王　娜

一個(gè)是精明而善于把握新概念的商人,一個(gè)是不斷對(duì)一家國(guó)企嘗試改革的領(lǐng)導(dǎo)者——潘石屹和任志強(qiáng),這兩個(gè)本沒(méi)有交集的人,15年間三次合作,折射房地產(chǎn)15年江湖變幻。

15年前，任志強(qiáng)對(duì)潘石屹說(shuō)：“你連什么叫七通一平（七通一平：房地產(chǎn)業(yè)術(shù)語(yǔ)。七通是指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通，一平是指場(chǎng)地平整。）都不懂，還做什么房地產(chǎn)？”

尷尬的氣氛下，兩位日后的中國(guó)地產(chǎn)大腕相識(shí)，并做成了第一筆交易。彼時(shí),在華遠(yuǎn)集團(tuán)工作了近10年的任志強(qiáng)，已是這家國(guó)有房企的總裁；而初出茅廬的潘石屹則是萬(wàn)通地產(chǎn)總經(jīng)理——這家民營(yíng)企業(yè)靠海南地產(chǎn)熱起家，剛剛轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，急需土地。

15年后，當(dāng)年那個(gè)不知什么是“七通一平”的潘石屹，已是身價(jià)200億元的上市公司董事長(zhǎng)。他所領(lǐng)導(dǎo)的SOHO中國(guó)，盡管開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目絕大多數(shù)都集中在北京的CBD商圈，卻因其將SOHO概念植入商業(yè)地產(chǎn)而聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。當(dāng)然，更加聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的是潘石屹本人。他常為自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目做代言，效果勝過(guò)任何一個(gè)明星的影響力。

而任志強(qiáng)依然是15年前那個(gè)言語(yǔ)犀利、眉宇間透著倔強(qiáng)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁。他因經(jīng)常發(fā)表“驚世駭俗”的言論炮轟房地產(chǎn)政策、挑戰(zhàn)普通人的習(xí)慣思維而成為了話題商人。與任志強(qiáng)本人相比，其所領(lǐng)導(dǎo)的華遠(yuǎn)集團(tuán)則顯得低調(diào)許多。

就是這樣兩個(gè)處事風(fēng)格完全不同的人，十幾年來(lái)卻不斷合作?！拔液团耸儆羞^(guò)三次合作。在這個(gè)過(guò)程中，他的身份發(fā)生了變化，而我的身份一直沒(méi)變?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。坐在位于北京南禮士路華遠(yuǎn)大廈6層的辦公室里，任志強(qiáng)回憶了與潘石屹第一次合作的情形。他指著窗外林立的建筑物說(shuō)：“外面這些樓都是我們公司蓋的，包括萬(wàn)通新世界那塊地，也是我當(dāng)年賣(mài)給潘石屹他們的?！?/p>

第一次合作始于萬(wàn)通新世界

1993年，海南的地產(chǎn)泡沫引發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一次震蕩—上半年，當(dāng)海南的房?jī)r(jià)在地產(chǎn)商的炒作下，迅速?gòu)?991年的均價(jià)每平方米1400元躥升至7500元后,6月23日,時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。隨即，海南地產(chǎn)泡沫破裂，95%的房地產(chǎn)公司倒閉。在海南靠炒房賺得第一個(gè)100萬(wàn)的潘石屹，由于提前嗅到了危險(xiǎn)，及時(shí)撤離海南，到北京尋求發(fā)展，擔(dān)任萬(wàn)通地產(chǎn)總經(jīng)理。

在中國(guó)大飯店召開(kāi)的一個(gè)會(huì)議上，萬(wàn)通公司董事長(zhǎng)馮侖與任志強(qiáng)相見(jiàn)，初步表露了愿意用資金交換后者土地的意向。而后續(xù)的溝通工作便落在了潘石屹身上。比起萬(wàn)通，拿地對(duì)于身為國(guó)企的華遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，是一件相對(duì)容易的事情；而當(dāng)時(shí)華遠(yuǎn)集團(tuán)剛完成對(duì)旗下的西城區(qū)華遠(yuǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司的股份制改造，創(chuàng)立北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司后急需發(fā)展的資金，來(lái)自政府的撥款不能完全解決問(wèn)題——這讓雙方的合作水到渠成。

但那次與任志強(qiáng)的談判，讓潘石屹并不愉快。在他向任志強(qiáng)請(qǐng)教一些房地產(chǎn)的有關(guān)問(wèn)題時(shí)，任毫不留情地指責(zé)潘什么都不懂，并給了他一頓劈頭蓋臉的教訓(xùn)。為確保項(xiàng)目的完成，華遠(yuǎn)保留了5%的股權(quán)，并派專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)入合資公司。

現(xiàn)在提到第一次合作，任志強(qiáng)記憶最深處仍是潘石屹的“無(wú)知”，以至于他日后在很多公開(kāi)場(chǎng)合都用“潘石屹不懂七通一平”來(lái)開(kāi)玩笑。但潘石屹如今回想起15年前的那次合作，卻表現(xiàn)得十分感激:“華遠(yuǎn)的朋友們主動(dòng)為我們付出了許多，努力配合工程，讓我們順利地提前完成了建設(shè)任務(wù)?！?/p>

第二次合作源于再次爭(zhēng)執(zhí)

二者的第一次合作，創(chuàng)造了北京城房地產(chǎn)銷(xiāo)售的奇跡，在任志強(qiáng)手中算不上好項(xiàng)目的萬(wàn)通新世界，因潘石屹他們的包裝而一舉成名。但是這次成功的合作，也并未讓兩人此后如兄弟般友好地出現(xiàn)在公眾面前。2000年，當(dāng)任志強(qiáng)和潘石屹再次產(chǎn)生交集時(shí)，卻又是起源于一次爭(zhēng)吵。

