為房“養(yǎng)老”未雨綢繆

房屋養(yǎng)老金作為傳統(tǒng)維修基金的升級版，不僅在內(nèi)涵上超越了維修基金的范疇，還對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略帶來深遠(yuǎn)影響。隨著行業(yè)環(huán)境的變化，房企融資模式正在從依賴信用融資向?qū)嵨镔Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移。這意味著未來企業(yè)將更注重資產(chǎn)管理，尤其是在存量房市場中的老舊小區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目中，企業(yè)將獲得新的收入來源和社會責(zé)任感提升

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱 “住建部”）副部長董建國在談到加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式時(shí)表示，住建部正與相關(guān)部門共同研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險(xiǎn)制度，以構(gòu)建全生命周期房屋安全管理的長效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在開展試點(diǎn)。董建國表示：“關(guān)于房屋養(yǎng)老金，個(gè)人賬戶已經(jīng)通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金建立，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府建立公共賬戶?！?/p>

房屋養(yǎng)老金制度迅速成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。部分民眾認(rèn)為，這關(guān)乎自身財(cái)務(wù)狀況，因此尤為關(guān)注房屋養(yǎng)老金的籌集方式及使用途徑，甚至有網(wǎng)民表示房屋養(yǎng)老金就是變相收取房產(chǎn)稅。8月26日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在媒體采訪中表示，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶即現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金，按照規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶由地方政府負(fù)責(zé)建立，通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金等途徑籌集，不會增加居民額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。個(gè)人賬戶的資金主要用于住宅共用部位和設(shè)備的維修與更新，而公共賬戶的資金則用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

防患未然 未雨綢繆

房屋養(yǎng)老金制度的提出并非無的放矢，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國城鎮(zhèn)中已有近20%的房屋建成超過30年，預(yù)計(jì)到2040年，這一比例將增至80%。住宅等一般性建筑主體結(jié)構(gòu)耐久年限為根據(jù)建筑設(shè)計(jì)的不同，房屋的使用壽命也有所不同。一般性質(zhì)的民用建筑的設(shè)計(jì)壽命為50年，而鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的大型或重要建筑的設(shè)計(jì)壽命可以達(dá)到80年或以上。但在現(xiàn)實(shí)中，由于種種因素會縮短這一年限，比如除了自然老化之外，還有因?yàn)樵O(shè)計(jì)不當(dāng)、施工錯誤、使用不當(dāng)、多次裝修等人為因素，地震、洪水、臺風(fēng)等自然因素，這就造成了一般房屋在建成30年后需要較為專業(yè)的維護(hù)和修繕，否則有可能會出現(xiàn)房屋安全隱患，給人民的財(cái)產(chǎn)和生命健康造成損失。在此背景下，如何確保房屋的長期安全與使用價(jià)值，成為房屋養(yǎng)老金制度討論的核心問題之一。

房屋養(yǎng)老金并非新概念。早在2022年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《全國自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》中，就提出了“完善房屋質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度”的構(gòu)想。2023年3月，住建部等15個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理的通知》進(jìn)一步明確了試點(diǎn)工作的要求，探索創(chuàng)新房屋安全管理的方式。

建立房屋養(yǎng)老金制度的目的是為老舊房屋的“體檢”和維護(hù)提供資金支持。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的解讀，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶資金來自于業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金，主要用于房屋共用部位和設(shè)施的保養(yǎng)和更新。公共賬戶則由政府籌集資金，用于房屋體檢、應(yīng)急維修和保險(xiǎn)等項(xiàng)目。公共賬戶的建立意味著業(yè)主無需額外繳費(fèi)，減少了居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

在現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金制度下，資金的使用面臨諸多挑戰(zhàn)，如需要三分之二以上業(yè)主同意才能動用，流程復(fù)雜，且部分老舊住宅維修資金不足，續(xù)繳制度難以落實(shí)。這一困境加劇了房屋老化帶來的安全隱患，特別是在超大城市中，房屋老化問題尤為突出。

