新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理策略

房地產(chǎn)業(yè)在財務(wù)核算、稅收、融資、預(yù)算、財務(wù)信息化等方面都有其獨特之處。但是，伴隨著國家的宏觀調(diào)控政策、三條紅線和三年來的疫情，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。本文的重點是在目前的經(jīng)濟(jì)形勢、國家政策背景下，討論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀，提出了在目前的情況下，怎樣才能做到勤練內(nèi)功，有效地防范和解決目前的財務(wù)風(fēng)險，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的健康與否，直接關(guān)系著整個國家的經(jīng)濟(jì)和社會的健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行，也直接影響一個國家的穩(wěn)定。近年來，隨著城鎮(zhèn)地價的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的運營和管理越來越困難。需要其從內(nèi)部治理著手，實行財務(wù)控制，持續(xù)提升資本運作的能力，降低財務(wù)管理的風(fēng)險，促進(jìn)各方面協(xié)調(diào)發(fā)展。從現(xiàn)實的角度來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在不少問題。這就需要積極探討如何有效實施內(nèi)部控制，從而使企業(yè)的管理水平得到全面提升。

一、淺析國有資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，在某種程度上也促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在實際運營中，伴隨著房地產(chǎn)項目的增多，國有房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著各種金融風(fēng)險。因此，為了保證國有房地產(chǎn)企業(yè)運營中的穩(wěn)定，必須建立一套與企業(yè)財務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的風(fēng)險管理與控制系統(tǒng)，有效防范各種不同形式的資金風(fēng)險和資產(chǎn)管理風(fēng)險，避免風(fēng)險帶來的不利影響。近年來，國家出臺了極為嚴(yán)格的“限購”“限貸”等政策，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過持續(xù)提高自己的經(jīng)營管理水平，降低開發(fā)所需的成本，在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，擴(kuò)大利潤，盡快收回資金，確保資金鏈不會斷裂。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模比較大，開發(fā)的流程也比較繁瑣，其間還會牽扯到各種稅收。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目施工中財務(wù)風(fēng)險的管理與控制，可以促使國有房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中高效平穩(wěn)地運營發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的特征

（一）金融經(jīng)營

對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其項目布局較為零散，往往是以項目所在地為基地，組建一個獨立的工程公司。集團(tuán)的財務(wù)實施三級或四級管控，從集團(tuán)到區(qū)域，再到城市公司或項目公司，其管理層次多、覆蓋范圍廣、地域跨度大，對集團(tuán)的財務(wù)控制缺乏足夠的力量，不同地區(qū)、不同項目公司對集團(tuán)統(tǒng)一的財務(wù)政策的執(zhí)行情況也各不相同。

（二）稅務(wù)行政

由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的時間普遍較長，所以在增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等方面都有相應(yīng)的規(guī)定。在預(yù)售階段，要按照預(yù)售款的收款支付增值稅；在交付房屋后，要按照已確認(rèn)的收入支付增值稅。在預(yù)售階段，企業(yè)所得稅是按照各區(qū)域、各產(chǎn)品的開發(fā)毛利額計算的。交付房屋后按實際毛利計算。在預(yù)售階段，土地增值稅是要按照預(yù)售款的收款情況預(yù)繳的。不同地區(qū)、不同的產(chǎn)品，預(yù)增比例可能會有一些差別，要按照地方的規(guī)定來確定，符合條件后才能辦理。因此，企業(yè)在繳納企業(yè)所得稅的過程中，不僅要熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律，而且還要熟悉有關(guān)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)。這就給企業(yè)的稅收管理帶來了困難。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和行業(yè)的特殊性，使其在納稅過程中面臨著較大的困難。

三、新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機(jī)制存在的問題

（一）房地產(chǎn)公司融資渠道受限

房地產(chǎn)項目的發(fā)展離不開巨額的資金支持，而大部分的融資渠道是通過銀行貸款。中小房地產(chǎn)企業(yè)因其規(guī)模較小、信用等級不高，難以得到銀行的大額融資。再加上銀行的貸款程序繁瑣，審批的時間也比較長，如果遇到急用錢的情況，可能會耽誤項目的投資和發(fā)展。總而言之，中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，以銀行為主要的資金來源，這很可能會導(dǎo)致資金流動出現(xiàn)問題。以銀行貸款為主，缺少多樣化的融資結(jié)構(gòu)，具有很高的信用風(fēng)險，很有可能會引起資金鏈斷裂。因此，融資問題始終困擾著一些房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）財會人員的整體素質(zhì)有待提高

