摘要

本文旨在探討企業(yè)盤活閑置資產(chǎn)的具體措施與實(shí)施步驟。剖析了盤活閑置資產(chǎn)的背景、原因及類型，詳細(xì)論述優(yōu)化重組、租賃與合作、資產(chǎn)證券化、技術(shù)創(chuàng)新等方面的具體措施，并提出相應(yīng)的工作思路與要點(diǎn)。通過本文的研究，期望為企業(yè)在閑置資產(chǎn)盤活工作中提供全面、系統(tǒng)且具有可操作性的參考與指導(dǎo)，助力其提升資產(chǎn)運(yùn)營效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞

閑置資產(chǎn)；盤活措施；資產(chǎn)運(yùn)營

在當(dāng)今復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)與機(jī)遇。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分企業(yè)出現(xiàn)了資產(chǎn)閑置現(xiàn)象，這不僅導(dǎo)致資源浪費(fèi)，還對(duì)企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成威脅。因此，研究企業(yè)盤活閑置資產(chǎn)的有效措施具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、盤活閑置資產(chǎn)的背景與原因

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化

隨著近幾年國內(nèi)外市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)能過剩問題，企業(yè)的部分資產(chǎn)因市場(chǎng)需求萎縮而閑置。

（二）產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型

科技革新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)致企業(yè)舊有的生產(chǎn)技術(shù)、工藝和設(shè)備被淘汰，新的生產(chǎn)線和資產(chǎn)迭代從而產(chǎn)生大量閑置資產(chǎn)。如一些傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)向智能制造轉(zhuǎn)型時(shí)，原有生產(chǎn)設(shè)備存在閑置的現(xiàn)象。

（三）企業(yè)并購與重組

在企業(yè)間的并購重組中，因資產(chǎn)狀況復(fù)雜、業(yè)務(wù)整合不到位等原因?qū)е鲁霈F(xiàn)資產(chǎn)重復(fù)配置、不匹配，從而產(chǎn)生閑置。例如，兩家同行業(yè)企業(yè)合并后，可能存在多個(gè)相同功能的研發(fā)中心或銷售網(wǎng)點(diǎn)，其中部分資產(chǎn)在整合后無法被有效利用。

（四）投資決策失誤

部分企業(yè)在項(xiàng)目投資決策時(shí)，缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。盲目投資導(dǎo)致項(xiàng)目建成后無法達(dá)到預(yù)期收益，相關(guān)資產(chǎn)閑置。

二、閑置資產(chǎn)的判斷和分類

（一）閑置資產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

1. 物理閑置標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)（通常為一年以上）處于未使用狀態(tài)，沒有進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。各個(gè)企業(yè)可根據(jù)企業(yè)自身戰(zhàn)略定位和經(jīng)營方向設(shè)定資產(chǎn)閑置的判斷標(biāo)準(zhǔn)。以山東某企業(yè)為例，針對(duì)閑置資產(chǎn)的判定標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）存貨呆滯判定標(biāo)準(zhǔn)：6個(gè)月之內(nèi)不用或使用量小于10%。

（2）房屋建筑閑置標(biāo)準(zhǔn)：自開盤銷售后2年以上因去化困難仍未銷售、出租、自用的房產(chǎn)，或其他影響正常銷售、出租或轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。

（3）設(shè)備閑置標(biāo)準(zhǔn)：6個(gè)月之內(nèi)閑置不用。

2. 經(jīng)濟(jì)閑置標(biāo)準(zhǔn)

從經(jīng)濟(jì)效益角度判斷，資產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)出低于其預(yù)期產(chǎn)出或設(shè)計(jì)產(chǎn)能，導(dǎo)致資產(chǎn)的回報(bào)率低于行業(yè)平均水平或企業(yè)內(nèi)部設(shè)定的最低回報(bào)率，即使資產(chǎn)處于使用狀態(tài)，但如果未能創(chuàng)造足夠的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也可視為閑置資產(chǎn)。

（二）閑置資產(chǎn)的分類

1. 按資產(chǎn)類型分類

（1）固定資產(chǎn)閑置：包括閑置的土地、廠房、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具、房地產(chǎn)企業(yè)不可售物業(yè)及建筑物等。例如，企業(yè)因搬遷而閑置的舊廠房，因技術(shù)更新?lián)Q代而閑置的舊機(jī)器設(shè)備等。

（2）流動(dòng)資產(chǎn)閑置：如市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確、產(chǎn)品質(zhì)量問題或生產(chǎn)計(jì)劃不合理等原因造成的庫存積壓；或企業(yè)資金安排不當(dāng)，未能及時(shí)投入到有效的投資項(xiàng)目中閑置貨幣資金等。