業(yè)內(nèi)專家指出，現(xiàn)行的維修基金制度雖然在保障住宅的日常維護(hù)中發(fā)揮了重要作用，但其資金規(guī)模有限，難以應(yīng)對老舊房屋的大規(guī)模更新需求。為此，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，建立房屋養(yǎng)老金制度將為房屋安全管理提供長期的資金保障渠道。該制度還將與房屋體檢和房屋保險(xiǎn)制度相互銜接，確保房屋在全生命周期內(nèi)的安全。

例如，房屋需要定期進(jìn)行體檢，以發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋存在維修需求，則可動用個(gè)人賬戶資金進(jìn)行修繕，如翻修外墻、維修電梯或檢修消防設(shè)施。若房屋面臨自然災(zāi)害或其他非人為安全事故，則可通過公共賬戶資金進(jìn)行緊急維護(hù)或理賠，確保房屋安全。

房屋養(yǎng)老金制度旨在為老舊房屋的維護(hù)提供資金保障，特別是在房屋逐漸進(jìn)入老齡化階段時(shí)。通過個(gè)人賬戶和公共賬戶的結(jié)合，制度為房屋全生命周期的管理提供了資金來源，減少了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，并在房屋的體檢、維修和保險(xiǎn)等方面形成了綜合保障體系。

錢從哪來？用到哪去？

“房屋養(yǎng)老金”的資金來源及是否需要購房者承擔(dān)，是社會熱議的焦點(diǎn)問題。8月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在新聞發(fā)布會上明確表示，房屋養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶已通過業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金建立起來。試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府建立公共賬戶，而不是增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授尹飛在政策解讀中表示，公共賬戶的資金來源于公共財(cái)政，地方政府將通過多種渠道籌集資金，如地方財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金和住房公積金增值收益等。這一公共賬戶的建立遵循“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則。住建部直屬期刊《建筑》雜志也澄清，房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶的資金來源不需要居民額外繳費(fèi)。

近年來，地方政府通過多種方式積累資金，如財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金歸集、住房公積金增值收益等，以建立用于房屋安全管理、體檢和維修的資金池。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正加快推進(jìn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度的試點(diǎn)工作，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。這些制度的推出，旨在確保房屋全生命周期的安全管理。

房屋養(yǎng)老金不僅限于現(xiàn)行的住宅專項(xiàng)維修基金，其內(nèi)涵更加廣泛，政策措施尚在完善中。

房屋養(yǎng)老金制度主要由三大支柱構(gòu)成：

個(gè)人賬戶：即由業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金，已按現(xiàn)行規(guī)定建立。

公共賬戶：由地方政府通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金、住房公積金等渠道籌集，主要用于房屋體檢和維修等。

商業(yè)性房屋養(yǎng)老金：包括房屋綜合安全保險(xiǎn)和商業(yè)性補(bǔ)充資金。

公共賬戶的資金按“取之于房、用之于房”的原則使用，重點(diǎn)保障房屋體檢和安全管理。根據(jù)住建部的解讀，相關(guān)部門正在通過試點(diǎn)探索更加穩(wěn)定的資金渠道，以確保房屋安全管理的資金需求不加重業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

此外，現(xiàn)行的住宅專項(xiàng)維修基金雖然已累計(jì)超過一萬億元，但由于使用程序復(fù)雜，實(shí)際動用率較低。部分城市如上海、北京的資金結(jié)余較大，使用率僅為累計(jì)歸集的10%左右。建立房屋養(yǎng)老金制度，能夠有效解決老舊房屋日益增長的維修和更新需求，填補(bǔ)現(xiàn)有維修資金的不足。

房屋養(yǎng)老金制度的試點(diǎn)工作旨在為房屋的全生命周期管理提供穩(wěn)定的資金保障，通過個(gè)人與公共賬戶的協(xié)同，不僅解決房屋老化帶來的安全隱患，也為未來的房屋維修和維護(hù)提供了更為有效的資金支持。