近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展，但是其會計隊伍建設(shè)卻沒有跟上前進(jìn)的步伐，財會人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員沒有很專業(yè)的財務(wù)知識或者是行業(yè)核算的經(jīng)驗。他們對財務(wù)信息的理解不夠全面和深入，缺乏科學(xué)的專業(yè)判斷，可能會作出一些不正確的會計處理。也有一些財務(wù)人員，在掌握了有關(guān)的專業(yè)知識和技術(shù)之后，滿足于現(xiàn)狀，不能與時俱進(jìn)積極了解最新的法律法規(guī)、稅收政策、準(zhǔn)則的變化。他們甚至?xí)寐殑?wù)便利收受賄賂，或者為了平衡賬目或掩蓋問題編造虛假賬目、虛開發(fā)票、進(jìn)行虛假交易，造成會計資料的嚴(yán)重失真，使公司的財產(chǎn)和名譽受到很大的損失，甚至?xí)蛔肪啃淌仑?zé)任。

（三）合營企業(yè)的財務(wù)管理存在較高的風(fēng)險

在經(jīng)歷了一定的發(fā)展階段之后，各個房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風(fēng)險，集中精力于自身的核心競爭力，就會通過合資、合作等方式，與具有優(yōu)勢的企業(yè)一起開展項目開發(fā)。這成為近年來許多房地產(chǎn)企業(yè)采用的一種開發(fā)模式。然而，近年來我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了深刻變化，這一發(fā)展模式也暴露出了一定的風(fēng)險。但是，在合資企業(yè)的經(jīng)營中，財務(wù)與獨資企業(yè)的經(jīng)營有著很大的區(qū)別，具有其自身的特點。由于合作伙伴之間的財務(wù)制度是有差異的，如果在合資合作協(xié)議中沒有明確規(guī)定，那么在合作過程中雙方就會產(chǎn)生分歧，從而影響到項目的發(fā)展，也會影響到合作各方的利益。所以，為了保護(hù)股東利益，防止把項目資金單方面轉(zhuǎn)移出去，或者防止由于合作方的財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致合作項目的信用受到損害，這都是所有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員在合資合作項目管理過程中要格外注意的。

（四）未實行全面預(yù)算管理

從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，除了少數(shù)幾家大型地產(chǎn)企業(yè)有健全的全面預(yù)算管理制度外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有實現(xiàn)全面預(yù)算管理的目標(biāo)。首先，預(yù)算制定的方式缺乏科學(xué)性，通常都套用一個集團(tuán)的固定模板。各個項目都會因為地區(qū)、政策、產(chǎn)品等方面的不同，而導(dǎo)致制定的預(yù)算目標(biāo)和現(xiàn)實之間存在很大的差距。其次，將預(yù)算管理限制在特定的人員規(guī)模之內(nèi)，導(dǎo)致制定預(yù)算的人員對工程的實際運作狀況一無所知。實施預(yù)算的人也沒有參加過工程的預(yù)算編制，這就導(dǎo)致了信息的不對稱。最后，預(yù)算管理注重的是預(yù)算目標(biāo)的制定和匯總，但是在之后的項目運營管理中，卻沒有嚴(yán)格地貫徹預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算績效考核，導(dǎo)致預(yù)算管理流于形式，不能實現(xiàn)公司制定的預(yù)算目標(biāo)。

