風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化思路探析

摘要：隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日益復雜化，本文以風險導向為視角，深入探討房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀與問題，分析其內(nèi)部控制環(huán)境、風險管理機制、控制流程和監(jiān)督能力，同時從優(yōu)化控制環(huán)境、強化風險管理、完善控制流程和加強監(jiān)督能力四個方面，提出相應的優(yōu)化思路和措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)構建健全、有效的內(nèi)部控制體系，以促進其可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：風險導向；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，其健康發(fā)展對經(jīng)濟穩(wěn)定具有重要意義。當前，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免面臨市場風險、政策風險、財務風險等多重風險因素。傳統(tǒng)的內(nèi)部控制模式已難以滿足當前風險管理的需求，為進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平，現(xiàn)階段應以風險導向為出發(fā)點，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀、問題與必要性進行研究，以此深度探討內(nèi)部控制策略，提高其市場競爭力和風險抵御能力。

一、風險導向內(nèi)部控制理論概述

風險導向內(nèi)部控制理論作為現(xiàn)代企業(yè)風險管理的核心理念，側重于在企業(yè)內(nèi)部建立全面的風險識別、評估、監(jiān)控和應對機制，以此確保企業(yè)有效控制和降低各種潛在風險，保障企業(yè)目標的實現(xiàn)和價值的增長。風險導向內(nèi)部控制理論認為，內(nèi)部控制不應局限于監(jiān)督財務報告的準確性和合規(guī)性，還要識別和評估可能影響企業(yè)運營和戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的風險。在審計領域，風險導向內(nèi)部審計已成為現(xiàn)代內(nèi)部審計的主要形式，專注于評估企業(yè)內(nèi)部妨礙實現(xiàn)公司目標的風險，并以此為基礎進行審計?，F(xiàn)代風險導向審計方法強調(diào)，審計應以被審計單位引起重大錯報的風險為導向，評估其內(nèi)外部風險因素，并據(jù)此確定審計的重點和范圍。

二、風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化的必要性

（一）增強風險管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，一般面臨的風險有市場波動、政策調(diào)整、資金鏈斷裂等。優(yōu)化內(nèi)部控制，以風險導向為原則，可顯著提升企業(yè)對風險的管理能力，而風險評估體系的建立，也能使企業(yè)及時識別和評估潛在風險，進而減少風險不確定性帶來的負面影響，還可在風險出現(xiàn)時迅速做出反應，減少損失。此外，強化風險管理能力還能增強企業(yè)的市場競爭力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅實保障。

（二）提高企業(yè)運營效率

完善的內(nèi)部控制體系可促進企業(yè)資源合理配置和使用，從而減少資源浪費和重復工作。內(nèi)部控制流程上的標準化和自動化，也可在企業(yè)的運營管理、決策規(guī)劃等方面減少人為錯誤，提高決策的質(zhì)量和速度。對于企業(yè)產(chǎn)業(yè)項目的運營流程，良好的內(nèi)部控制，還可為企業(yè)提供項目進度的實時監(jiān)控，以此確保按時按質(zhì)完成開發(fā)任務。對于企業(yè)的整體發(fā)展與管理而言，內(nèi)部控制的效率提升不僅能縮短項目周期、降低成本，還能間接提高客戶滿意度，為企業(yè)贏得良好的市場口碑。

（三）保障財務報告的真實性和可靠性

真實可靠的財務報告是企業(yè)樹立信譽、吸引投資者和合作伙伴的重要保障，也是企業(yè)長期發(fā)展的可靠支撐。財務報告作為房地產(chǎn)企業(yè)對外展示經(jīng)營成果和財務狀況的重要窗口，優(yōu)化內(nèi)部控制，可基于風險導向的角度，確保財務報告的真實性和可靠性。財務審計和監(jiān)控流程的嚴格管控，有助于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)和糾正會計錯誤，避免財務數(shù)據(jù)的失真。此外，內(nèi)部控制還有利于企業(yè)在財務管理上防止出現(xiàn)財務欺詐的行為，保護投資者和利益相關者的利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

（一）控制環(huán)境有待完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時，內(nèi)部控制環(huán)境還未能同步跟進，存在一定缺陷和不足?？刂骗h(huán)境在內(nèi)容上屬于內(nèi)部控制體系的基礎，涉及企業(yè)文化、組織結構、人力資源政策以及高層管理者領導風格等。當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在控制環(huán)境的管理與優(yōu)化上，其企業(yè)文化尚未形成對風險管理的重視，組織結構也過于復雜，整體的決策效率較為低下。在人力資源政策上，也未能充分激勵員工參與風險管理，而高層管理對內(nèi)部控制的重視程度不足，進一步阻礙了內(nèi)部控制的有效推進，增加了企業(yè)運營風險。