激活市場新增長

房屋養(yǎng)老金作為傳統(tǒng)維修基金的升級版，不僅在內(nèi)涵上超越了維修基金的范疇，還對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略帶來深遠(yuǎn)影響。隨著行業(yè)環(huán)境的變化，房企融資模式正在從依賴信用融資向?qū)嵨镔Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移。這意味著未來企業(yè)將更注重資產(chǎn)管理，尤其是在存量房市場中的老舊小區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目中，企業(yè)將獲得新的收入來源和社會責(zé)任感的提升。

根據(jù)估算，一、二線城市的老舊小區(qū)改造市場規(guī)?；蜻_(dá)數(shù)萬億元，全國范圍內(nèi)的潛力更是不可估量。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去房企依賴增量市場拉動發(fā)展，現(xiàn)在則是存量市場帶動發(fā)展，特別是老舊小區(qū)改造成為重點(diǎn)業(yè)務(wù)方向。

面對這一巨大的市場機(jī)會，房企需要轉(zhuǎn)變理念，不僅關(guān)注新房市場，還應(yīng)聚焦如何讓老舊小區(qū)煥然一新。上海中原地產(chǎn)研究經(jīng)理盧文曦也提到，房屋養(yǎng)老金對房價(jià)、房租有一定的正向影響，但短期內(nèi)效果難以顯現(xiàn)。房企應(yīng)通過試點(diǎn)探索、積累經(jīng)驗(yàn)，逐步從修房向全國推廣。

老舊房屋的比例正在迅速增加。嚴(yán)躍進(jìn)在其針對房屋養(yǎng)老金制度的研究報(bào)告中表示，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至少15%的房屋房齡已超過20年，預(yù)計(jì)到2030年，這一比例將上升到32%。如此龐大的老舊房屋規(guī)模，將帶來巨大的維修資金需求。

當(dāng)前根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)存量住房總規(guī)模達(dá)到約350億平方米；嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)房屋檢測、電梯更換等各地情況估算，每平方米房屋每年安全管理成本約為5元；再根據(jù)各房齡段的房屋進(jìn)行簡單平均和估算，其估計(jì)存量房平均剩余房齡約25年。

據(jù)此三者相乘，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若要持續(xù)開展全國性的房屋養(yǎng)老金政策，未來至少需要4.4萬億元的資金投入。

當(dāng)前，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶積累資金約為一萬億元，仍存在約3.4萬億元的資金缺口。隨著政策落地，每年需約1300億元用于房屋管理和維修。與此同時(shí)，這種巨大的資金需求也催生了一個(gè)4.4萬億規(guī)模的市場。

房屋養(yǎng)老金的主要用途之一是房屋體檢和檢測，這將推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。傳統(tǒng)檢測機(jī)構(gòu)包括房屋檢測中心、建設(shè)工程檢測中心等，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，而新型檢測機(jī)構(gòu)則通過數(shù)字化技術(shù)快速提供精確的檢測服務(wù)。此外，防水、隔音、抗震、甲醛檢測等細(xì)分領(lǐng)域也有望獲得更多機(jī)會。

設(shè)施設(shè)備安裝行業(yè)在過去因資金提取困難面臨增長瓶頸，但隨著養(yǎng)老金公共賬戶的建立，資金流動將更加順暢，相關(guān)行業(yè)將迎來增長機(jī)遇。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，智能設(shè)備、數(shù)字化設(shè)備和房屋維修管理服務(wù)等領(lǐng)域也會獲得更大的發(fā)展空間。

隨著房屋養(yǎng)老金制度的推進(jìn)，房屋維修和檢測市場將在存量房市場下獲得新的發(fā)展契機(jī)。對于房企而言，如何適應(yīng)這一變化，并參與老舊小區(qū)改造，將成為未來重要的增長點(diǎn)。對于房屋檢測、設(shè)備安裝等相關(guān)行業(yè)，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的建立帶來了巨大的市場機(jī)遇。

（責(zé)任編輯 李秀江）