栗新宏

如果不是胡潤版2003年中國內(nèi)地百富榜，張力的名字至今可能仍不為人所知。即使是現(xiàn)在，能夠從公開渠道獲得的關(guān)于這位富力地產(chǎn)集團(tuán)掌門人的資料也十分有限——2003年中國內(nèi)地百富榜排名第61位，個人財富估值約12億元，擁有富力集團(tuán)半數(shù)股權(quán)。

作為90年代初國內(nèi)首批“下?！眲?chuàng)業(yè)者，張力昨天的成功更多源自其個人能力與膽量。從一個不到10人的小型民營房地產(chǎn)公司開始創(chuàng)業(yè)，僅僅用了十年成為廣州第一，張力帶領(lǐng)富力地產(chǎn)書寫了一個傳奇，而今，他要把這種傳奇續(xù)寫到全國。

問題是，在層層政策利空打壓和市場四方壓力的環(huán)境之中，富力的火箭式發(fā)展速度背后的助推器是否牢靠，張力能夠成功續(xù)寫富力集團(tuán)曾經(jīng)的神奇嗎，

舊廠房掘得地產(chǎn)大佬

在廣州業(yè)界，對張力的名字出現(xiàn)在富豪榜上并不意外，用一位資深行家的話來說就是“水到渠咸”。

90年代初是中國的房地產(chǎn)業(yè)異常蓬勃的發(fā)展時期，當(dāng)時從機(jī)關(guān)下海五年的張力靠從事裝修和工程設(shè)計積聚了一定資金。敏銳感受到廣州房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的他。與香港測繪師李思廉在1993年出資2000萬元資金成立了廣州富力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，各占50％的股權(quán)，開始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。張負(fù)責(zé)項目土地和工程管理，李思廉主管公司財務(wù)和市場營銷。開始，富力的發(fā)展只是集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部。盡管如此，憑借在地產(chǎn)界多年打拼的經(jīng)驗，1994年兩人已使公司資產(chǎn)增長到了幾千萬元。此時，兩人又發(fā)現(xiàn)了一個新的機(jī)遇——城市的發(fā)展要求調(diào)整工業(yè)布局，廣州市政府系列政策，鼓勵發(fā)展商改造工廠

1995年，富力集團(tuán)買下一個氮肥廠的宿舍，幾個月就做成富力新居，售價3000多元／平方米，由于當(dāng)時廣州市場上類似中檔房很少。因此，該項目取得了極大成功，展會第一天就創(chuàng)下成交157套的紀(jì)錄。正是在這次與老企業(yè)打交道的過程中，張力發(fā)現(xiàn)了其中巨大的商機(jī)開發(fā)舊廠區(qū)不僅容易獲得大塊的土地，周邊的學(xué)院、學(xué)校、公交等市政配套等也相對比較完善，可以節(jié)約建設(shè)成本，企業(yè)拆遷不同于居民拆遷，協(xié)調(diào)工作比較容易，可以縮短建設(shè)工期，并可同時操作多個項目，滾動開發(fā)、連環(huán)開發(fā)，速度規(guī)模都有了。

富力新居的成功使得張力對開發(fā)舊廠區(qū)的策略深信不疑，于是1996年啟動了總建筑面積60萬平方米的富力廣場，這個項目后來把富力帶向了一個顛峰，至今仍是富力的招牌式項目。

自1996年開始，其銷售額平均每年都翻一番——從1995年的3000萬元到2002年的20億元，年開工面積接近100萬平方米，總開發(fā)面積350多萬平方米。2002年，廣州每賣出23平方米的房子就有1平方米屬于富力。從較早的富力廣場、富力半島，到最近在北京啟動的富力現(xiàn)代城，富力集團(tuán)開發(fā)的項目用地半數(shù)以上來源于市區(qū)舊廠房的拆遷地塊。這雖與廣州另一地產(chǎn)大亨——朱孟依大量購買廣州市郊土地等待升值不盡相同，但兩者卻是殊途同歸。

北京土地拍賣“標(biāo)王”

廣州舊城區(qū)再大也有改造完的時候，年下半年，富力集團(tuán)開始考慮向外發(fā)展。

2002年2月，張力得到消息稱北京廣渠門外東五廠48.78公頃的地塊即將進(jìn)行招標(biāo)，這是中國有史以來公開招標(biāo)的最大地塊，這顯然是富力進(jìn)入北京的絕佳機(jī)會。

