“安居工程”，給老百姓一個盼頭

韓素勤 謝然浩

去年，全國各地進(jìn)行了多次民意調(diào)查，在“你最關(guān)心什么”一項中，住房問題始終名列前茅。調(diào)查結(jié)果反映了一個事實：隨著人們溫飽問題的基本解決，生活的改善，今天中國老百姓對盡快解決住的問題的要求比以往任何時候都更強(qiáng)烈，更迫切！

在國務(wù)院召開的一次重要會議上，一位權(quán)威人士發(fā)言說，按照鄧小平關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)分三步走的戰(zhàn)略目標(biāo)，到本世紀(jì)末我國要實現(xiàn)小康水平；就人民群眾現(xiàn)實生活水平而言，可以說，“小康不小康，關(guān)鍵看住房?！?/p>

住房問題不容樂觀，

調(diào)查報告引起重視

改革開放后，國家單一負(fù)擔(dān)住房建設(shè)的舊體制被打破，我國住房建設(shè)速度明顯加快。1979～1992年，全國城鎮(zhèn)住宅累計投資5000多億元，是建國以來前30年的13.5倍多，新建住宅近20億平方米，相當(dāng)于前30年的3.7倍，解決各類住房困難戶600萬戶。城鎮(zhèn)人均居住面積已由1978年的3.6平方米提高到7.4平方米。對此，世界銀行給予了高度評價：“即使從國際標(biāo)準(zhǔn)而論，也是創(chuàng)紀(jì)錄的?！崩碛墒?，從住宅建設(shè)的投資水平看，中國已達(dá)到了世界上人均國民生產(chǎn)總值7500美元國家的水平。

盡管成績顯赫，但是按國家確定的住宅建設(shè)“八五”計劃和十年規(guī)劃發(fā)展綱要的要求——到2000年，實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積8平方米，仍然是任重道遠(yuǎn)。

要實現(xiàn)這一目標(biāo)，從現(xiàn)在起到2000年，每年平均至少要新建住宅1.5～1.8億平方米，需要投入數(shù)千億資金。由于目前城鎮(zhèn)居民住宅基本上仍是無償分配，實行低租金福利制，建設(shè)資金入不敷出。因此，在全國城鎮(zhèn)居民住房條件有所改善的同時，全國城鎮(zhèn)住宅年竣工面積卻從1985年起出現(xiàn)了下降趨勢。1988年比1985年下降6.8％，1987年又比上年下降22.7％，1988年下降了4.52％，1989年下降了27％……

據(jù)建設(shè)部預(yù)計，到1992年底，全國城鎮(zhèn)人均住房面積低于4平方米的住房困難戶仍有550萬戶，而且這個數(shù)字隨著進(jìn)入婚齡人口的增加，每年還在以40萬戶的速度遞增，到2000年將達(dá)800萬戶。

擺脫這種惡性循環(huán)，出路自然在加快房改步伐，實現(xiàn)住房商品化。但是，對那些根本買不起商品房的低收入者，又該怎么辦呢？

一道難題橫亙在決策者面前。

1993年上半年，國務(wù)院派出專家和官員，對老百姓最關(guān)心的住房問題進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查者發(fā)現(xiàn)，1992年以來的“房地產(chǎn)熱”，并沒有給老百姓帶來多少福音。他們在調(diào)查報告中寫道，由于高檔別墅、寫字樓帶來的高額利潤吸引了大量資金，影響了居民住房的有效供給和住房問題的解決。

調(diào)查報告根據(jù)對武漢市住房建設(shè)現(xiàn)狀的分析，得出結(jié)論說，倘不采取有力措施，按現(xiàn)在趨勢發(fā)展下去，到1996年，該市將再度出現(xiàn)“住房危機(jī)”。

調(diào)查報告分析說，在“房地產(chǎn)熱”中商品房價格上揚，使原先已經(jīng)懸殊的租房價格和售房價格更懸殊了（市場經(jīng)濟(jì)國家通常是1:100，我國在1988年為1:4000；1993年上半年則達(dá)到了1:30000）。租售比例的擴(kuò)大，既加大了房改的難度，也影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)育。

調(diào)查報告最后建議，為實現(xiàn)住房機(jī)制轉(zhuǎn)換、使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在加快房改步伐，建立新型住房制度的同時，必須大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實用的住房，大幅度降低住房造價。

這個有分量的調(diào)查報告得到了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的重視。

重點照顧低收入者，

李鐵映宣布“安居工程”

