越秀地產(chǎn)因何退地？

拿地近三年沒(méi)開(kāi)發(fā)，越秀地產(chǎn)在廣州的兩宗地塊分別被收儲(chǔ)、收回，累計(jì)金額超120億元的事件，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

“這兩宗地塊一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)，應(yīng)該也是越秀地產(chǎn)本身覺(jué)得有開(kāi)發(fā)難度的項(xiàng)目”，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，“不過(guò)，這也是各方根據(jù)市場(chǎng)的變化，對(duì)一些存量土地的價(jià)值進(jìn)行了重新評(píng)估”。

閑置3年，越秀兩宗地塊被收儲(chǔ)/收回

近日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱：于2024年9月2日，土地開(kāi)發(fā)中心、廣州新秀及廣州城建訂立土地收儲(chǔ)協(xié)議。廣州新秀及廣州城建同意將番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的土地使用權(quán)交由土地開(kāi)發(fā)中心收儲(chǔ)，代價(jià)為50.03億元。補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心及番禺區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心按比例分別向廣州新秀及廣州城建提供等值的應(yīng)付票據(jù)。

2021年9月，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二被越秀地產(chǎn)以底價(jià)50.05億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)23000元/㎡。該地塊為住宅用地兼容商業(yè)設(shè)施用地，計(jì)算容積率建筑面積約21.8萬(wàn)㎡。截至公告日期，該地塊仍未開(kāi)發(fā)。越秀地產(chǎn)預(yù)期會(huì)因收儲(chǔ)而錄得除稅前虧損凈額約174.4萬(wàn)元。

值得關(guān)注的是，越秀地產(chǎn)還于8月30日發(fā)布公告稱，白云區(qū)廣龍地塊被廣州市土地開(kāi)發(fā)中心收回，該宗地塊由越秀華城于2021年4月購(gòu)得，于本公告日期仍未開(kāi)發(fā)。

廣龍地塊包含三幅土地，編號(hào)分別為AB0805110、AB0805117及AB0810104，總用地面積約為123879㎡，鄰近鐘落潭地鐵站并位于廣州白云區(qū)廣龍路西側(cè)及廣從公路北側(cè)。截至公告日期，該地塊仍未開(kāi)發(fā)。

根據(jù)此次收回土地協(xié)議，越秀華城同意以代價(jià)70億元（以最終評(píng)審為準(zhǔn)）向廣州市土地開(kāi)發(fā)中心交回廣龍地塊，補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心向越秀華城或廣州城建提供等值的應(yīng)付票據(jù)。

對(duì)此，越秀地產(chǎn)在公告中也表示，政府出于公共利益收回土地，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心已進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。作為用途變更的一部分，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心擬收回廣龍地塊，通過(guò)訂立收回土地協(xié)議對(duì)越秀華城進(jìn)行補(bǔ)償。

為何選擇此時(shí)退地？

值得關(guān)注的是，此次越秀地產(chǎn)退地的補(bǔ)償方式為應(yīng)付票據(jù)而非現(xiàn)金。在公告中，越秀地產(chǎn)披露，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的50.03億元土地收儲(chǔ)完成后，越秀集團(tuán)擬于日后參與在番禺區(qū)的土地受讓，白云區(qū)3宗宅地的70億元應(yīng)付票據(jù)擬將土地收回事項(xiàng)所得款全數(shù)用于集團(tuán)日后收購(gòu)位于廣州的地塊。

近期，廣州召開(kāi)了2024年秋季全周期土地服務(wù)推介會(huì)，圍繞“面向2049”的廣州城市發(fā)展戰(zhàn)略，以前沿科技創(chuàng)新展示集“云山珠水”“山水城田海”景觀于一體的超大城市綠洲發(fā)展愿景，介紹重點(diǎn)片區(qū)、核心板塊、重要節(jié)點(diǎn)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，并推介了24宗地理位置優(yōu)越、發(fā)展?jié)摿薮蟮拇硇詢?yōu)質(zhì)地塊，其中部分地塊已確定出讓時(shí)間并已完成掛牌。

“這次收儲(chǔ)或者收回的地塊沒(méi)有開(kāi)發(fā)，應(yīng)該也是越秀地產(chǎn)覺(jué)得存在一定開(kāi)發(fā)難度的項(xiàng)目?？赡苁鞘袌?chǎng)表現(xiàn)不理想，或者周邊價(jià)格下調(diào)比較多”，鄧浩志認(rèn)為。在他看來(lái)，這也是根據(jù)市場(chǎng)的變化，對(duì)于一些早期高價(jià)拍賣的存量土地，按照當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)行重新評(píng)估的過(guò)程。“補(bǔ)償?shù)戎档膽?yīng)付票據(jù)，不會(huì)給當(dāng)年的土地財(cái)政收入帶來(lái)真正的收益，本質(zhì)上變成了土地置換，也算是對(duì)下半年土地市場(chǎng)的支持吧”。

對(duì)于該事件，中指研究院華南分院楊永俊也表示，“越秀地產(chǎn)選擇此時(shí)退地，有利于其籌集資金競(jìng)拍整體素質(zhì)更優(yōu)異的地塊，減輕拓展新地塊帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力，并通過(guò)置換的方式優(yōu)化其土地儲(chǔ)備資源，有助于減緩其經(jīng)營(yíng)壓力”。