（3）無形資產(chǎn)閑置：如閑置的專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)等。一些企業(yè)擁有的專利技術(shù)因未能與企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)有效結(jié)合或缺乏商業(yè)化開發(fā)途徑而閑置，土地使用權(quán)可能因企業(yè)規(guī)劃調(diào)整而暫時(shí)未開發(fā)利用。

（4）其他資產(chǎn)閑置：包括待處置廢舊物資、閑置的在建工程、爛尾工程等。

2. 按閑置原因分類

（1）技術(shù)性閑置：由于技術(shù)進(jìn)步，資產(chǎn)的技術(shù)性能落后，導(dǎo)致無法正常使用或使用效率低下而閑置。如老舊的計(jì)算機(jī)。

（2）結(jié)構(gòu)性閑置：因企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或組織架構(gòu)變動(dòng)，原有的資產(chǎn)配置與新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不匹配而閑置。例如，企業(yè)從建筑業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型后，原有的設(shè)備閑置。

（3）市場(chǎng)性閑置：由于市場(chǎng)需求變化、競(jìng)爭(zhēng)加劇等市場(chǎng)因素導(dǎo)致資產(chǎn)閑置。如因疫情導(dǎo)致商業(yè)及辦公退租空置；或住宅產(chǎn)品去化流速大幅下滑；或因獲取時(shí)土地成本較高，隨著市場(chǎng)震蕩下調(diào)，投資回報(bào)難以達(dá)到預(yù)期從而暫停開發(fā)導(dǎo)致的土地閑置。

三、盤活閑置資產(chǎn)的具體措施

（一）內(nèi)部?jī)?yōu)化重組

1. 統(tǒng)籌部署，提高政治站位，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)

企業(yè)要從上而下開展頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)，組建領(lǐng)導(dǎo)小組、工作專班。按照“能售盡售、能租盡租、協(xié)同并舉、能融盡融”的原則，堅(jiān)持市場(chǎng)化，通過領(lǐng)導(dǎo)包保落實(shí)落地。也要充分研判可實(shí)施證券化的資產(chǎn)情況，將“固定”資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻】档默F(xiàn)金流，提高資產(chǎn)收益貢獻(xiàn)的同時(shí)，緩解企業(yè)的資金壓力。

2. 資產(chǎn)清查與評(píng)估

全面清查閑置資產(chǎn)，建立臺(tái)賬，包括名稱、型號(hào)、購置時(shí)間、賬面價(jià)值、使用狀況、閑置原因等信息。同時(shí)，委托專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確定公允價(jià)值，為后續(xù)的內(nèi)部重組提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持?？刹捎脭?shù)字化系統(tǒng)工具對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行全面登記，用系統(tǒng)化數(shù)字語言，對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析形成動(dòng)態(tài)化呈現(xiàn)，可以提升管理效能，降低人力成本，并且能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)預(yù)警等功能。

3. 內(nèi)部協(xié)同

根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)發(fā)展需求，將閑置資產(chǎn)在企業(yè)內(nèi)部部門或板塊之間進(jìn)行調(diào)配，取長(zhǎng)補(bǔ)短，互相賦能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

4. 設(shè)立內(nèi)部資產(chǎn)交易市場(chǎng)

對(duì)于規(guī)模較大、業(yè)務(wù)多元化的企業(yè)，可建立合規(guī)化的內(nèi)部閑置資產(chǎn)交易市場(chǎng)，有需求的公司可以通過競(jìng)價(jià)或協(xié)商的方式購買置換閑置資產(chǎn)。

（二）對(duì)外租賃與合作

1. 資產(chǎn)租賃

對(duì)外租賃是效益最大化的策略之一，可采用市場(chǎng)比較法或成本加權(quán)法合理定價(jià)，有效實(shí)現(xiàn)盤活指標(biāo)。

2.合資合作

通過與外部企業(yè)的資金、技術(shù)、市場(chǎng)等資源的合作，將閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有盈利能力的項(xiàng)目。例如，閑置土地資源，可以與其他單位合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在合資合作過程中，要明確各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

（三）資產(chǎn)證券化

企業(yè)對(duì)于租金收入穩(wěn)定的資產(chǎn)，可將這些資產(chǎn)打包組合，采用如CMBS，REITs公募基金等產(chǎn)品，提前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收，用于企業(yè)的其他投資或運(yùn)營活動(dòng)。例如，以優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目作為融資載體獲批CMBS貸款額度的模式可作為商業(yè)地產(chǎn)融資的新渠道，有助于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本。

