王濟(jì)武

在近年房地產(chǎn)行業(yè)的高速擴(kuò)張中，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的低迷乃至萎縮，被指為是最終造成“樓市泡沫”的原因之一。本文比較有吸引力的發(fā)現(xiàn)是，開(kāi)發(fā)商如能提高營(yíng)運(yùn)效率，縮短項(xiàng)目周期，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。一直在土地、信貸等環(huán)節(jié)與政府博弈的地產(chǎn)商們完全可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目與政府達(dá)成“雙贏”。

開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目回報(bào)率、財(cái)務(wù)杠桿是影響開(kāi)發(fā)商年度資本收益率的三項(xiàng)決定因素［年度資本收益率＝項(xiàng)目回報(bào)率÷項(xiàng)目周期×財(cái)務(wù)杠桿，其中，項(xiàng)目回報(bào)率＝(售價(jià)－綜合成本)÷綜合成本］。房地產(chǎn)本身的項(xiàng)目回報(bào)率，即使達(dá)到30％，攤到4年的周期里，年度回報(bào)率也只有7.5％。之所以開(kāi)發(fā)商給人以暴利的印象是因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿的存在，即開(kāi)發(fā)商用1元錢做了10元錢甚至100元錢的生意，資本回報(bào)率被財(cái)務(wù)杠桿乘10倍放大。財(cái)務(wù)杠桿放大主要依靠開(kāi)發(fā)貸款，預(yù)售房款，以及延期支付土地費(fèi)用、工程款等。

開(kāi)發(fā)效率高，資本回報(bào)可五倍于同區(qū)商品房

在宏觀調(diào)控之前，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)貸款方面比商品房項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯，但由于土地劃撥，而非招拍掛，同時(shí)四源費(fèi)(指自來(lái)水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi))等前期費(fèi)用減免，使得開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房自有資金的投入比例相當(dāng)于商品房的50％。宏觀調(diào)控之后，由于非經(jīng)濟(jì)適用房貸款受限制，差距更加擴(kuò)大大。一般而言，如果商品房開(kāi)發(fā)商用20元作100元的項(xiàng)目，那么經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)可以用10元作100元的項(xiàng)目。

由于經(jīng)濟(jì)適用房的限管與限價(jià)，使它成為一種人為制造的稀缺產(chǎn)品，因此基本上是開(kāi)盤即售完，銷售周期非常短。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目回報(bào)率一般為3％，按6層建筑，一周一層，6周結(jié)構(gòu)封頂，經(jīng)濟(jì)適用房的最低實(shí)際周期為6周（1.5月）計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用房最高自有資本年回報(bào)＝3％÷（1.5／12月）×（100／10）＝240％。若同區(qū)商品房的項(xiàng)目回報(bào)率為30％，但其資本同期3年年回報(bào)率＝30％÷（3年／1年）×（100／20）＝50％。

可見(jiàn)，如果經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商運(yùn)用控制財(cái)務(wù)杠桿、現(xiàn)金流、銷售周期等措施，完全可以擁有遠(yuǎn)大于普通商品房的高回報(bào)空間。實(shí)際上，通常由于營(yíng)運(yùn)管理的粗放、開(kāi)發(fā)效率的低下，直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房回報(bào)周期優(yōu)勢(shì)的浪費(fèi)，往往1個(gè)周期拖至1到1．5年，因而其回報(bào)率就降至3％÷(1．5／1)×(100／10)=20％。

經(jīng)濟(jì)適用房的回報(bào)和供給，開(kāi)發(fā)效率是關(guān)鍵。營(yíng)運(yùn)管理粗放、效率低下的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)商，不僅導(dǎo)致自身經(jīng)營(yíng)的低利潤(rùn)，同時(shí)也將放慢整體供應(yīng)量。

價(jià)格折讓放大經(jīng)濟(jì)適用房需求

在商品房市場(chǎng)上，中低收入階層因收入不足，無(wú)法使本身的需要變成需求。在有價(jià)格折讓或財(cái)政介入后，中低收入階層的住房需要將釋放出對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。

三項(xiàng)折讓使經(jīng)濟(jì)適用房與商品房相比出現(xiàn)約30％的價(jià)差

在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合成本計(jì)算中，包括了土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用等等。由于市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、四源費(fèi)、防洪費(fèi)、征地管理費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)、城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)等21項(xiàng)收費(fèi)減半征收，同時(shí)政府限制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)以及市場(chǎng)管制因素，最終使經(jīng)濟(jì)適用房綜合成本相對(duì)于同區(qū)商品房，產(chǎn)生變動(dòng)成本、固定成本兩項(xiàng)成本折讓與一部分利潤(rùn)折讓。

