樓市增量政策，在何處“加力”

9月26日，中央政治局會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)后，包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的地方政府出臺(tái)進(jìn)一步放松或取消限購的政策，加之早前中國人民銀行等部委出臺(tái)的引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15％等政策，決策層意在從供需兩端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

當(dāng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)已經(jīng)成為一項(xiàng)“重要任務(wù)”，外界自然對于增量政策有更多期待。在10月17日國新辦召開的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹將一系列推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策“組合拳”概括為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。

“四個(gè)取消”與“四個(gè)降低”主要是對前期政策的總結(jié)，這場發(fā)布會(huì)帶來的增量信息是“兩個(gè)增加”：一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

“兩個(gè)增加”一方面意在創(chuàng)造需求，去化庫存；另一方面意在“保交樓”。政策雖然并非新舉措，比如此前已有地方使用房票等貨幣化安置方式，但是這套“組合拳”傳遞出政策加力的信號(hào)。

以頗受外界關(guān)注的新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造為例。倪虹表示，據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬套。全國城市需要改造的危舊房有50萬套。他特別提到，這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時(shí)，也有利于消化存量商品房。換句話說，這次在“大拆”的同時(shí)不會(huì)“大建”。

可以看到，這一輪城中村、危舊房改造，再通過貨幣化去庫存的關(guān)鍵仍是地方政府“加杠桿”，此前鼓勵(lì)地方政府、國企“收儲(chǔ)”存量住房改為保障房的政策也是如此。不過，此前地方政府對于“收儲(chǔ)”的反響并不積極，一個(gè)重要原因便是地方政府如今已經(jīng)面臨較大的債務(wù)壓力。而此次發(fā)布會(huì)給出的資金來源包括：開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款；允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債；商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

再比如“白名單”政策，根據(jù)金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企披露，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

在房地產(chǎn)“救市”政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”的情況下，10月17日的新聞發(fā)布會(huì)發(fā)布的內(nèi)容希望在已有政策的基礎(chǔ)上再度“加力”。

可以肯定的是，面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場“超跌”的現(xiàn)狀，已經(jīng)難有單一政策可以起到扭轉(zhuǎn)預(yù)期的作用。因此更加需要“一攬子”政策，以及多部門聯(lián)合發(fā)力。

在10月17日的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人一同亮相便是“聯(lián)合發(fā)力”的最好證明。當(dāng)然，“救市”政策加力的最終指向一定是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。盡管10月尚未結(jié)束，但是倪虹已經(jīng)在回應(yīng)“如何研判10月份房屋銷售的總體態(tài)勢”的問題時(shí)釋放出積極信號(hào)，進(jìn)行預(yù)期管理，“我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)，會(huì)是一個(gè)積極樂觀的結(jié)果；特別是一線城市，10月份以來全線回穩(wěn)”。

倪虹在新聞發(fā)布會(huì)上還表示，“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”，如此“上不封頂”的表態(tài)讓人想起央行行長潘功勝在9月24日新聞發(fā)布會(huì)上對于貨幣政策工具支持資本市場的發(fā)言，“我們計(jì)劃互換便利首期操作規(guī)模是5000億元，未來可視情況擴(kuò)大規(guī)?！薄Ｅ斯俚倪@次發(fā)言被外界認(rèn)為對于逆轉(zhuǎn)投資者對于股市的信心起到關(guān)鍵作用。

相比于新的增量政策，如此“彰顯決心”的表態(tài)可能是10月17日這場有多個(gè)部委負(fù)責(zé)人參與的發(fā)布會(huì)傳遞的最重要的信息。