陜西省各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià)與差異分析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)事關(guān)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起著至關(guān)重要的作用，面對(duì)目前復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和多種超預(yù)期因素的沖擊，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展、解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的各種問(wèn)題迫在眉睫。以陜西省各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)為研究對(duì)象，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度出發(fā)，對(duì)2013—2022年陜西省各地級(jí)市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，找出陜西省各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的差距，并針對(duì)存在的問(wèn)題，提出一系列切實(shí)可行的發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：陜西??；房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展水平；熵值法；綜合評(píng)價(jià)；差異分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2024）15-0041-04

一、引言及文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定有著舉足輕重的作用。近些年房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但同時(shí)越來(lái)越多的問(wèn)題也暴露出來(lái)，如房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等，對(duì)社會(huì)健康發(fā)展造成一定影響。陜西省作為我國(guó)西北部的重要省份，其城市化進(jìn)程的加快和人口的不斷增長(zhǎng)以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策支持等推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。然而，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在部分城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的不規(guī)范行為、陜西省各地級(jí)市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡等。

目前，國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的研究主要集中在三個(gè)方面：一是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的綜合評(píng)價(jià)研究，二是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)影響因素的研究，三是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)泡沫的研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)研究較多，在綜合評(píng)價(jià)方法研究方面，一般將其分為主觀評(píng)價(jià)法、客觀評(píng)價(jià)法和主觀客觀結(jié)合的方法。主觀評(píng)價(jià)法主要有層次分析和模糊綜合評(píng)價(jià)法以及灰色關(guān)聯(lián)度分析法[1]，客觀評(píng)價(jià)法主要有熵值法、TOPSIS法、主成分分析法和因子分析法[2]。在國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的研究中，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系研究主要從三個(gè)方面展開(kāi)：一是主要從房地產(chǎn)占整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的比重著眼，二是主要研究房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的周期變動(dòng)關(guān)系，三是主要涉及房地產(chǎn)價(jià)格泡沫以及房地產(chǎn)作為抵押品時(shí)其價(jià)格變動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。大部分學(xué)者近些年的研究主要集中在陜西省房?jī)r(jià)變動(dòng)、房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)各方面的影響以及房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，對(duì)陜西省房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的研究不多。

本文立足陜西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)際，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度出發(fā)，對(duì)陜西省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平進(jìn)行全面系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，找出差距并提出一系列切實(shí)可行的發(fā)展建議，旨在推動(dòng)陜西省房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健前行，提升陜西省房地產(chǎn)業(yè)整體水平，有效促進(jìn)陜西省地方經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。

二、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建及數(shù)據(jù)來(lái)源

本文根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論，分析陜西省各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的階段性特征，并梳理相關(guān)文獻(xiàn)，遵循指標(biāo)選取的基本原則，從而構(gòu)建相對(duì)合理的指標(biāo)體系，最終決定從發(fā)展規(guī)模、建設(shè)能力、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)四個(gè)維度構(gòu)建指標(biāo)體系，共選取11個(gè)二級(jí)指標(biāo)，見(jiàn)下頁(yè)表1。

本文選取2013—2022年陜西省十個(gè)地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標(biāo)，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《陜西省統(tǒng)計(jì)年鑒》《西安統(tǒng)計(jì)年鑒》及其他地級(jí)市的統(tǒng)計(jì)年鑒。部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》及電話咨詢(xún)相關(guān)部門(mén)。對(duì)于個(gè)別缺失數(shù)據(jù)主要采取年增長(zhǎng)率差補(bǔ)的形式確保數(shù)據(jù)的完整性。

三、陜西省各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià)

（一）熵值法計(jì)算原理

熵值法是對(duì)指標(biāo)賦權(quán)的一種方法，根據(jù)不同指標(biāo)數(shù)值的變化對(duì)整體產(chǎn)生的影響，先計(jì)算不同指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的熵值，根據(jù)熵值的大小來(lái)判斷指標(biāo)的權(quán)重，從而計(jì)算最后的得分情況，是一種不受主觀因素影響的客觀的賦權(quán)方法。