變動(dòng)成本折讓：包括土地出讓金、綜合市政費(fèi)的減免、銷售推廣費(fèi)用的減少、開(kāi)發(fā)資款利息的減少，以上費(fèi)用均與銷售價(jià)格成比例，約占銷售價(jià)格的10-15％。

固定成本折讓：包括四源費(fèi)、配套費(fèi)用及21項(xiàng)收費(fèi)中一些事業(yè)性經(jīng)費(fèi)，一般按單方建筑面積收取，合到可銷售建筑面積，折讓約200-300元／平方米。

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)折讓：假設(shè)社會(huì)平均的投資回報(bào)率相當(dāng)于GDP增長(zhǎng)速度約8％，那么開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房3％的回報(bào)率相對(duì)于社會(huì)平均回報(bào)率有約5％的利潤(rùn)折讓。

以上三部分折讓降低了開(kāi)發(fā)成本和銷售價(jià)格，使得經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于同區(qū)商品房形成了15-20％+200-300元／平方米的折價(jià)。以北京市為例，由于五環(huán)沿線商品房?jī)r(jià)約3000元／平方米。那么經(jīng)濟(jì)適用房300元／平方米固定成本折讓，可占其售價(jià)的10％，從而整體價(jià)差最高達(dá)到30％，這種折讓進(jìn)一步放大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求，直接導(dǎo)致了回龍觀、天通苑與三環(huán)新城項(xiàng)目的火爆。而四環(huán)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格超過(guò)5000元／平方米，固定成本價(jià)差不明顯，整體價(jià)差約20％。

從上述分析中，我們還可以得出這樣一個(gè)政策啟示：為了確保30％左右價(jià)差，經(jīng)濟(jì)適用房最適于布局于五環(huán)沿線。如果過(guò)遠(yuǎn)，則交通市政配套成本會(huì)大大增加，同時(shí)生活成本增加，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房同樣不經(jīng)濟(jì)。

開(kāi)發(fā)商折讓實(shí)為政府“暗補(bǔ)”

經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的兩項(xiàng)成本折讓，名義上是開(kāi)發(fā)商折讓給了消費(fèi)者，實(shí)際上是政府通過(guò)“暗補(bǔ)”的方式以財(cái)政補(bǔ)貼消費(fèi)者。“暗補(bǔ)”金額主要有兩部分：一是變動(dòng)成本折讓中的土地出讓金及大市政費(fèi)；二是固定成本折讓的全部。一般土地出讓金約相當(dāng)于同區(qū)商品房?jī)r(jià)10％，固定成本折讓約300元／平方米。

假設(shè)北京市每年竣工200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，按同區(qū)商品房的均價(jià)4000元／平方米計(jì)算，政府每年總補(bǔ)約=200萬(wàn)平方米X(4000元／平方米X10％+300元／平方米)=14億元。1998-2004年間，北京竣工經(jīng)濟(jì)適用房約1400萬(wàn)平方米，那么7年間政府總補(bǔ)助：1400萬(wàn)平方米X(4000元／平方米×10％+300元／平方米)=98億元。也就是說(shuō)，北京市政府在1998-2004年內(nèi)，為經(jīng)濟(jì)適用房投入的暗補(bǔ)，平均每年約14億元。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟與商品房建設(shè)體系的完善，如果經(jīng)濟(jì)適用房作為房屋性福利退出市場(chǎng)的話，那么政府應(yīng)當(dāng)將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，保持每年投入相當(dāng)于“暗補(bǔ)”金額的貨幣化住房補(bǔ)助，即將半福利性的經(jīng)濟(jì)適用房政策“貨幣化”。

對(duì)開(kāi)發(fā)商“限價(jià)”比“限利”更可控

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入量大、成本科目多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用房上的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型不穩(wěn)定、投資測(cè)算不精確、費(fèi)用支出和控制的紀(jì)律性差，甚至存在尋租現(xiàn)象。因此，政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商3％的利潤(rùn)率限制實(shí)際上是不可控的。

