聯(lián)動證券市場打造服務基礎設施公募REITs運作的“重慶樣本”

2024年10月29日，中國南山開發(fā)集團（以下簡稱“南山集團”）所屬寶灣物流控股有限公司（以下簡稱“寶灣物流”）首只倉儲物流公募REITs——華泰寶灣物流REIT（基金代碼：180303）在深圳證券交易所上市，發(fā)行基金份額共計3億份，募集資金總額12.186億元。寶灣物流REITs的成功上市，是南山集團寶灣物流盤活基礎設施存量資產、拓展基礎設施權益融資渠道、優(yōu)化社會資源配置的重要實踐。該項目是我國產權交易市場服務的首宗境內上市公募REITs項目，助力寶灣物流證券化盤活天津、南京、嘉興的三處高端倉儲物流園項目合計32.31萬平方米。

一、深耕高端倉儲，打造全國領先物流園區(qū)開發(fā)運營商

1982年，南山集團因應國家南海石油開發(fā)戰(zhàn)略而生，經國務院批準，由香港招商局牽頭，深圳市供地，聯(lián)合在港部分央企發(fā)起成立。它是新中國第一家國有控股中外合資股份制企業(yè)，旗下?lián)碛猩鲜衅脚_——南山控股，業(yè)務涉及綜合物流、產城綜合開發(fā)、金融服務、資產管理、智能制造及新能源等諸多領域。

寶灣物流原母公司深圳赤灣石油基地股份有限公司（以下簡稱“深基地”），由南山集團與新加坡海洋聯(lián)合服務私人有限公司合資成立。2002年，深基地將倉儲業(yè)務從深圳赤灣擴展至上海寶山，并于2003年10月建成國內首座大型現(xiàn)代化物流中心——上海寶灣國際物流中心，“寶灣”品牌正式創(chuàng)建。2011年7月，寶灣物流公司注冊成立，注冊資本25億元，并作為高端物流設施投資平臺，整合全國項目，形成“大寶灣”投資平臺。2018年，南山控股成功吸并“深基地B”并登陸A股，寶灣并入南山控股。南山控股開始了基于智慧物流園區(qū)的高端倉儲物流轉型，成為中國第一家高端倉儲物流行業(yè)A股上市企業(yè)。目前，寶灣物流已在中國40多個經濟熱點城市戰(zhàn)略性布局了80多座高端綜合物流園區(qū)，規(guī)劃、在建及成熟運營物流設施總面積1000多萬平方米，構筑了規(guī)模強大的物流設施服務網(wǎng)絡。

二、探索優(yōu)化倉儲地產商業(yè)模式，推動企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展

倉儲物流在供應鏈中扮演著舉足輕重的角色。隨著我國經濟的快速發(fā)展和居民消費水平的不斷升級，物流行業(yè)規(guī)模不斷增長。特別是在電子商務迅猛發(fā)展的推動下，倉儲物流行業(yè)增長迅速。寶灣物流抓住機遇，卡點國內物流樞紐和經濟熱點城市，高歌猛進地推進物流園項目建設，構建倉儲物流設施服務網(wǎng)絡。2021年運營物流園面積邁入500萬平方米行列，并以規(guī)劃、在建和成熟運營園區(qū)面積近1000萬平方米，奠定了國資第一、行業(yè)前三的地位。隨著國內房地產進入調整周期，倉儲物流地產以其收益穩(wěn)定性較高、市場風險較小的優(yōu)點，成為傳統(tǒng)房地產商和專業(yè)物流地產商的投資熱點。大量資本的涌入，催生了行業(yè)迅猛發(fā)展、競爭愈演愈烈。為化解資產負債率持續(xù)上升的壓力，寶灣物流積極把握政策機遇，不斷優(yōu)化商業(yè)模式，探索推進資產證券化、物流基金類 REITs等工作，持續(xù)培育“募投管退”的資產管理能力。

重慶聯(lián)交所充分發(fā)揮產權市場專業(yè)化功能和多元化盤活存量資產領域的實戰(zhàn)經驗，全力協(xié)助寶灣物流通過資本運作、發(fā)行REITs產品等方式，拓展融資渠道、盤活存量項目、優(yōu)化資產結構，推動輕重資產模式的并舉聯(lián)動，全力“打造國內領先的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商”。2020年12月，成功促成寶灣物流發(fā)行類REITs產品，發(fā)行規(guī)模18.5億元；2021年8月，助力寶灣物流成功引入私募基金杭州蕭山平安基石貳號，募集資金35億元，為服務寶灣物流公募REITs項目運作構建了成熟的交易服務路徑。

三、聯(lián)動證券市場，助力公募 REITs上市發(fā)行

通過將成熟的基礎設施項目轉化成可上市交易的公募REITs份額，是盤活存量資產、擴大有效投資、服務實體經濟的重要工具。重慶聯(lián)交所協(xié)助寶灣物流抓住政策機遇，按照?公募REITs運作發(fā)行規(guī)則，通過產權市場實施資產重組、公開交易發(fā)現(xiàn)價值，實現(xiàn)基礎設施項目出表，助力寶灣物流構建以股權為紐帶、項目融資運營為核心的資產投資、基金管理、運營管理架構，打通“募投管退”管理模式，提高資產管理的專業(yè)性和效率。

一是抓住政策機遇，啟動公募REITs運作。2022年8月，寶灣物流啟動開展基礎設施公募REITs運作，并最終確定以天津寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園作為底層資產，發(fā)行公開募集基礎設施領域不動產投資信托基金。其中，天津寶灣物流園項目建筑面積15.83萬平方米，南京空港寶灣物流園項目建筑面積10.49萬平方米，嘉興寶灣物流園項目建筑面積5.99萬平方米，項目均具有資產優(yōu)質、經營模式成熟、租約較長、投資回報穩(wěn)定、資產權屬清晰等特點，投資回報穩(wěn)定，作為公募REITs底層資產，有利于成功發(fā)行。

