【摘要】本文從成本控制的背景出發(fā)，分析了房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和復(fù)雜性，以及內(nèi)部審計(jì)在成本控制中的重要性和作用。本文指出了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)目前存在的問題和挑戰(zhàn)，如審計(jì)范圍、獨(dú)立性、人員素質(zhì)、方法和手段、標(biāo)準(zhǔn)化流程和要求、信息化程度、問題整改和與公司發(fā)展管理需求的脫節(jié)等，并提出了優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的策略，如拓寬審計(jì)內(nèi)容和領(lǐng)域、建立獨(dú)立性保障機(jī)制、提高人員素質(zhì)、更新方法和手段、規(guī)范流程和要求、提高信息化程度、加強(qiáng)問題整改和緊密聯(lián)系公司發(fā)展管理需求等。本文旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制能力和管理水平提供參考和建議。

【關(guān)鍵詞】成本控制；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國家和社會(huì)的發(fā)展起著非常重要的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著激烈的市場競爭和不斷變化的政策環(huán)境，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本不斷上升，利潤空間不斷壓縮，成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題和挑戰(zhàn)。成本控制是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通過合理的成本核算、成本分析、成本控制和成本管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大效益和最佳投資回報(bào)。成本控制不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定，以及國家和社會(huì)的利益和福祉。為了有效地實(shí)施成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立和完善內(nèi)部審計(jì)制度，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和效率，防范和降低成本控制的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化管理。內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要管理工具和監(jiān)督手段，對(duì)于保障房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效運(yùn)行，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率和盈利能力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢和社會(huì)責(zé)任，具有重要的意義和作用?；诖耍疚膰L試探討成本控制背景下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作。

一、房地產(chǎn)成本控制的復(fù)雜性以及內(nèi)部審計(jì)的重要性

1.房地產(chǎn)成本控制的復(fù)雜性

房地產(chǎn)成本控制不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定，以及國家和社會(huì)的利益和福祉，因此房地產(chǎn)成本控制具有一定的復(fù)雜性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

dLcrhGX2ZP1MpZK/bsAZ8w==（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、涉及多方利益主體、受多重因素影響等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成、成本動(dòng)態(tài)、成本風(fēng)險(xiǎn)等都具有較高的復(fù)雜性和不確定性。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程包括前期籌備、立項(xiàng)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工監(jiān)理、銷售管理、售后服務(wù)等多個(gè)階段，每個(gè)階段都涉及到不同的成本要素、成本標(biāo)準(zhǔn)、成本控制方法等，需要進(jìn)行細(xì)致的成本核算、成本分析、成本控制和成本管理。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境包括政策環(huán)境、市場環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等，這些環(huán)境因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，需要進(jìn)行及時(shí)的成本預(yù)測、成本調(diào)整、成本優(yōu)化等。

2.內(nèi)部審計(jì)在成本控制背景下的重要性

內(nèi)部審計(jì)在成本控制背景下的重要性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）幫助企業(yè)識(shí)別和評(píng)估成本控制的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部審計(jì)可以通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算、成本分析、成本控制和成本管理等方面的審計(jì)，發(fā)現(xiàn)和揭示房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中存在的問題和隱患，如成本超支、成本浪費(fèi)、成本虛報(bào)、成本違規(guī)等，分析和評(píng)估這些問題和隱患對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響和后果，提出風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的措施和建議。

（2）通過績效評(píng)價(jià)和激勵(lì)措施促進(jìn)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。內(nèi)部審計(jì)可以通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制的績效和效果進(jìn)行審計(jì)，檢查和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)和戰(zhàn)略，是否達(dá)到了預(yù)期的效益和回報(bào)，是否存在改進(jìn)和提升的空間和潛力，提出績效評(píng)價(jià)和激勵(lì)措施的方案和建議，激勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制的持續(xù)改進(jìn)和優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在問題和挑戰(zhàn)

在成本控制背景下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)也面臨著一些問題和挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.審計(jì)范圍。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制涉及到多個(gè)階段、多個(gè)部門、多個(gè)方面，需要進(jìn)行細(xì)致的成本核算、成本分析、成本控制和成本管理，而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的審計(jì)范圍往往過于狹窄，主要集中在財(cái)務(wù)方面，忽視了經(jīng)營、管理、技術(shù)、法律等方面的審計(jì)，不能全面覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)和要素，也不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)防成本控制的風(fēng)險(xiǎn)和問題。