實(shí)際上對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，政府也只能采用“限價(jià)”而非“限利”方法。由于經(jīng)濟(jì)適用房是一種含有政府補(bǔ)助的福利性商品房，因此政府采用指導(dǎo)價(jià)格，而非市場(chǎng)定價(jià)。在定價(jià)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與政府必有博弈。北京市回龍觀、天通苑、三環(huán)新城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的火爆，除了適合的區(qū)位與價(jià)差外，政府有效地通過(guò)主導(dǎo)“限價(jià)”，確確實(shí)實(shí)控制了開(kāi)發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)率，因而實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)折讓”5％的價(jià)差。據(jù)估算，回龍觀、天通苑與三環(huán)新成的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)被有效控制于3％之內(nèi)。如果開(kāi)發(fā)商的集約經(jīng)營(yíng)水平不夠，處于虧損邊緣也屬正常，但這樣開(kāi)發(fā)商必會(huì)“惜售”，人為加劇排隊(duì)等號(hào)的現(xiàn)象。

可作為樓市調(diào)控的有效標(biāo)桿

經(jīng)濟(jì)適用房可以說(shuō)是政府調(diào)控樓市為數(shù)不多卻十分有效的杠桿。仍以北京市為例，在1998年經(jīng)濟(jì)適用房政策出臺(tái)前，通過(guò)研究可以得出以下的北京房?jī)r(jià)模型：北京房?jī)r(jià)=-285．593-2．416×年竣工面積＋0．568×年均工資＋7．364×成本面積。

這個(gè)模型可簡(jiǎn)化為：北京房?jī)r(jià)水平25％受年竣工面積影響，75％受交易量影響，與人均收入相關(guān)性不大。因此，政府調(diào)控房?jī)r(jià)，75％應(yīng)通過(guò)減少交易量實(shí)現(xiàn)，25％應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大供應(yīng)量特別是經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量宋實(shí)現(xiàn)。

2004年，北京市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)為2953元／平方米，而2004年包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品住宅均價(jià)應(yīng)為4747元／平方米，如果不包括經(jīng)濟(jì)適用房，2004年商品住宅的均價(jià)應(yīng)為5025元／平方米，也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房將商品住宅均價(jià)拉低了278元／平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1999年上半年，北京市商品房?jī)r(jià)格急降近1000元，這主要由于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)突然增大(1999年北京市經(jīng)濟(jì)適用房總建筑規(guī)模為700萬(wàn)千方米，截至1999年底開(kāi)復(fù)工面積達(dá)450萬(wàn)平方米、竣工160萬(wàn)平方米)。

如果說(shuō)此前國(guó)家出臺(tái)的提高房貸利率、征收營(yíng)業(yè)稅、期房限轉(zhuǎn)等政策是控制交易量，那么加大經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)力度就是增加中低價(jià)房的供應(yīng)量。自2004年以來(lái)，北京市再也沒(méi)批過(guò)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，目前市面上銷售的所有經(jīng)濟(jì)適用房都是2003年以前批的，而且大部分都已經(jīng)售完，目前尚在銷售的所有經(jīng)濟(jì)適用房只有天通苑、回龍觀等大型經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。2004年京城商品房新增市場(chǎng)供應(yīng)量約2000萬(wàn)平方米，2004年經(jīng)濟(jì)適用房的放量?jī)H為商品房的10％左右。相對(duì)于1999年，商品房新增市場(chǎng)供應(yīng)量上漲了1-2倍，但經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積同時(shí)減少了300萬(wàn)平方米，竣工面積持平。不能不說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，加劇了房?jī)r(jià)上漲。如果要保持政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房?jī)r(jià)的干預(yù)作用，北京市經(jīng)濟(jì)適用房每年供應(yīng)量至少要達(dá)到2000×20％=400萬(wàn)平方米竣工面積。

目前北京市每年經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼約14億元，如果要擴(kuò)大供應(yīng)量200-400萬(wàn)平方米，政府可以在以下幾個(gè)方面努力：第一，擴(kuò)大財(cái)政補(bǔ)貼14-28億元。建議加收約10％“別墅稅”，1000幢／年×400萬(wàn)／幢×10％=4億元，并將炒房交易的5．5％營(yíng)業(yè)稅補(bǔ)入。第二，擴(kuò)大五環(huán)沿線項(xiàng)目面積，減少或取消四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目。由于補(bǔ)貼中大部分為變動(dòng)折讓(約為房?jī)r(jià)15％)，經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)越低，則15％售價(jià)的變動(dòng)補(bǔ)貼就越少，反之在補(bǔ)貼總額不變時(shí)，總補(bǔ)貼面積即經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量可以大為提高。如果過(guò)遠(yuǎn)，則一次性交通市政成本與長(zhǎng)期生活成本會(huì)大大增加。第三，淘汰生產(chǎn)效率低下、推出面積遲緩的開(kāi)發(fā)商，加速存量未完項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度(附表)。