二是精準對接跟進，搭建項目交易結構。重慶聯(lián)交所結合多年服務境外公募REITs、境內類REITs等出表交易的專業(yè)經驗，歷經兩年，克服交易標的重大調整、券商資金募集市場波動等挑戰(zhàn)，協(xié)助寶灣物流開展多輪方案論證調整，協(xié)助草擬與相關部委、證券交易機構溝通意見等，召開項目線上視頻會議40余次，赴深、來渝交流5次，項目最終于2024年8月在重慶聯(lián)交所正式掛牌交易。根據(jù)交易安排，本次公募REITs項目底層資產出表交易分兩步實施。首先，由寶灣物流分別在三處物流園所在地全資設立兩家特殊目的實體SPV1、SPV2。其中SPV1用于重組三處物流園基礎設施項目，SPV2作為專項計劃投資基礎設施項目的實體，其股權由資產支持專項計劃全部受讓。其次，專項計劃通過SPV2受讓SPV1全部股權，間接取得底層資產所有權，實現(xiàn)對基礎設施項目的投資；交易價格在股權評估結果基礎上，根據(jù)公募REITs公開詢價結果確定，并以募集資金支付SPV1股權轉讓對價，實現(xiàn)項目出表。

三是聯(lián)動發(fā)行進程，有序實施出表交易。重慶聯(lián)交所高效聯(lián)動產品發(fā)行進程，精準把控項目交易節(jié)點，有序推進寶灣物流基礎設施公募REITs項目運作。2024年9月，寶灣物流持有的津寶國際物流（天津）有限公司100%股權、南京寶鹿物流科技有限公司100%股權、秀灣供應鏈管理（嘉興）有限公司100%股權（合稱“SPV2”），以捆綁交易方式，由華泰證券（上海）資產管理有限公司以總金額30萬元受讓，成為公募REITs項目投資實體；2024年10月，天津市寶津國際物流有限公司100%股權、南京寶昆國際物流有限公司100%股權、寶禾物流（嘉興）有限公司100%股權（合稱“SPV1”），以捆綁交易方式，被津寶國際物流（天津）有限公司、南京寶鹿物流科技有限公司、秀灣供應鏈管理（嘉興）有限公司分別受讓，交易總金額11.73億元、溢價5209萬元，實現(xiàn)REITs項目底層資產所有權轉移，完成出表交易。

通過兩個市場的高效聯(lián)動銜接，2024年10月，在寶灣物流底層資產出表交易成交當月，華泰紫金寶灣物流倉儲封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：180303）在深圳證券交易所上市交易，基金總份額3億份，存續(xù)期44年，開盤價4.062元/份，募集資金總額12.186億元，其中戰(zhàn)略配售2.28億份9.261億元、網(wǎng)下發(fā)售0.504億份2.047億元、公眾投資發(fā)售0.216億份0.877億元，基金管理人華泰證券（上海）資產管理有限公司，項目運營管理方為寶灣物流，產權行業(yè)首宗服務境內公募REITs項目完美收官。

四、提升產權市場專業(yè)能力，拓展服務實體經濟領域

一是拓寬項目融資渠道，構建企業(yè)擴張核心優(yōu)勢。寶灣物流的發(fā)展模式是自持的重資產物流地產模式，需要大量的資金進行購地和項目建設。此次發(fā)行公募REITs，盤活的物流園資產均系寶灣物流體系內成熟運營的優(yōu)質物流園區(qū)，深度契合國家相關部委頒布出臺的各項支持物流行業(yè)發(fā)展的產業(yè)規(guī)劃。交易款項將繼續(xù)用于寶灣物流在全國重點物流節(jié)點城市的戰(zhàn)略化、規(guī)?；季?，為倉儲物流設施開發(fā)、建設及運營提供資金，有利于寶灣物流依托多樣化的融資渠道和低廉的融資成本，打造企業(yè)擴張的核心優(yōu)勢。

二是參與多輪REITs運作，形成兩市聯(lián)動服務“樣本”。截至目前，重慶聯(lián)交所已經服務境外公募REITs、境內類REITs等出表交易13宗，實現(xiàn)項目融資約64.55億元。以寶灣物流為例，2020年、2024年分別服務寶灣物流類REITs項目、公募REITs項目底層資產出表交易，項目成功發(fā)行，分別融資18.5億元、12.186億元，在為母公司南山控股貢獻利潤的同時，釋放了存量項目價值、改善了企業(yè)資產結構，助力企業(yè)實現(xiàn)“開發(fā)、培育、退出、再開發(fā)”的業(yè)務滾動發(fā)展資本閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展商業(yè)模式，為產權市場提供了聯(lián)動證券市場、服務實體經濟的“重慶樣本”。

三是抓住政策機遇，提升服務國企改革能級。2024年4月國務院發(fā)布《關于加強監(jiān)管防范風險推動資本市場高質量發(fā)展的若干意見》（簡稱新“國九條”），“推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展”；2024年7月，國家發(fā)展改革委提出全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行，推動我國公募REITs邁入新階段。產權市場要準確把握行業(yè)發(fā)展趨勢和企業(yè)需求，持續(xù)深化產業(yè)研究、優(yōu)化服務模式、拓展業(yè)務領域，發(fā)揮產權市場價值發(fā)現(xiàn)功能、聯(lián)動證券市場服務實體經濟發(fā)展，持續(xù)提升深度服務能力，滿足企業(yè)發(fā)展多元化需求，助力企業(yè)多元化盤活存量資產，提升資金流動性和資產使用效率，促進擴大有效投資，推動經濟高質量發(fā)展。