2.審計(jì)獨(dú)立性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性是指內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員在進(jìn)行審計(jì)活動(dòng)時(shí)，不受房地產(chǎn)企業(yè)的管理層或其他利益相關(guān)方的干預(yù)或影響，能夠客觀、公正、公開地執(zhí)行審計(jì)職責(zé)，保證審計(jì)結(jié)果的真實(shí)性和有效性。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性往往受到房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、人事安排、資金分配、審計(jì)報(bào)告等方面的制約，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員難以對(duì)成本控制進(jìn)行有效的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，甚至出現(xiàn)審計(jì)失職、審計(jì)失效、審計(jì)違規(guī)等現(xiàn)象。

3.審計(jì)人員素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的人員素質(zhì)是指內(nèi)部審計(jì)人員具備的專業(yè)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)、態(tài)度、道德等方面的綜合能力，是影響內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量和效果的重要因素。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的人員素質(zhì)往往不高，缺乏專業(yè)的培訓(xùn)和考核，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制的復(fù)雜性和不確定性不夠了解，難以應(yīng)對(duì)復(fù)雜的成本控制問題，也難以運(yùn)用先進(jìn)的審計(jì)方法和手段，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的效率和效果不理想。

4.審計(jì)方法和手段。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的方法和手段是指內(nèi)部審計(jì)人員在進(jìn)行審計(jì)活動(dòng)時(shí)，所采用的審計(jì)理論、審計(jì)程序、審計(jì)工具、審計(jì)技術(shù)等方面的綜合運(yùn)用，是保證內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量和效果的關(guān)鍵因素。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的方法和手段往往落后，主要依賴于對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的核查和分析，忽視了對(duì)經(jīng)營、管理、技術(shù)、法律等方面的審計(jì)，也缺乏對(duì)計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，難以適應(yīng)快速變化的市場環(huán)境和企業(yè)需求，也難以提高內(nèi)部審計(jì)的效率和效果。

5.審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化流程和要求。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化流程和要求是指內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員在進(jìn)行審計(jì)活動(dòng)時(shí)，所遵循的審計(jì)規(guī)范、審計(jì)準(zhǔn)則、審計(jì)程序、審計(jì)報(bào)告等方面的統(tǒng)一規(guī)定，是保證內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量和效果的基本條件。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化流程和要求往往不明確，沒有制定和執(zhí)行相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度和規(guī)章，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的質(zhì)量和效果依賴于內(nèi)部審計(jì)人員的個(gè)人能力和主動(dòng)性，也難以形成內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)機(jī)制，也難以提高內(nèi)部審計(jì)的水平和水準(zhǔn)。

6.審計(jì)信息化程度。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的信息化程度是指內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員在進(jìn)行審計(jì)活動(dòng)時(shí)，所利用的信息技術(shù)、信息系統(tǒng)、信息資源等方面的綜合運(yùn)用，是提高內(nèi)部審計(jì)效率和效果的重要途徑。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的信息化程度往往不高，缺乏有效的信息采集、處理、分析、傳遞、存儲(chǔ)等方面的信息技術(shù)和信息系統(tǒng)，也缺乏對(duì)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)的信息資源的整合和共享，也缺乏對(duì)內(nèi)部審計(jì)信息的保密和安全的措施，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的信息化水平和水準(zhǔn)不高，也難以發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的信息化優(yōu)勢。

7.審計(jì)問題整改工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的問題整改工作是指內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員在進(jìn)行審計(jì)活動(dòng)后，對(duì)發(fā)現(xiàn)的成本控制的問題和隱患，提出的整改措施和建議，進(jìn)行的跟蹤和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計(jì)的目的和效果的實(shí)現(xiàn)，是提高內(nèi)部審計(jì)效果和價(jià)值的重要環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的問題整改工作往往流于形式，缺乏有效的跟蹤和監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的問題和隱患不能及時(shí)和有效地解決，也導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的目的和效果不能達(dá)到，也影響了內(nèi)部審計(jì)的信譽(yù)和地位。

