張　彪

中介業(yè)務(wù)是中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放政策后恢復(fù)其法律地位并在上世紀(jì)末較快發(fā)展起來(lái)的行業(yè)。由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)尚不夠完善，使得中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)成為產(chǎn)生社會(huì)矛盾和糾紛較多的一個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介行業(yè)同樣有這些現(xiàn)象存在。從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活看，房地產(chǎn)中介活動(dòng)常見(jiàn)的糾紛有交易行為與中介行為混淆造成的合同糾紛、中介機(jī)構(gòu)超越委托人的授權(quán)服務(wù)權(quán)限造成的糾紛、中介合同的條款欠缺造成的糾紛、中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛等。

為了維護(hù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)利，減少矛盾，維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序，可采取以下措施來(lái)防范和處置房地產(chǎn)中介服務(wù)中的糾紛。

一、 訂和執(zhí)行示范合同文本

房地產(chǎn)行業(yè)目前之所以存在上述種種糾紛，首先是由于經(jīng)紀(jì)人和委托人缺乏必要的法律、法規(guī)意識(shí)；其次，一些經(jīng)紀(jì)人和委托人掌握訂立和履行合同的規(guī)則也是一個(gè)重要的影響因素；第三，經(jīng)紀(jì)人受商業(yè)環(huán)境和交易陋習(xí)影響，在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中有意無(wú)意不遵守合同規(guī)則，甚至不講求信用只謀求經(jīng)濟(jì)利益的不良經(jīng)營(yíng)作風(fēng)是不容忽視的重要影響因素。因此，政府或者行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定符合合同規(guī)則的示范合同文本，加以推廣應(yīng)用。示范合同文本可以發(fā)揮如下多重作用：

1、既不干涉中介活動(dòng)的正常運(yùn)行，又可以將合法的合同規(guī)則通過(guò)公開(kāi)的途徑進(jìn)行示范, 鼓勵(lì)、督促合同當(dāng)事人自覺(jué)把握自己的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2、示范合同文本的推廣，有利于合同當(dāng)事人通過(guò)比較，改變交易陋習(xí)和不自覺(jué)的違規(guī)、違法、違約行為；

3、示范合同文本的推廣，可以保護(hù)社會(huì)的弱勢(shì)群體，避免受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害；

4、示范合同文本也是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會(huì)公開(kāi)進(jìn)行宣傳，維護(hù)消費(fèi)者利益、行業(yè)形象和政府的政策導(dǎo)向的有效手段。

二、制定中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容

房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供勞務(wù)服務(wù)的行為準(zhǔn)則依據(jù)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表現(xiàn)誠(chéng)實(shí)信用方式的依據(jù)。同時(shí)，又是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。制定符合市場(chǎng)條件、行為準(zhǔn)則、經(jīng)紀(jì)人和委托人利益的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是維護(hù)經(jīng)紀(jì)人與委托人的權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)交易規(guī)范的必要手段。有利于提高房地產(chǎn)中介行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，樹(shù)立良好的企業(yè)與行業(yè)形象。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)內(nèi)容的不確定性，制定完全統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不切合市場(chǎng)的實(shí)際，但制定服務(wù)要求和內(nèi)容趨于一致性的基本標(biāo)準(zhǔn)還是可行的。房地產(chǎn)中介企業(yè)可以根據(jù)基本標(biāo)準(zhǔn)并參照自己的條件、技能、信用程度、經(jīng)營(yíng)成本等方面的能力附加具有特色的企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為經(jīng)營(yíng)的手段和方式為委托人服務(wù)。

三、告知委托人必要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事項(xiàng)，以利其監(jiān)督

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人雖然為委托人提供勞務(wù)服務(wù)，但是對(duì)于委托人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)房屋是對(duì)委托人影響重大的交易活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格條件、信用程度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同的內(nèi)容、簽約條件、履行方式等，委托人應(yīng)當(dāng)有明確的知情權(quán)利。而且，應(yīng)當(dāng)以公開(kāi)的告知方式告知委托人，并在合同訂立前讓委托人知曉?？蓪⒂嘘P(guān)中介活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)公開(kāi)告知委托人使其明確和知情的事項(xiàng)以“特別告知”的形式置于示范合同文本之內(nèi)。使委托人在簽訂合同之前可以了解、查詢(xún)、核查與自己委托交易房屋的相關(guān)情況，避免在不了解、不知情或受到不當(dāng)引導(dǎo)的情況下作出影響自己權(quán)益的決定，進(jìn)而造成合同糾紛，影響交易活動(dòng)的順利進(jìn)行。

四、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理

目前在房地產(chǎn)中介行業(yè)中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，為了方便重復(fù)使用，很多中介機(jī)構(gòu)使這種合同制作成格式合同。但這些格式合同卻存在顯失公平等不合理的條款，因此，應(yīng)對(duì)提供產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)利用格式合同條款損害合同當(dāng)事人的情況，出臺(tái)相應(yīng)加強(qiáng)管理并限制合同格式條款的法規(guī)。

強(qiáng)化對(duì)合同制定及使用的監(jiān)督，消除發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛的源頭，是一項(xiàng)很好的措施。因此，房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合同的監(jiān)管，以避免利用合同惡意損害當(dāng)事人的情況發(fā)生。對(duì)于以自身利益、目的、方便為前提制訂的合同文本，以及有明顯的增加交易障礙、妨礙他人實(shí)現(xiàn)交易、增加他人的交易服務(wù)成本、以及惡意損害他人利益的合同條款，應(yīng)當(dāng)予以限制并責(zé)成重新修訂。

五、對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過(guò)失，應(yīng)及早地彌補(bǔ)，即使是委托方的過(guò)失，也應(yīng)盡可能友好地協(xié)商解決。當(dāng)然，并不是一切糾紛都能自行協(xié)商解決的。這時(shí)，就應(yīng)該通過(guò)仲裁或法律途徑解決，以便依法處置。

（作者單位：安徽淮北中煤特殊工程公司）