（二）陜西省各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)過(guò)程及結(jié)果

本文選用一次法熵值法處理面板數(shù)據(jù)，計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重。首先得到2013—2022年各二級(jí)指標(biāo)權(quán)重，然后根據(jù)二級(jí)指標(biāo)的信息熵值e、信息效用值g、權(quán)重系數(shù)w，計(jì)算各一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，結(jié)果見(jiàn)表2。結(jié)果顯示，發(fā)展規(guī)模與經(jīng)營(yíng)水平這兩個(gè)一級(jí)指標(biāo)所占權(quán)重最大，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響最為明顯。在發(fā)展規(guī)模這個(gè)一級(jí)指標(biāo)下，每萬(wàn)人房地產(chǎn)投資額與每萬(wàn)人房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)權(quán)重較高，這兩個(gè)指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模的主要依據(jù)。在經(jīng)營(yíng)能力這個(gè)一級(jí)指標(biāo)下，每萬(wàn)人商品房銷(xiāo)售額所占權(quán)重最大，是反映房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)。

將每個(gè)地區(qū)每年所對(duì)應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重與標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)（X'ij）相乘再相加，得出每個(gè)地區(qū)在不同年份房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合得分并排名，結(jié)果見(jiàn)下頁(yè)表3。

為了解陜西省各地級(jí)市在不同年份的得分情況及發(fā)展趨勢(shì)，將陜西省各地級(jí)市的得分情況繪制成折線圖，此舉也能更好觀察各地區(qū)發(fā)展水平之間的差異。通過(guò)折線圖發(fā)現(xiàn)2013—2022年西安市房地產(chǎn)業(yè)的綜合得分一直處于領(lǐng)先地位，初步推斷這得益于西安市作為陜西省省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)、人口規(guī)模大、高校數(shù)量多及企業(yè)聚集等因素。與西安市相反的是商洛市，商洛市的房地產(chǎn)業(yè)綜合得分在陜西省一直排名墊底，十年中只有2014年與2015年排名為第九名，其余年份排名均為第十名。商洛市受地理因素影響，可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地資源匱乏。加上外出人口規(guī)模大、工業(yè)發(fā)展緩慢等，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)購(gòu)房多持觀望態(tài)度，以致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。陜西省其他地級(jí)市的房地產(chǎn)業(yè)綜合得分總體呈上升趨勢(shì)，2022年全國(guó)經(jīng)濟(jì)流通較為緩慢，房地產(chǎn)業(yè)受到一定影響，得分水平有所下降。