四、新形勢下改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施

（一）強(qiáng)化成本和費用管理

企業(yè)的發(fā)展程度取決于經(jīng)營狀況，經(jīng)營水平的高低直接影響著企業(yè)的產(chǎn)品利潤率以及市場競爭力。因而，提高企業(yè)的發(fā)展水平和市場競爭力是十分必要的。因此，如何科學(xué)管理成本等費用，是房地產(chǎn)企業(yè)有待解決的問題。首先，要在每個工程的開發(fā)中貫徹成本費用的觀念，其中既有銷售支出的合理運用，也有計劃支出的合理運用。其次，也要整頓現(xiàn)有的各種資源，防止各種資源的浪費，為企業(yè)節(jié)約成本。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目決策之前，必須由財務(wù)部門做出項目預(yù)算，以保證項目決策的合理性，從而將不合理的項目決策可能給企業(yè)帶來的損失降到最低。

（二）推進(jìn)企業(yè)財務(wù)管理信息化

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，企業(yè)的財務(wù)管理也在不斷地向縱深發(fā)展。信息化時代，運用信息技術(shù)來提高企業(yè)的財務(wù)管理水平十分必要。首先，由于房地產(chǎn)業(yè)的毛利率逐步恢復(fù)到正常水平，同業(yè)間的競爭日趨激烈，傳統(tǒng)的會計制度已不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求。所以，在建設(shè)財務(wù)管理信息化體系的時候，必須對企業(yè)各個部門的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行統(tǒng)一的梳理，并且要建立一個與之相匹配的信息化體系。比如整合ERP運作系統(tǒng)和財務(wù)資訊系統(tǒng)，打通企業(yè)經(jīng)營資訊和財務(wù)資訊的傳輸通路，實現(xiàn)“政”與“財”的整合。其次，在推行財務(wù)管理信息化的進(jìn)程中，應(yīng)該加強(qiáng)對會計信息系統(tǒng)的檢測，以保障其正常運作。同時，隨著企業(yè)的發(fā)展，還要不斷地升級與改進(jìn)該系統(tǒng)，以適應(yīng)各個發(fā)展階段的需求。

（三）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)一定要注重拓寬融資渠道。只有拓寬了融資渠道，才能為項目的開發(fā)籌集到更多資金，同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提升商業(yè)信用。一是除銀行貸款外，還有其他的金融業(yè)務(wù)，如信用憑證，商業(yè)發(fā)票等。二是以債券的形式籌集資金。三是私人和商業(yè)組織共同向政府和私人部門提供定期的財政借款。四是房地產(chǎn)公司可以利用私募股權(quán)改進(jìn)其財務(wù)管理制度，進(jìn)而提高其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，提高市場占有比例。

（四）加強(qiáng)融資活動的風(fēng)險控制

要從企業(yè)財務(wù)活動的視角出發(fā)，有效控制財務(wù)風(fēng)險。對企業(yè)財務(wù)活動進(jìn)行風(fēng)險管理，可以分為兩個方面：一是對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制；二是財務(wù)策略的優(yōu)化。在融資風(fēng)險管理中，要注意融資的數(shù)量、融資渠道、融資結(jié)構(gòu)以及融資模式，做好融資決策、審批和評估工作。同時要結(jié)合企業(yè)的具體資金需要，制訂一套合理的融資計劃，引導(dǎo)融資活動。在融資方案設(shè)計過程中，必須保證策劃的精度與科學(xué)性。同時要強(qiáng)化監(jiān)控，提高策劃人員的判斷與分析水平。只有這樣才能推動項目的高質(zhì)量發(fā)展。在財務(wù)審計工作中，應(yīng)制定嚴(yán)格的審計規(guī)范，明確審計職責(zé)，及時處理出現(xiàn)的問題和異常情況。在財務(wù)管理中，要注重財務(wù)管理的整個流程，實施監(jiān)控方案，合理控制財務(wù)管理中的不穩(wěn)定因素，確保財務(wù)管理正常運行。在籌資評估中，應(yīng)不斷完善評估機(jī)制，保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，并依據(jù)評估結(jié)果修正和完善現(xiàn)有的籌資工作。