（二）風險識別能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險種類繁多，常見的有市場風險、信用風險、法律風險、操作風險等。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在風險識別方面還存在一定不足，表現(xiàn)在缺乏系統(tǒng)的風險管理流程、風險識別方法不夠科學、對市場變化的敏感度不高、，以及新興風險認識不足等方面。其中，風險識別的不足易導致企業(yè)無法及時發(fā)現(xiàn)和預警潛在的風險，從而錯失采取預防措施的最佳時機；風險識別能力的不足還可造成企業(yè)在制定戰(zhàn)略和經(jīng)營決策時缺乏風險考量，增加了決策失誤的可能性。

（三）控制活動流程不規(guī)范

控制活動是內(nèi)部控制體系的核心環(huán)節(jié)，由審批流程、授權體系、記錄保持、資產(chǎn)保護等項目構成。部分房地產(chǎn)企業(yè)在控制活動的不同環(huán)節(jié)上，還缺乏明確的規(guī)范和標準，導致流程執(zhí)行不一致，甚至出現(xiàn)漏洞。例如，審批流程過于隨意，缺乏必要的審核和監(jiān)督；授權體系不夠明確，職責不清；記錄保持不夠完整，缺乏信息的準確性和可追溯性；資產(chǎn)保護措施不夠到位，資產(chǎn)損失風險增加。上述問題的存在，一方面增加了企業(yè)的運營風險，另一方面也影響了企業(yè)的合規(guī)性和信譽。

（四）內(nèi)部監(jiān)督較為乏力

內(nèi)部監(jiān)督是內(nèi)部控制有效運行的保障機制，主要對內(nèi)部控制體系進行持續(xù)監(jiān)控、定期評估和及時反饋。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部監(jiān)督方面，監(jiān)督機制不夠健全、監(jiān)督力度較弱以及監(jiān)督人員專業(yè)能力不足，造成監(jiān)督結果的應用有效性較差，影響企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的及時性，對于內(nèi)部控制的持續(xù)改進也造成一定滯后性。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部監(jiān)督上還較為乏力，對于風險的響應不夠及時，增加了風險管理的難度。

四、風險導向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

當前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列調(diào)整和變化，2024年一季度的數(shù)據(jù)顯示，新房價格在改善型樓盤的推動下小幅上漲，而二手房價格則有所下降。盡管新房成交面積同比下降顯著，但春節(jié)后市場活躍度有所回升，其中二手房市場表現(xiàn)出較好的穩(wěn)定性和增長勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比有所下降，但降幅開始收窄，顯示出市場調(diào)整的初步效果。同時，房屋新開工面積面臨下行壓力，全國商品房待售面積達到歷史最高水平，反映出市場存在一定的庫存積壓問題。對于房地產(chǎn)的內(nèi)部控制而言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場近年來的調(diào)整和變化要求房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制，以應對市場波動和風險。在內(nèi)部控制的優(yōu)化思路上，房地產(chǎn)企業(yè)應增強對市場變化的敏感度，及時調(diào)整經(jīng)營策略，以應對新房和二手房市場的價格波動。面對新房成交面積下降和投資額減少的情況，房地產(chǎn)企業(yè)也應加強財務管理，優(yōu)化資本結構，確保資金的合理流動和風險控制。而面對高企的商品房待售面積，房地產(chǎn)企業(yè)須加強庫存管理，以靈活的定價策略和促銷活動加快庫存去化。在新開工面積的下行壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)還應對新項目的市場前景和財務可行性進行嚴格分析，避免無效投資。

（二）強化風險管理機制

在國內(nèi)的房地產(chǎn)政策層面上，監(jiān)管部門正持續(xù)優(yōu)化房企融資政策，以緩解企業(yè)資金壓力。市場分化現(xiàn)象也日益明顯，優(yōu)質(zhì)地塊的供給增加，對核心城市的新開工規(guī)模產(chǎn)生積極影響。短期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比下行趨勢仍將持續(xù)，但隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的加快落實和重大工程項目的推進，預計市場逐步穩(wěn)定。全年來看，新房市場銷售規(guī)模預計進一步回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比降幅有望收窄，市場調(diào)整和政策效應逐步顯現(xiàn)。對于國內(nèi)房地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化和市場環(huán)境的演變，盡管監(jiān)管部門在努力緩解企業(yè)資金壓力，但于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其融資風險依然存在，企業(yè)需要應對融資成本波動和渠道不確定性，確保資金鏈的穩(wěn)定性。在市場分化現(xiàn)象上，房地產(chǎn)企業(yè)也應提高對不同區(qū)域市場特征的敏感度，并靈活調(diào)整市場策略。