1993年11月29日，全國第三次房改工作會議在北京召開。會上，國務(wù)委員、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組組長李鐵映宣布了一條好消息，“為加快民用住宅建設(shè)，重點解決部分企業(yè)職工和教師住房的特殊困難，國務(wù)院正計劃于近期推出‘安居工程”。

據(jù)悉，“安居工程”的主要內(nèi)容是，在現(xiàn)有住宅建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上，今后3年內(nèi)，國家將增加建設(shè)1.5億平方米“解困房”（又稱平價房）。其中，1994年增加4000萬平方米，1995年增加5000萬平方米，1996年增加6000萬平方米。

有人不解地問，既然第三次房改工作會議已確立將實現(xiàn)住房商品化作為房改目標(biāo)，那么同時推出“安居工程”，會不會和這個目標(biāo)有所抵觸？

對此，建設(shè)部部長、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長侯捷解釋說，“從我國的國情出發(fā)，如果把住宅完全推向市場，至少在現(xiàn)階段是很難成功的。”

侯捷認(rèn)為，研究和制定房改政策和方案，既要解放思想，從“左”或傳統(tǒng)的、僵化的框框中擺脫出來，勇于創(chuàng)新；又要實事求是，一切從國情、省情、市情、區(qū)情出發(fā)，尊重現(xiàn)實，區(qū)別對待，不搞“一刀切”。

他強(qiáng)調(diào)說，“作為政府，必須保障和維護(hù)大多數(shù)人的住房權(quán)益，解決住房的重點應(yīng)著眼于普通工薪階層即廣大中低收入者?！?/p>

這位中國管建房的最高官員透露說，今后要針對不同收入層次的人，建造不同檔次的住宅，并分別實行商品房、微利房、平價房（“安居工程”）和標(biāo)準(zhǔn)價房的政策。那些高收入者，人數(shù)并不很多，其心理和經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，他們只能通過市場去購買商品房，房價隨行就市。對大多數(shù)中低收入者，目前的市場房價顯然是大大超出了他們的實際支付能力，他們將得到微利房、平價房或標(biāo)準(zhǔn)價房的照顧。

造價爭取千元左右，

讓工薪階層買得起

按照國務(wù)院的安排，“安居工程”將采取國家資金扶持、與城市住房基金結(jié)合、配合房改等原則，根據(jù)各城市房改進(jìn)展、住房基金及配套改革情況，選擇一批大中城市率先實施。

“安居工程”和房改密切相關(guān)。據(jù)來自國務(wù)院有關(guān)部門的消息說，今后一段時期的房改思路已經(jīng)確定，即以出售公房為側(cè)重點，實行售、租、建并舉，國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組已對售房價格政策作出了原則規(guī)定。

這些規(guī)定是：一，既要考慮建房成本，盡可能回收資金，又要考慮職工經(jīng)濟(jì)和心理承受能力；二，各級政府要規(guī)定每年該地區(qū)最低售房價格和統(tǒng)一優(yōu)惠政策，防止低價出售公房；三，房價要有動態(tài)調(diào)整機(jī)制，目前設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)價要隨著職工收入增加逐步提高，最終過渡到按實現(xiàn)住房商品化所要求的微利價和市場價并存的目標(biāo)。

在第三次房改工作會議上，國家體改委副主任、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組副組長劉志峰對現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)價作了解釋?，F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)價由兩部分組成，一是負(fù)擔(dān)價，二是抵交價。1993年一套兩居室新建住房的負(fù)擔(dān)價，為所在城市雙職工平均工資的3倍，或相當(dāng)于一個雙職工家庭連續(xù)25年，每月拿出家庭收的12％。該房的抵交價則按雙職工75年（男40年，女35年）工作內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金及住房補(bǔ)貼貼現(xiàn)值的80％計算。

舉例說，如果1993年全國城鎮(zhèn)職工平均工資為2711元，雙職工家庭為5422元，一套兩居室新房按56平方米計，則年底全國平均負(fù)擔(dān)價為5422×3／5＝290元／平方米；如果住房公積金交存率為5％，貼現(xiàn)率為75年，則該年度全國抵交價為227元／平方米。二者合計，平均標(biāo)準(zhǔn)價為517元平方米。

那么，配合房改原則，“安居工程”住宅的造價該是多少呢？許多專家認(rèn)為，從中低收入階層經(jīng)濟(jì)承受能力考慮，平均價應(yīng)在每平方米1000元左右（海南、廣東等地約2000元，內(nèi)地不發(fā)達(dá)地區(qū)約500元）。