（五）加強(qiáng)資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的內(nèi)部控制，涉及采購、使用和處置等各個方面，因而需加強(qiáng)管理。首先，在資產(chǎn)購置過程中，企業(yè)必須建立相關(guān)的資產(chǎn)購置審批系統(tǒng)。根據(jù)公司的實際需要向財務(wù)部提交申請，經(jīng)審核后提交給采購部，根據(jù)需要采購。其次，通過市場詢價，對供應(yīng)商進(jìn)行資格審查，選擇價格合理、品質(zhì)優(yōu)良的供應(yīng)商，并與其簽訂供貨合同。在規(guī)定的期限內(nèi)，對供貨商提供的物資進(jìn)行入庫前的質(zhì)量檢驗，并將相關(guān)單據(jù)交由財務(wù)部審核。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對采購費用的控制，防止資源浪費。再次，在資產(chǎn)的使用過程中，要建立一套報銷手續(xù)。工作人員在領(lǐng)取一定數(shù)額的資產(chǎn)之前，要由各個部門的專業(yè)人員審核簽字。如果各單位之間出現(xiàn)了任意調(diào)配、浪費資源的情況，要對有關(guān)人員問責(zé)。最后，在日常的經(jīng)營工作中，要由資產(chǎn)管理部對各項資產(chǎn)進(jìn)行登記，對資產(chǎn)的數(shù)量和價值損失進(jìn)行定期的清點并記錄到系統(tǒng)中，以保證賬實一致。在資產(chǎn)處理過程中，應(yīng)注重資產(chǎn)的折舊限額和剩余價值的回收。在需要的情況下，還可以引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)對其剩余價值進(jìn)行科學(xué)估價，以防止企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。

（六）全面提高財會隊伍的整體素質(zhì)

首先，一個房地產(chǎn)項目從開發(fā)到施工，再到銷售，每個階段都需要投入大量資金，因此不能只把財務(wù)部門當(dāng)成一個后勤保障部門。企業(yè)財務(wù)部門的工作涉及資金管理、資源分配、監(jiān)督管理等方面，因此要在全國范圍內(nèi)招聘具有豐富工作經(jīng)驗和專業(yè)能力的財務(wù)人員，持續(xù)給公司的財務(wù)管理隊伍注入新鮮血液。其次，要完善企業(yè)內(nèi)部員工的崗位輪換、職稱晉升、崗位晉升等相關(guān)培訓(xùn)與發(fā)展制度，構(gòu)建一套系統(tǒng)的財務(wù)人員管理制度，以此留住人才，降低財務(wù)管理部門的員工流失率。還要制定相應(yīng)的激勵制度、獎懲措施，將財務(wù)文化建設(shè)融入企業(yè)文化之中，創(chuàng)造一個好的工作環(huán)境，注重對財務(wù)人員的人文關(guān)懷。還要定期開展專業(yè)技能培訓(xùn)，發(fā)掘員工的潛能，強(qiáng)化財務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，提升他們的財務(wù)管理能力，強(qiáng)化財務(wù)管理的規(guī)范化和透明化。還要成立一個獨立的財務(wù)管理監(jiān)督部門，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。

（七）控制負(fù)債風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的今天，多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采用了高財務(wù)杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展方式，資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)高。一方面，從2021年1月1日開始，“三條紅線”開始全面執(zhí)行，整個房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模大幅下降?！叭龡l紅線”是：剔除預(yù)收款之后，資產(chǎn)負(fù)債率高于70%；凈負(fù)債比率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1。如果三條紅線都被觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)將無法增長；觸及兩項指標(biāo)，增幅不得超過5%；觸及一項指標(biāo)，增長不得超過10%。另一方面，從2021年開始，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始拖欠債務(wù)，之后房地產(chǎn)銷量大幅下滑，使得債務(wù)違約風(fēng)險進(jìn)一步增加。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)人員首先要做好預(yù)售款的管理，縮短回款時間。然后，對到期債務(wù)制定延期或分期償付計劃，主動貫徹地方政府的減稅降費政策。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)要想擺脫當(dāng)前的困境，就要建立健全財務(wù)內(nèi)控制度。如今，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從過去的粗放式管理模式逐漸向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變。許多房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化財務(wù)監(jiān)管，持續(xù)優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，重視資本運作和管理，實現(xiàn)了降低生產(chǎn)成本的目標(biāo)，提升了企業(yè)核心競爭力。