住房“以舊換新”! 規(guī)則的擴圍或是優(yōu)化方向

住房“以舊換新”正在持續(xù)優(yōu)化擴圍。

4月30日，中共中央政治局會議召開，政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”。5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。

至9月17日，根據(jù)中指監(jiān)測，已有約130城開展住房“以舊換新”相關工作，各地“以舊換新”的模式也在前期中介優(yōu)先售房與國企收舊換新模式的基礎上進行了升級迭代，部分城市政策效果正在顯現(xiàn)。

各地創(chuàng)新舉措頻出

從當前各地已落地的“以舊換新”模式來看，仍以中介優(yōu)先售房、國企收舊換新模式為主。近幾個月，部分城市在上述兩種模式的基礎上，進一步結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，升級“以舊換新”政策。

一種是，國企收舊換新的收舊范圍擴至非住宅、區(qū)域擴至周邊城市。比如今年4月，無錫梁溪城發(fā)集團啟動首輪“以舊換新”，明確存量二手商品住房須位于梁溪區(qū)，置換房源須一對一，存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%，首批次“以舊換新”名額為200名。5月，“以舊換新”2.0版本發(fā)布，收購范圍擴大至全市，置換房源也增加到一換一、一換多。

另一種是，中介優(yōu)先售房加政府平臺收購“兜底”。比如5月8日，漳州發(fā)布了“以舊換新”政策，存量住房產(chǎn)權(quán)人申請“以舊換新”，并和運營主體簽訂舊房的《預購買協(xié)議書》，由平臺合作的中介機構(gòu)提供“優(yōu)先賣”等服務，同時存量住房產(chǎn)權(quán)人選擇意向房源。預購買協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，如舊房未能順利售出，則由運營主體按評估價格90%購買，作為保障性租賃住房（保租房）進行運營管理，供公共租賃住房（公租房）輪候?qū)ο蠛托率忻?、青年人等無房市民申請承租。

此外，還有企業(yè)“直購+幫賣”雙模式并行的升級模式。比如今年1月，華發(fā)股份珠海大區(qū)啟動收購業(yè)主的二手房，也是少有的房企直接參與收舊換新的典型案例。五一期間，珠海華發(fā)在收舊換新的基礎上加入“幫賣”模式，以滿足部分認為評估價偏低的舊房業(yè)主的需求，即“直購+幫賣”雙模式并行。截至8月14日，已累計意向置換客戶7983組，成交132套，還有264套進入驗房、評估實操流程。

值得關注的是，當前也有部分城市將“以舊換新”與其他樓市政策結(jié)合，如成都給予“以舊換新”業(yè)主更多政策支持，對于出售自有住房并在6個月內(nèi)購買新房的，可認定為首套房，同時公積金最高貸款額度上浮10萬元。通過配套購房政策的優(yōu)化，進一步降低購買新房的門檻及成本，對于舊房業(yè)主的參與積極性或有一定帶動效果，這種方式也有望成為更多城市參考借鑒的方向。

規(guī)則擴圍是政策優(yōu)化的方向之一

從政策落地效果上看，“國企收舊換新模式”是帶動效果相對較好的方式，但受限于收購資金影響，多數(shù)城市收購規(guī)模不足1000套，若后續(xù)有進一步資金支持，進展或?qū)⒚黠@加快。

鄭州目前采取的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小，舊房由國企平臺收購，同時給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可挑選購買，據(jù)報道，截至9月12日，共193個新建商品房項目參與以舊換新，較大的新房選擇范圍可以提升購房者參與“以舊換新”的積極性，也有利于加快進入房源庫的開發(fā)商庫存去化速度。

以南京為代表的“收舊換新”模式，對換房人可購買的新房項目有較嚴格約束，普遍限定在收購主體的新房房源，目前多個城市采取這種方式，目標收購套數(shù)多不足1000套，較小的收購規(guī)模一定程度上也影響了政策效果。

中介優(yōu)先售房的模式是更為市場化的方式，相對也更容易落地，當前北京、上海、廣州、深圳“以舊換新”均為中介優(yōu)先售房模式。根據(jù)中指監(jiān)測，截至9月17日，超70城采取此種模式，落地城市數(shù)量最多。以北京為例，中介優(yōu)先售房依托于二手房市場活躍度等因素，目前看對市場的帶動相對有限。

比如7月末，北京“以舊換新”活動迎來首單成交，該業(yè)主從看房到賣出舊房再到完成新房草簽僅花費10天左右，“以舊換新”明顯加快了換房周期。截至8月23日，參與新房項目增至48個項目，參與活動的新房項目超萬套，有超500人報名參加“以舊換新”，交訂金鎖定房源累計36套。

整體來看，各地在“以舊換新”執(zhí)行階段持續(xù)優(yōu)化相關政策，中介優(yōu)先售房與國企收舊換新兩種模式也逐漸結(jié)合，共同推進“以舊換新”落地見效。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，“以舊換新”舉措有利于打通一二手鏈條，在提高樓市活躍度方面起到一定帶動效果，后續(xù)或有更多城市落地相關舉措。但值得關注的是，當前各地“以舊換新”的規(guī)模還相對較小，國企收舊換新更多是依靠政府平臺自籌及金融機構(gòu)貸款，若未來給予更多資金方面的支持，進一步形成合力，將有望進一步擴大“以舊換新”對于市場的帶動效果，助力房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。

陳文靜建議，“以舊換新”規(guī)則的擴圍或?qū)⑹俏磥砀鞯卣邇?yōu)化的重要方向之一，如擴大收購舊房的物業(yè)類型、擴大可置換新房的范圍、擴大收購舊房的區(qū)域范圍等，跨城收購舊房或?qū)⑦M一步強化優(yōu)勢城市的集聚效應。