當(dāng)時參與這塊地競爭投標(biāo)的是商地置業(yè)、華潤(北京)置地、SOHO中國有限公司三家京城實(shí)力派公司，而2002年之前在北京寂寂無名的富力集團(tuán)卻最終以31.5889億元的天價投得了該地塊。當(dāng)富力天價拿到富力城地皮時，華遠(yuǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)算了一筆賬。任志強(qiáng)的結(jié)論是，這塊地必須要賣到8000元／平方米以上方可盈利，而周邊的商品房單價不超過6000元。2003年3月，富力城以單價6900元開盤，經(jīng)過三次漲價目前售價也僅為7600元／平方米。

這一價格讓開發(fā)建外SOHO的地產(chǎn)大腕潘石屹十分疑惑，“富力城就跟我隔一條河，我出28億，他出32億，我的房子平均價格是1萬多，他們的銷售是7000多?！边@其中有多少利潤可賺，

成功投標(biāo)富力城地塊后，富力開始給業(yè)界帶來更多震驚。對于在其投標(biāo)所得地塊開發(fā)的富力城，富力稱其計劃一年銷售目標(biāo)是16～18億元。同時，富力宣稱要超越萬科。富力集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理呂勁認(rèn)為，“要贏萬科并不難，北京富力城2003年將完成16億元銷售額，廣州項目可完成25億銷售額，總計將超過41億。而2002年萬科的營業(yè)收入為45.74億元，2003年上半年營業(yè)收入為21.91億元，如按這種速度，超越萬科已是指日可待?！?/p>

但對于富力的舉措，地產(chǎn)界頗有爭議，很多地產(chǎn)大腕認(rèn)為富力付出如此巨額成本，不過是賠錢賺吆喝，這將使其在北京的發(fā)展只有一次機(jī)會，未來可能無以為繼。

一位熟悉富力的業(yè)內(nèi)人士分析指出，富力與萬科相比，企業(yè)特征和成本控制占據(jù)上風(fēng)，而就全國性發(fā)展大局，富力的經(jīng)驗還稍弱。同時，富力的障礙在于資金，其巨額的開發(fā)資金目前還主要依賴銀行，而萬科則有上市公司的有力融資平臺支撐。

經(jīng)營之道

目前，北京富力城的開工面積是40萬平方米，在廣州富力還有富力桃園、富力御龍庭、富力宜居等三個總計建筑面積100多萬平方米的項目，此外，富力又在北京又拿下了占地6公頃的另外3塊土地，其規(guī)劃建筑面積40萬平方米。2003年9月30日，富力在珠江新城的拍賣上一舉以7 7億元又拿下了四個地塊，雖然富力集團(tuán)方面拒絕透露任何擴(kuò)張舉措，但在業(yè)界已經(jīng)盛傳其在廣州、北京、上海和西安都在籌劃新項目。

諸多的項目顯然需要龐大的資金支持，但由于富力集團(tuán)不是上市公司，目前缺乏從資本市場融資的渠道，因此，支持其快速擴(kuò)張的資金來源成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。

而對《新財經(jīng)》記者的提問，張力的解釋是，富力地產(chǎn)的財務(wù)流動性強(qiáng)、資產(chǎn)負(fù)債率低、項目具有低成本和高速度的特征，因此，富力海運(yùn)作一個項目的資金都能在相對較短的時間內(nèi)回籠。

50歲的張力，在地產(chǎn)界摸爬滾打20多年，談起成本控制頗有心得。至于銷售，張力說自己主要得益于他的創(chuàng)業(yè)合作伙伴——來自香港地產(chǎn)界、香港地產(chǎn)深諳營銷之道的李思廉。

而富力之所以能做到項目資金快速回籠，北京富力副總經(jīng)理張旋稱最核心的因素在于富力整體的運(yùn)作能力，即低成本和高速度，主要體現(xiàn)于三大策略首先富力堅持選擇舊廠改造，二是定位中價房以求薄利多銷，三是一條龍生產(chǎn)流水線，富力從前期征地、設(shè)計規(guī)劃、施工建設(shè)、工程監(jiān)理、室內(nèi)安裝、后期銷售、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)都組建了自己旗下的分公司，并由他們接手相應(yīng)的工作、上下游通吃。這樣，不僅節(jié)約成本，更體現(xiàn)速度。