作者為香港百駿(中國(guó))投資控殷有限公司董事長(zhǎng)

附文：

行業(yè)擴(kuò)張中的供應(yīng)“萎縮”孫建平

中國(guó)許多城市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)均始于1995年，但由于政策指導(dǎo)等方面的原因，近年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在火熱了一陣后，又逐漸歸于平靜甚至萎縮。很多地方政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適和房是國(guó)家福利分房向住房商品化轉(zhuǎn)變過(guò)程中的過(guò)渡性政策措施，采用無(wú)償劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一部分，隨著商品房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立發(fā)展，很多地方曾經(jīng)先后取消經(jīng)濟(jì)適用房，并將之與商品房并軌。

投資增幅投資比重明顯下降

從數(shù)據(jù)上看：自1997年至今，經(jīng)濟(jì)適用房投資額從最初的185．5億元擴(kuò)大到2004年的600億元以上，8年增長(zhǎng)了2．26倍。但自2003年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅從高峰的70％直線下降到目前的－17％，而同期住宅投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅一直處于高位(圖1)。經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資比重從12％左右下降到目前的5％以下占商品房投資比重從8％以上下降到目前的3％左右(圖2)，也說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不斷萎縮的趨勢(shì)。由于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)投資擴(kuò)張活力不足，經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積增長(zhǎng)乏力(圖3)，銷售面積占商品房、住宅的比例走在明顯的下降通道中(圖4)。

房?jī)r(jià)收入比合理

雖然自1999年至今，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格保持上揚(yáng)，但漲幅非常小(圖5)。從全國(guó)平均銷售價(jià)格看，1997-2004年間，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相當(dāng)于住宅價(jià)格的60％，即經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相對(duì)于住宅價(jià)格折讓了40％，這種折讓產(chǎn)生于三項(xiàng)政策優(yōu)惠，即免收土地出讓金、減半征收行政事業(yè)費(fèi)和各種配套費(fèi)、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)不攤?cè)胱≌杀尽?/p>

1997-2004年間，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)收入比在3．9-4．6之間波動(dòng)，平均值為4．1(圖6)。正好位于國(guó)際上普遍認(rèn)可的合理房?jī)r(jià)收入比3：1-6：1之間，而全國(guó)住宅房?jī)r(jià)收入比卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的合理區(qū)間：上海、杭州在20：1之上，南京、青島、大連、北京、天津在15：1之上?！案纳乒?yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)上漲”兩者得兼

進(jìn)入2005年，房地產(chǎn)調(diào)控驟起，被忽視和冷漠已久的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)重新走入政府和人們的視野。3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(俗稱“老國(guó)八條”)：4月27日溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)(俗稱“新國(guó)八條”)；4月30日建設(shè)部、發(fā)改委等7部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。這三個(gè)調(diào)控文件都提到必須改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有計(jì)劃地增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，提高其在市場(chǎng)的比重。

在中央政府的強(qiáng)力干預(yù)和勸告下，各地地方政府紛紛擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，或者開(kāi)始真正實(shí)施以前從未真正落實(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開(kāi)工面積，特別是那些在本輪房地產(chǎn)行業(yè)高潮中商品住宅價(jià)格大幅上漲的城市(附表)。中央政府要求地方政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅的供應(yīng)，直接目的是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，間接目的是抑制房?jī)r(jià)上漲。

建設(shè)部研究人員提出，就全國(guó)總體水平而言，完善住房保障供應(yīng)體系原則上應(yīng)為商品住房占60％，住房保障的比例為40％(經(jīng)濟(jì)適用住房占20％，可支付租賃住房占15％，廉租住房占5％)。從更廣泛的宏觀經(jīng)濟(jì)意義上講，通過(guò)增加包括經(jīng)濟(jì)適用房的中低價(jià)普通住宅，既可以達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏的目的，又可以在打壓房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)，防止固定資產(chǎn)投資硬著陸，從而引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)大起大落。因?yàn)?，增加中低價(jià)普通住宅的投資和供應(yīng)，雖然在微觀上降低了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平，但在宏觀上這部分投資是記入固定資產(chǎn)投資和GDP的；另外，中低價(jià)普通住宅的銷售可以將廣大居民的潛在住宅消費(fèi)需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的有效需求，住宅需求以及由其引發(fā)的家電等間接需求對(duì)GDP和經(jīng)濟(jì)景氣都將做出貢獻(xiàn)。