（三）完善內(nèi)部控制流程

房地產(chǎn)項目通常需要大量資金投入且回收周期較長，隨著行業(yè)利潤率逐步下降，企業(yè)應優(yōu)化資本結構，確保資金的合理流動。在內(nèi)部控制的流程上，房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格審批財務報告流程、合同管理流程、資產(chǎn)管理流程等，以此識別其中的不足和潛在風險點。根據(jù)風險導向的原則、行業(yè)市場環(huán)境與政策環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應按需重新設計流程，確保每一步都有明確的責任分配、操作標準和檢查機制。在技術手段上，房地產(chǎn)企業(yè)應利用信息技術手段，如企業(yè)資源規(guī)劃（ERP）系統(tǒng)，提高流程的自動化和透明度，減少人為錯誤和欺詐行為的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制流程通常從項目啟動到交付，涉及其整個生命周期。在項目啟動階段，房地產(chǎn)應進行市場調(diào)研和項目可行性分析，確保投資決策的合理性；在土地獲取階段，評估土地價值并確保合規(guī)性；在項目規(guī)劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)應在設計管理和成本預算環(huán)節(jié)，確保項目滿足市場需求和預算約束。進入施工管理階段，房地產(chǎn)企業(yè)應將施工監(jiān)督和成本控制作為核心，以保障工程質(zhì)量和預算控制。對于銷售和營銷階段，房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策略的制定、執(zhí)行以及銷售監(jiān)控的過程中，應結合市場反饋及時進行響應。而在財務監(jiān)控階段中，房地產(chǎn)企業(yè)應加強現(xiàn)金流管理并做好定期財務報告，以此為管理層提供關鍵的財務信息；風險管理階段中則及時識別潛在風險并制定應對措施，以減輕不確定性的影響。

（四）強化內(nèi)部監(jiān)督能力

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督發(fā)展是逐步成熟和完善的過程，在萌芽期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，內(nèi)部監(jiān)督主要依賴于企業(yè)所有者或高層管理者的個人監(jiān)督，監(jiān)督方式較為原始和非正式。隨著企業(yè)規(guī)模的增長和業(yè)務復雜性的提升，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開始建立初步的內(nèi)部監(jiān)督制度，如設立內(nèi)部審計部門，并制定基本的監(jiān)督流程和規(guī)范。對于國家監(jiān)管力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督應注重法規(guī)遵循，如確保財務報告的真實性和稅收合規(guī)性。在技術層面上，信息技術的發(fā)展也間接促使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督進入信息化階段，監(jiān)督效率和精準度在原有基礎上得到提升。因此，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展和市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督也應以時代發(fā)展觀，適應當前的發(fā)展需求和外部監(jiān)管要求。而在強化內(nèi)部監(jiān)督能力的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也應在原有內(nèi)部控制流程的持續(xù)監(jiān)控基礎上，對企業(yè)各項業(yè)務活動定期實施審計和評估，該環(huán)節(jié)可建立獨立的內(nèi)部審計部門，使其負責對內(nèi)部控制的有效性進行評估，并提出改進建議。另外，企業(yè)還應該建立反饋和整改機制，以此確保內(nèi)部審計發(fā)現(xiàn)的問題能夠得到及時解決。

（五）建立風險補償

部分房企在面臨市場波動和宏觀環(huán)境收緊時，由于對市場和融資預期持過于樂觀的態(tài)度，而陷入流動性風險，該風險主要源于房企缺乏必要的風險補償和應急預案。如，部分房企在處理美元債務時，較少采取匯率套期操作，當美元大幅升值時，容易引發(fā)規(guī)模較大的財務風險。目前，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部管理問題也大多由內(nèi)部問題爆發(fā)，與缺乏有效的應急機制和不當?shù)奶幚矸绞接嘘P。對此，房企需建立市場預測和風險評估機制，以調(diào)整投資和融資策略。同時，構建多元化融資渠道，避免對單一融資來源的依賴。對于短期內(nèi)的資金需求，房企還應保持充足的現(xiàn)金儲備和流動性緩沖，以應對短期資金需求。在外幣債務方面，房企可采用外匯衍生工具進行套期保值，降低匯率波動風險。此外，在內(nèi)部控制的應急機制上，房企也應制定詳細的應急預案，加強內(nèi)部控制和合規(guī)性的同時，提高員工對市場風險的認識。

五、結束語

綜上所述，隨著經(jīng)濟結構調(diào)整和消費升級，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨轉型升級過程中的壓力，優(yōu)化內(nèi)部控制對其發(fā)展而言，有助于適應行業(yè)轉型，開拓新的增長點。此外，優(yōu)化內(nèi)部控制也有助于企業(yè)加強資金管理，確保資金鏈的穩(wěn)定性和項目的順利進行。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，與民生、產(chǎn)業(yè)布局、市場經(jīng)濟發(fā)展等方面有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)在當前經(jīng)濟市場環(huán)境、行業(yè)發(fā)展環(huán)境與政策環(huán)境下，應重視內(nèi)部控制的優(yōu)化建設，以此在運營管理、發(fā)展規(guī)劃與行業(yè)布局等方面，依靠強有力的內(nèi)部水平提升競爭力。

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