但在業(yè)界分析人士看來，如果僅憑自身的造血功能，富力不可能實(shí)現(xiàn)如此快速的擴(kuò)張，其中必得到銀行的大力支持。據(jù)記者了解，北京富力目前共計獲得了中行和建行6個億的授信額度。

神奇背后的隱憂

如果說富力前十年的發(fā)展可以稱之為神奇，那么，富力未來五年內(nèi)爭奪中國地產(chǎn)界第一的目標(biāo)，可以看做其試圖創(chuàng)造一個奇跡。要知道，要達(dá)到這個目標(biāo)決無捷徑可走。

在分析人士看來，富力目前至少有五個方面重要問題需要面對。

一是富力的急速擴(kuò)張使得其資金鏈緊繃。相比擴(kuò)張速度，富力的利潤卻難以同步跟上，2003年北京的富力城項目即使完成16億的銷售額，但其地價成本就在10億左右，同時高成本低價格的模式短時間內(nèi)也難以為富力提供利潤。而富力銷售額的快速增長，得益于其開發(fā)速度，也正因為這樣，富力比起其它房地產(chǎn)企業(yè)更依賴于快速的資金周轉(zhuǎn)，在快速擴(kuò)張的前提下，一旦哪根鏈條出現(xiàn)問題，后果將十分嚴(yán)重。

“從2003年開始，富力面向全國擴(kuò)張，今后需要成倍的資金投入，比如北京富力城預(yù)計五年內(nèi)共需要投入80～90億元資金，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出富力前十年的銷售額?？恳郧绊椖繚L動發(fā)展將很難滿足其資金需求，富力需要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品經(jīng)營到資本經(jīng)營的過渡?！币晃环治鋈耸咳缡钦f。

他們必須更加注重資金運(yùn)作的低風(fēng)險與利潤的平衡，合作開發(fā)、上市融資、共擔(dān)風(fēng)險的內(nèi)在需求自然增加。

二是上市之路不會很平坦。2001年，富力集團(tuán)對旗下全資子公司廣州天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了股份制改造，正式更名為廣州富力房地產(chǎn)股份有限公司，注冊資金達(dá)5.5億元，同年向中國證監(jiān)會提出在A股市場上市申請。雖然目前該公司輔導(dǎo)期已經(jīng)結(jié)束，只待證監(jiān)會批準(zhǔn)，但現(xiàn)在全國有200多家企業(yè)在排隊等著上市，何時能上還是未知數(shù)，富力還需有一定的調(diào)整期。另外，多年來富力仍一直沿用當(dāng)初合作雙方平分股權(quán)的“雙老板”制，而上市過程必將動搖公司迄今為止相對穩(wěn)定的獨(dú)特股權(quán)結(jié)構(gòu)，而兩位老板個人財富價值的變化可能會影響公司的發(fā)展。

另外，上市公司對人力資源要求甚高，但富力目前可能面臨著人員流失的問題——一個明顯的信號是，2003年10月具有豐富地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的富力總經(jīng)理謝強(qiáng)低調(diào)離職。而事實(shí)上，謝強(qiáng)在富力進(jìn)軍北京過程中可謂功不可沒。

三是速度與質(zhì)量存在矛盾。富力品牌的形成勝在價格低、產(chǎn)品對路，不是房屋質(zhì)量，而速度與質(zhì)量是永遠(yuǎn)不可能調(diào)和的矛盾。

四是富力欲構(gòu)建大地產(chǎn)集團(tuán)，而目前其開發(fā)項目少，品種單一。企業(yè)發(fā)展到一定成熟階段，必須走多元化的路子。而富力十年來，一直做的是老城區(qū)的住宅開發(fā)項目，這種資源已在逐漸減少，而剛拍得珠江新城用地，準(zhǔn)備開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)項目以及在南海有環(huán)保業(yè)等投資，對富力來說都是全新的領(lǐng)域。

五是地域局限。北京房地產(chǎn)市場發(fā)展比廣州、上海等地要稍晚，相對不規(guī)范，因而市場被外地開發(fā)商稱之為“水很深”，土地難拿更成了進(jìn)京發(fā)展商的一塊心病，北京的地產(chǎn)商很可能通過其它途徑“變通”，拿到很便宜的地。相比較而言，富力在成本方面未必占有優(yōu)勢。

面對上述問題，張力這位百富榜富豪未來能否續(xù)寫富力千年的傳奇，一切還是未知。