)表的一篇文章中提出，鑒于農(nóng)村和城鎮(zhèn)非居住房屋有其特殊性，房屋養(yǎng)老金可先覆蓋城鎮(zhèn)居住類房屋試點，待制度成熟后探索擴(kuò)大范圍。

“房屋養(yǎng)老金制度并非今年才提及，經(jīng)歷了長時間的改革探索期。其出臺建立在三個市場背景之上，即房屋安全的惡性事件、民生急難愁盼的居住體驗問題、房地產(chǎn)存量時代的發(fā)展需求?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《中國報道》記者表示。

近幾年發(fā)生的多起重大住房安全事件，直指房屋安全管理的重要性，同時也敲響了警鐘。最讓人印象深刻的就是2022年長沙居民自建樓房坍塌事故。

當(dāng)年5月，住建部在湖南長沙設(shè)主會場召開視頻會議，部署開展全國自建房安全專項整治工作。這次會議指出要研究建立房屋體檢制度、房屋養(yǎng)老金制度、房屋質(zhì)量保險制度，此為三項制度首次被正式提出。

“通過適時對房屋進(jìn)行體檢了解各類房屋的安全狀況，根據(jù)不同的安全級別提供不同的修繕或拆除重建方案；房屋養(yǎng)老金制度為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供穩(wěn)定的資金來源，使房屋全生命周期安全保障成為可能；房屋保險制度則以市場化手段使安全問題防患于未然，起到災(zāi)后及時修繕、重建家園的作用。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池向《中國報道》記者闡釋三項制度之間的關(guān)系時說。

住房被視為“養(yǎng)老”問題的一環(huán)，也與房屋“老齡化”息息相關(guān)。住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)有接近20%的既有房屋建成年份超過30年，預(yù)計2040年前后，進(jìn)入“中老年”階段的房屋比例將增加至近80%。

“隨著時間推進(jìn)和房屋的折舊損耗等，房屋也會出現(xiàn)更多的安全問題。存量房也需要由‘老房子’進(jìn)入到‘好房子’的關(guān)鍵階段?！眹?yán)躍進(jìn)指出，以往老化住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金，主要來自住宅專項維修資金，該款項業(yè)主在購房時就已經(jīng)交納過，屬業(yè)主個人所有，實際上扮演了當(dāng)前熱議的房屋養(yǎng)老金角色。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，專項維修資金存在制度和規(guī)范陳舊、資金規(guī)模不夠大、應(yīng)對房屋安全新問題的解決能力弱等問題，且在現(xiàn)有制度體系下，動用住宅專項維修資金需要有三分之二以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，門檻過高、程序漫長，常常導(dǎo)致相關(guān)維修和保養(yǎng)工作效率低下。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強表示，進(jìn)一步完善住宅專項維修資金功能，建立房屋養(yǎng)老金制度，對房屋安全管理和提高住房品質(zhì)非常有必要。

“房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！弊〗ú肯嚓P(guān)司局負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時表示，公共賬戶由政府負(fù)責(zé)建立，不需要老百姓出錢。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房屋養(yǎng)老金制度不增加個人負(fù)擔(dān)，同時在政府資金支持下，可以更好擴(kuò)充房屋養(yǎng)老金資金池，有效保障后續(xù)房屋的維修管理，是從保護(hù)人民群眾住房安全角度制定的一項好政策，同時回?fù)袅恕胺课蒺B(yǎng)老金是變相收取房地產(chǎn)稅”的錯誤觀點。

兩個賬戶錢從哪兒來？

個人賬戶和公共賬戶共同構(gòu)成了房屋養(yǎng)老金的資金池，其中個人賬戶主要依托已有的住宅專項維修資金。但對于在住宅專項維修資金制度建立之前建成的老舊小區(qū)，該如何解決其個人賬戶資金來源問題呢？

嚴(yán)躍進(jìn)指出，住宅專項維修資金歸集政策在2000年左右正式實施，在此之前許多老舊房屋、房改房等都未建立專項維修資金的賬戶和數(shù)據(jù)，當(dāng)下這類“老破小”已進(jìn)入質(zhì)量疲勞期，如果完全依靠老舊小區(qū)改造會給政府帶來不小的壓力。

趙秀池認(rèn)為，未交納維修資金的老舊小區(qū)，業(yè)主應(yīng)該進(jìn)行補交。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者提供的一份研究報告顯示，當(dāng)前各地正在推進(jìn)住宅專項維修資金賬戶的補建和續(xù)籌工作，有望充實房屋養(yǎng)老金中個人賬戶的資金。例如，《北京市深化住宅專項維修資金管理改革實施方案（征求意見稿）》提及的工作機(jī)制指出，對于售后公房，有明確售房單位的，維修資金由售房單位補建，售房單位改制合并的由承繼單位補建，售房單位破產(chǎn)滅失的由其上級單位補建。未售公房與其他已交納維修資金住房位于同一個物業(yè)管理區(qū)域的，公房產(chǎn)權(quán)單位即業(yè)主應(yīng)參照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)補建維修資金。