目前，在全國許多大中城市，開發(fā)商推出的商品房價多在每平方米3000～6000元，有的甚至高達(dá)1萬元。造成房價高的原因很多，建設(shè)成本高是其中之一。比如北京市，現(xiàn)在新區(qū)綜合開發(fā)的各項建設(shè)成本合在一起，每平方米已達(dá)3500元，一套兩居室住宅的建設(shè)成本高達(dá)20萬元左右。

建設(shè)成本高，售價低，開發(fā)商就得賠本，最終將導(dǎo)致住宅供給減少；售價高，中低收入者又無力承受，怎么辦？出席全國第三次房改工作會議的代表認(rèn)為，實施“安居工程”，也必須堅持國家、單位、個人共同承擔(dān)的房改原則。

基于這一點，李鐵映在會上重申了國務(wù)院決定：各商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司在其年建設(shè)總量中，經(jīng)濟(jì)實用住房建設(shè)必須占20％。對以經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)為主的企業(yè)，政府將予以政策扶持。李鐵映還要求各級政府把房改歸集的資金及時用到開發(fā)經(jīng)濟(jì)實用住房上來，各地要改革現(xiàn)行城市建設(shè)投資體制和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制，剔除建設(shè)費中不應(yīng)該由個人負(fù)擔(dān)的項目和不合理攤派，努力降低住房造價。

談及國家將對開發(fā)經(jīng)濟(jì)實用住房給予政策扶持時，侯捷說，這些特殊政策包括無償或低價劃撥土地、合理減免稅費、保證貸款和材料供應(yīng)等，這樣就能降低住宅造價，使建設(shè)企業(yè)既能向政府提供微利房、平價房和標(biāo)準(zhǔn)價房，又能夠維持自身的發(fā)展。

社會各界反應(yīng)強(qiáng)烈，“安居工程”大有希望

國務(wù)院推出“安居工程”的消息傳開后，得到了社會各界的贊同，特別是那些為住房發(fā)愁的普通老百姓，心情更是為之一振。令人欣喜的是，國內(nèi)外發(fā)展商對“安居工程”也是積極響應(yīng)。有的發(fā)展商在“安居工程”公布之前就搶先行動。

1993年10月19～28日，海南8家房地產(chǎn)開發(fā)商在海南房地產(chǎn)中心聯(lián)合推出“商品房微利大銷售”。1萬多平方米的微利房，10天之內(nèi)就銷售一空。

1993年10～11月，廣東韶關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的各類商品房，每平方米售價已降至1200元上下。

1993年12月4日，由兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合投資興建的銀龍住宅小區(qū)在石家莊開工。銀龍小區(qū)建設(shè)總面積26萬平方米，多為中低檔居民樓。

1994年新年伊始，港商李嘉誠向上海市政府提出在200畝地上建造經(jīng)濟(jì)實用住房的建議。繼而，他又匆匆北上，與北京市政府簽訂了合作建設(shè)“安居工程”協(xié)議，開了外商在京投資建造經(jīng)濟(jì)實用住房的先河。

房地產(chǎn)開發(fā)商鐘情“安居工程”，自有一番苦衷。一位經(jīng)歷了“海南售樓大戰(zhàn)”的開發(fā)商說，“別墅等高檔住宅雖然看上去利潤可觀，但不看市場，總是要賠本的。微利房在單個項目上贏利是少一些，但資金周轉(zhuǎn)快，又有優(yōu)惠政策，只要經(jīng)營得當(dāng)，是可以獲得好效益的?！?/p>

美、日、法、西班牙等國財團(tuán)聽說中國政府將實施“安居工程”的消息后，對來中國投資微利房建設(shè)產(chǎn)生了濃厚的興趣。一位外商向建設(shè)部的官員表示，中國政府支持住宅建設(shè)，并給予地價優(yōu)惠，加上成片開發(fā)住宅區(qū)可帶出一些商業(yè)用房，我們是有利可圖的。他說，最重要的是解決老百姓住房問題是中國政府的長期政策，這樣的投資我們放心。

有關(guān)官員說，“安居工程”目前已進(jìn)入“萬事俱備”的階段。雖然還有不少困難，但有政府的支持和社會各界的配合，這件造福老百姓的好事一定能辦成。

可以相信，隨著房改步伐的加快，“安居工程”的實施，到2000年，中國是可以實現(xiàn)“居者有其屋”這一宏偉目標(biāo)的。