8.審計(jì)與公司發(fā)展管理需求脫節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的目的和作用是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和管理提供參考和依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理工具和監(jiān)督手段。然而，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)往往與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理需求脫節(jié)，缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體把握和對(duì)房地產(chǎn)市場的敏感度，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容和方向不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和發(fā)展目標(biāo)，也難以為房地產(chǎn)企業(yè)的決策和管理提供有效的支持和服務(wù)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的策略

1.拓寬審計(jì)的內(nèi)容和領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和成本控制的要求，拓展審計(jì)的內(nèi)容和領(lǐng)域，不僅要對(duì)財(cái)務(wù)方面進(jìn)行審計(jì)，還要對(duì)經(jīng)營、管理、技術(shù)、法律等方面進(jìn)行審計(jì)，全面覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)和要素，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)防成本控制的風(fēng)險(xiǎn)和問題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的績效和效果提供有效的保障和改進(jìn)。

2.建立和完善內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性保障機(jī)制。一是在組織結(jié)構(gòu)上，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)該+DmWOrKNI1LoyDz21dFUUw==直接向房地產(chǎn)企業(yè)的最高管理層或董事會(huì)匯報(bào)，避免受到其他部門或人員的干預(yù)或影響；二是在人事安排上，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)該具有專業(yè)的審計(jì)資格和能力，遵守審計(jì)的道德和規(guī)范，避免出現(xiàn)利益沖突或偏見；三是在資金分配上，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)該有足夠的審計(jì)資源和設(shè)備，保證審計(jì)的質(zhì)量和效率，避免受到財(cái)務(wù)方面的限制或壓力；四是在審計(jì)報(bào)告上，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)該客觀、公正、公開地反映審計(jì)的結(jié)果和意見，避免受到信息方面的控制或修改。

3.提高內(nèi)部審計(jì)的人員素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)培訓(xùn)和考核，提高內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)、態(tài)度、道德等方面的綜合能力，培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人員的創(chuàng)新精神和團(tuán)隊(duì)精神，激發(fā)內(nèi)部審計(jì)人員的工作積極性和主動(dòng)性。

4.更新內(nèi)部審計(jì)的方法和手段，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的內(nèi)部審計(jì)理論和實(shí)踐，運(yùn)用現(xiàn)代的內(nèi)部審計(jì)技術(shù)和工具，拓展內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容和領(lǐng)域，豐富內(nèi)部審計(jì)的形式和方法，提高內(nèi)部審計(jì)的質(zhì)量和效果，增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的靈活性和多樣性。

5.規(guī)范內(nèi)部審計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化流程和要求。制定和執(zhí)行統(tǒng)一的內(nèi)部審計(jì)規(guī)范、準(zhǔn)則、程序、報(bào)告等方面的規(guī)定，建立和完善內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)行內(nèi)部審計(jì)的定期和不定期的檢查和考核，確保內(nèi)部審計(jì)的質(zhì)量和效果的一致性和可比性。

6.提高內(nèi)部審計(jì)的信息化程度。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的信息技術(shù)和信息系統(tǒng)的建設(shè)和應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)的信息采集、處理、分析、傳遞、存儲(chǔ)等方面的信息化，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)的信息資源的整合和共享，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)信息的保密和安全，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的信息化優(yōu)勢。

7.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的問題整改工作。對(duì)內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)的成本控制的問題和隱患，及時(shí)提出整改措施和建議，明確整改的責(zé)任和期限，實(shí)施有效的跟蹤和監(jiān)督，確保內(nèi)部審計(jì)的問題和隱患得到及時(shí)和有效的解決，確保內(nèi)部審計(jì)的目的和效果的實(shí)現(xiàn)，提高內(nèi)部審計(jì)的效果和價(jià)值。

8.緊密聯(lián)系內(nèi)部審計(jì)與公司發(fā)展管理需求。充分了解房地產(chǎn)企業(yè)的整體情況和發(fā)展目標(biāo)，充分了解房地產(chǎn)市場的變化和需求，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和發(fā)展目標(biāo)，制定符合房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容和方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的決策和管理提供有效的支持和服務(wù)。

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（作者單位：萬科南方區(qū)域企業(yè)管理（廣東）有限公司）