此次提到的22城試點，重點是政府將公共賬戶建立起來。業(yè)界認(rèn)為，建立公共賬戶是落實房屋養(yǎng)老金制度的難點。

住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負(fù)擔(dān)、不減損個人權(quán)益”原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集。

“公共賬戶資金來源有很多，目前各地都在積極探索。我們根據(jù)目前各地的探索情況，列出了至少7項資金來源?！眹?yán)躍進(jìn)向《中國報道》記者列舉稱，如土地出讓金計提、老舊小區(qū)改造資金注入、財政支持、地方附加稅等稅費支持、建設(shè)單位繳納、住宅專項維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

其中，圍繞土地出讓金籌劃資金來源被認(rèn)為非常重要。成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波向媒體表示，抽取一定比例土地出讓金進(jìn)入公共賬戶具有較強的實操性，也符合“取之于房、用之于房”的要求。此外，抽取部分土地出讓金納入公共賬戶，實現(xiàn)前期開發(fā)與后期房屋使用成本聯(lián)動，地價越高，交存的房屋養(yǎng)老金也越高，也有利于平衡房價中的地價因素和房屋長期使用的成本。

“當(dāng)然，抽取的比例一定要科學(xué)合理，既要著眼當(dāng)前，又要謀劃未來。比例過高，影響地方財政收入；比例過低，則難以滿足后期房屋安全使用需要。”馮波說。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，公共賬戶的建立和資金注入，應(yīng)把握3個基本原則。一是量力而行、循序漸進(jìn)。要基于土地市場、財政壓力和各資金狀況，有序規(guī)劃時間表，在立法等基礎(chǔ)上有序推進(jìn)相關(guān)工作。二是試點先行。要求對急難愁盼和風(fēng)險隱患較大的小區(qū)率先做改革和資金支持，減少對資金一次性籌集方面的壓力。三是建立開放式的賬戶管理制度，立足小區(qū)“更安全”和“更增值”角度，鼓勵社會資本參與和支持公共賬戶的建設(shè)。

錢怎么花、如何管理？

上海作為22個試點城市之一，日前已明確將在浦東等區(qū)試點房屋養(yǎng)老金制度，明年將在全市范圍推開。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也要求浦東等區(qū)域加快研究配套制度、資金保障、項目標(biāo)準(zhǔn)、考核要求等。

業(yè)界認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度后續(xù)會逐漸在全國層面推開，不僅僅是資金籌集問題，資金如何使用和進(jìn)行有效管理也是要積極研究的一項重要工作。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前，房屋養(yǎng)老金的使用范圍和管理主體等并沒有統(tǒng)一的官方說明，由試點地區(qū)自行探索。但在總體方向上，強調(diào)發(fā)揮好個人賬戶和公共賬戶的協(xié)同作用，通過公共賬戶更好提升個人賬戶資金的使用效率，形成良性的資金使用補充機(jī)制，使房屋養(yǎng)老金資金的使用可持續(xù)、制度可持續(xù)。

小區(qū)專項維修資金夠不夠，誰說了算？如果不夠怎么辦，小區(qū)業(yè)主怎么決策？嚴(yán)躍進(jìn)稱，此類問題涉及資金的使用，隨著房屋養(yǎng)老金制度的建立，物業(yè)管理模式、業(yè)委會治理模式等都會發(fā)生系統(tǒng)變化，這期間，房屋養(yǎng)老金制度將會和智慧小區(qū)、房屋安全定期評估制度等進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)合，同時也會落實資金全程監(jiān)管制度。

“兩個賬戶的資金使用將落實?？顚Ｓ弥贫?，本身不應(yīng)存在資金挪用的情況，但現(xiàn)實中若是監(jiān)管不到位，這種情況就可能會發(fā)生?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這要求房屋養(yǎng)老金制度要成體系，適當(dāng)學(xué)習(xí)住房公積金制度，定期披露收支和結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，尤其是使用范圍和領(lǐng)域應(yīng)該有相應(yīng)的分類。

馮波說，房屋養(yǎng)老金作為一種新生事物，其中的政府公共賬戶該怎么建、怎么管、涉及的范圍有多大等都需要進(jìn)一步明確。

趙秀池也向《中國報道》記者強調(diào)，公共賬戶管理亟待明確，應(yīng)制定相應(yīng)的管理辦法，對其資金籌集渠道、使用途徑及提取辦法作出具體規(guī)定。

王業(yè)強則建議，各地應(yīng)設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋養(yǎng)老金公共賬戶和個人賬戶的歸集、使用、管理與監(jiān)督。同時，要加強資金的保值增值，借鑒社?；鹜顿Y運營管理經(jīng)驗，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)投資運營房屋養(yǎng)老金存量資金，提高增值收益水平。