（四）技術(shù)創(chuàng)新與改造

對(duì)于因技術(shù)落后而閑置的資產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)評(píng)估，開展技術(shù)改造的可行性研究，包括技術(shù)改造的方案設(shè)計(jì)、成本預(yù)算、預(yù)期收益、市場(chǎng)前景等方面的分析。有條件改造的項(xiàng)目，企業(yè)可以與高校、科研機(jī)構(gòu)合作，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和人才，對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)。

（五）出售變現(xiàn)

1. 資產(chǎn)定價(jià)與租售并舉

企業(yè)綜合考慮資產(chǎn)的賬面價(jià)值、市場(chǎng)行情、資產(chǎn)的稀缺性、潛在收益等因素，采用成本法、市場(chǎng)法、收益法等多種方法對(duì)擬出售的閑置資產(chǎn)進(jìn)行合理定價(jià)。利用老帶新、中介等渠道積極拓展客戶，通過零售、打包出租等方式推動(dòng)資產(chǎn)盤活。同時(shí)，企業(yè)可整合優(yōu)化內(nèi)部辦公場(chǎng)所，將區(qū)位優(yōu)越、交通便利、昭示性強(qiáng)的辦公場(chǎng)所騰出轉(zhuǎn)租或出售，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升。

2. 交易處置與資產(chǎn)交割

對(duì)于產(chǎn)權(quán)性資產(chǎn)，例如閑置在建工程、未開發(fā)土地等，可以從市場(chǎng)策劃定位、投資收益測(cè)算等方面深度調(diào)研，形成專項(xiàng)結(jié)論。可采用繼續(xù)開發(fā)、合作開發(fā)、轉(zhuǎn)讓處置、轉(zhuǎn)型發(fā)展或協(xié)調(diào)政府調(diào)整用地性質(zhì)等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活。資產(chǎn)處置時(shí)需在國有資產(chǎn)交易平臺(tái)上進(jìn)行掛牌出讓，處置方式需遵循合規(guī)合法的原則。在達(dá)成交易協(xié)議后，按照約定的時(shí)間和方式，進(jìn)行資產(chǎn)交割、企業(yè)分拆等。出售變現(xiàn)可以使企業(yè)快速回籠資金，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將資金投入到更有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目中。

四、盤活閑置資產(chǎn)的工作思路

（一）樹立正確的資產(chǎn)經(jīng)營理念

企業(yè)要從傳統(tǒng)的資產(chǎn)占有觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)經(jīng)營觀念，將閑置資產(chǎn)盤活作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理的重要任務(wù)，納入企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計(jì)劃中，建立健全資產(chǎn)盤活的考核機(jī)制，激勵(lì)企業(yè)各級(jí)管理人員積極參與閑置資產(chǎn)盤活工作。

（二）構(gòu)建專項(xiàng)工作獎(jiǎng)懲機(jī)制

按照一企一策，堅(jiān)持“讓利不讓市場(chǎng)”的原則，通過合理調(diào)整利潤預(yù)期等手段，政策驅(qū)動(dòng)、充分授權(quán)、重獎(jiǎng)重罰，采用分期促銷、打包整售、工程抵頂、尾盤整體去化、內(nèi)部協(xié)同運(yùn)營等方式加快盤活。

（三）注重風(fēng)險(xiǎn)管理與控制

在盤活閑置資產(chǎn)過程中，企業(yè)面臨著多種風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。因此，要建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)盤活過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估和控制。如技術(shù)、信用、定價(jià)等方面的風(fēng)險(xiǎn)，做好防范。

（四）持續(xù)跟蹤與評(píng)估

建立資產(chǎn)盤活效果評(píng)估體系，如資產(chǎn)利用率、資產(chǎn)收益率、資金回籠率等，定期對(duì)資產(chǎn)盤活工作進(jìn)行量化評(píng)估。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，及時(shí)調(diào)整盤活策略，不斷提高閑置資產(chǎn)盤活工作的水平。

結(jié)語

企業(yè)盤活閑置資產(chǎn)對(duì)于提升資源利用效率、經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有極為重要的意義。通過深入分析、準(zhǔn)確判斷和分類閑置資產(chǎn)，采取內(nèi)部?jī)?yōu)化重組、對(duì)外租賃與合作、資產(chǎn)證券化、技術(shù)創(chuàng)新與改造、出售變現(xiàn)等一系列措施，同時(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制、持續(xù)跟蹤與評(píng)估等工作，企業(yè)能夠有效地盤活閑置資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李兆亮.淺析天津城市更新視角下的存量資產(chǎn)盤活問題 [J]. 中國房地產(chǎn)，2023 （10）： 36-39.

[2] 王強(qiáng).基于精細(xì)化管理視角的國有企業(yè)閑置資產(chǎn)盤活研究 [J]. 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2023（03）： 56 - 58.

[3] 盛磊.盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵要點(diǎn) [J]. 中國金融，2023 （3）： 42-44.