四、陜西省各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的差異分析

為了縱向?qū)Ρ汝兾魇「鞯丶?jí)市在不同一級(jí)指標(biāo)維度下的區(qū)域差異性，分別計(jì)算出陜西省各地級(jí)市10年中每一年各一級(jí)指標(biāo)得分，然后取10年平均值，得到房地產(chǎn)業(yè)分項(xiàng)維度的平均得分，利用Python編程軟件繪制陜西省房地產(chǎn)業(yè)各維度熱力圖，見(jiàn)下頁(yè)圖1、圖2、圖3、圖4所示。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模方面，西安市的發(fā)展規(guī)模得分最高，為0.295 8，遠(yuǎn)超其他地級(jí)市，省會(huì)城市發(fā)展特征明顯。西安市于2017年3月1日開(kāi)始實(shí)施新的落戶(hù)政策，該政策在互聯(lián)網(wǎng)上被稱(chēng)為“史上最寬松落戶(hù)新政”，造成了大量人口流入。2018年，西安市成功入圍新一線城市，促進(jìn)了各行各業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也深受影響。銅川市的發(fā)展規(guī)模排名第二，寶雞市的發(fā)展規(guī)模排名第三。銅川市位于關(guān)中城市群內(nèi)，緊鄰西安市，加上近年來(lái)交通條件改善及銅川新區(qū)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入，銅川市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模日益龐大。寶雞市地處西安市、蘭州市、銀川市三個(gè)省會(huì)的中心地帶，是古絲綢之路和亞歐大陸橋的重要節(jié)點(diǎn)，且此地工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，在諸多影響因素作用下，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的評(píng)分相對(duì)較高。商洛市不管在房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)方面還是在平均就業(yè)人數(shù)方面，與其他地區(qū)均有較大差距，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模處于落后地位。其他地級(jí)市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模雖有所差別，但總體來(lái)說(shuō)差距不大。從建設(shè)能力方面來(lái)說(shuō)，西安市的房地產(chǎn)建設(shè)能力也遠(yuǎn)超其他地級(jí)市。銅川市、渭南市、漢中市、安康市的建設(shè)能力次之，建設(shè)能力最弱的依舊是商洛市。從經(jīng)營(yíng)能力方面來(lái)說(shuō)，西安市的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力得分遠(yuǎn)高于其他地級(jí)市，這也得益于省會(huì)城市所占優(yōu)勢(shì)。其他地級(jí)市中漢中的經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)不錯(cuò)，剩余其他地級(jí)市經(jīng)營(yíng)能力相差不大。從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方面來(lái)看，榆林市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好，處于省內(nèi)領(lǐng)先水平，這主要是因?yàn)橛芰值貐^(qū)擁有豐富的自然資源，例如煤炭、石油和天然氣。其次，榆林市還有豐富的鹽礦資源，促進(jìn)了榆林市交通運(yùn)輸、招商引資等方面的飛速發(fā)展，尤其是神木、府谷地區(qū)。受這些因素影響，榆林市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相較于其他地級(jí)市具有顯著優(yōu)勢(shì)。西安市、延安市、寶雞市、咸陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)整體處于中等水平，其他地級(jí)市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱。

五、建議

為提高房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，陜西省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推動(dòng)技術(shù)和模式創(chuàng)新，探索開(kāi)創(chuàng)發(fā)展新路徑。一是結(jié)合陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，利用大數(shù)據(jù)、人工智能等高新技術(shù)優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力與發(fā)展能力。二是積極推廣綠色建筑和智能家居等技術(shù)[3]，提高住宅品質(zhì)和舒適度，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。三是為避免房地產(chǎn)業(yè)泡沫的膨脹，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等模式，從而提高商品房建設(shè)能力，提升商品房竣工率，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)，保證交接房順利[4]。

陜西省房地產(chǎn)業(yè)的高水平發(fā)展離不開(kāi)政策方面的支持與保障，因此陜西省政府應(yīng)給予房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的政策支持：一是針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地利用程度不高、土地閑置等情況，陜西省政府應(yīng)合理把握土地開(kāi)發(fā)力度、把控土地供給，不斷優(yōu)化土地資源配置[5]，降低用地成本，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)利用土地的積極性。二是針對(duì)近年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)的萎靡趨勢(shì)，可以從落實(shí)稅收優(yōu)惠政策、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)著手，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展[6]。

為平衡區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提高區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)水平，西安市作為陜西省省會(huì)，應(yīng)擔(dān)起省會(huì)職責(zé)，以高水平發(fā)展帶動(dòng)其他地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。商洛市作為陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后地區(qū)，應(yīng)充分結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)資源，如環(huán)境資源等，打造地區(qū)特色房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開(kāi)辟新路徑。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，陜西省各地應(yīng)充分結(jié)合地區(qū)自身優(yōu)勢(shì)，探索自身特色發(fā)展模式，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展。

總之，陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖然面臨一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)，但是隨著技術(shù)的不斷進(jìn)步，在陜西省各房地產(chǎn)企業(yè)和政府的共同努力下仍有很大發(fā)展空間。相信通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和政策支持等，一定可以有效推動(dòng)陜西省房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而為陜西省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧作出貢獻(xiàn)。

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