此時(shí)，潘石屹的角色發(fā)生了變化。他在1995年離開(kāi)萬(wàn)通，與妻子張欣聯(lián)手創(chuàng)建SOHO中國(guó)有限公司。張欣這位曾經(jīng)留洋英國(guó)劍橋的碩士、華爾街的投資顧問(wèn)，在潘石屹成功的道路上功不可沒(méi)。她給潘帶來(lái)了概念地產(chǎn)和房地產(chǎn)藝術(shù)元素，這些創(chuàng)意深受中國(guó)白領(lǐng)和國(guó)外建筑大獎(jiǎng)的青睞。而這樣的房地產(chǎn)新元素，顯然沒(méi)有得到任志強(qiáng)的認(rèn)可。

1998年，SOHO現(xiàn)代城因房子賣(mài)不出去,潘石屹開(kāi)始在銷(xiāo)售方面狠下苦功。他請(qǐng)?jiān)缫蚱飘a(chǎn)而退出北京地產(chǎn)市場(chǎng)的老朋友(萬(wàn)通的銷(xiāo)售代理商)鄧智仁做銷(xiāo)售顧問(wèn)。結(jié)果，鄧智仁將潘的全部銷(xiāo)售隊(duì)伍策反，潘石屹請(qǐng)任志強(qiáng)來(lái)拉架、評(píng)理，卻被任志強(qiáng)稱(chēng)為是“狗咬狗兩嘴毛”。

潘石屹還想到了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在公司的銷(xiāo)售部門(mén)采用“末位淘汰制”來(lái)落實(shí)。“公司從市場(chǎng)部拉出3個(gè)月的銷(xiāo)售排行榜，銷(xiāo)售人員最后10名、15名在出局的范圍之內(nèi)，銷(xiāo)售副總監(jiān)的最后兩名也將被貶為普通銷(xiāo)售員?！盨OHO中國(guó)銷(xiāo)售總監(jiān)魏青山解釋道。

這支經(jīng)過(guò)殘酷鍛煉而形成的隊(duì)伍，后來(lái)被證明是潘石屹成功的重要基石，建外SOHO第一大道B座商鋪，開(kāi)盤(pán)僅10分鐘便全部售罄;朝外SOHO開(kāi)盤(pán)，6天銷(xiāo)售額就達(dá)9個(gè)億。所以，潘石屹始終全力守護(hù)著他的銷(xiāo)售隊(duì)伍，讓這些銷(xiāo)售人員的收入水平在行業(yè)中處于前列。

2000年，潘石屹用在家辦公這一概念玩活了SOHO現(xiàn)代城。1月8日，SOHO現(xiàn)代城開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)。北京的1月天寒地凍，但長(zhǎng)安街上卻連夜排起了等待買(mǎi)房的長(zhǎng)龍。享受著成功喜悅的潘石屹不忘向老朋友任志強(qiáng)炫耀一下自己的成果。2月20日，他邀請(qǐng)任到SOHO現(xiàn)代城參觀樣板間。任志強(qiáng)從專(zhuān)業(yè)角度詢(xún)問(wèn)了許多細(xì)節(jié)問(wèn)題，并當(dāng)面提出了一大堆意見(jiàn)和建議，然后離開(kāi)了現(xiàn)代城。

禍端由此而起。讓潘石屹?zèng)]有想到的是，耿直認(rèn)真的任志強(qiáng)就此次參觀洋洋灑灑寫(xiě)了一封萬(wàn)言書(shū)《朋友之間的交流——潘總請(qǐng)我看現(xiàn)代城樣板間》，稱(chēng)SOHO這種物業(yè)類(lèi)型“辦公不像辦公、居住不像居住，屬于非牛非馬的怪胎，設(shè)計(jì)上也就是草稿想法，北京的長(zhǎng)安街旁邊不應(yīng)該有這種東西，如果不做修改，最后只能炸掉”。任志強(qiáng)還在信中用了一個(gè)形象的比喻: 華遠(yuǎn)乃至任志強(qiáng)就像一個(gè)勤勤懇懇的“菜農(nóng)”,只知道辛苦地耕耘，缺少了與媒體的交流，以至于無(wú)法有效地將營(yíng)養(yǎng)豐富又無(wú)污染的綠色食品奉獻(xiàn)給每一個(gè)家庭;而潘石屹就像個(gè)精明的“二道販子”,總能把本來(lái)是蔬菜的西紅柿賣(mài)個(gè)水果的價(jià)錢(qián)。

潘石屹是兩天后在參加一次會(huì)議時(shí)，在會(huì)場(chǎng)上從一位老總那里拿到這封信的?？赐晷藕螅R上回去召集公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家開(kāi)會(huì)，對(duì)任志強(qiáng)信中提及的所有問(wèn)題逐一進(jìn)行咨詢(xún)研究。很快，潘石屹就給任志強(qiáng)寫(xiě)了回信，題目叫《創(chuàng)新是需要勇氣的——“二道販子”給“菜農(nóng)”的回信》。信中除了就任志強(qiáng)提出的問(wèn)題逐一進(jìn)行技術(shù)方面的答復(fù)外，大談創(chuàng)新問(wèn)題。

這使得事態(tài)由此轉(zhuǎn)變，交鋒的焦點(diǎn)不再是任志強(qiáng)信中提出的技術(shù)缺陷，而成了建筑是不是應(yīng)該創(chuàng)新的問(wèn)題，爭(zhēng)論也逐漸顯示出一邊倒的態(tài)勢(shì)。這一事件并未讓潘石屹與任志強(qiáng)“反目”，一年后，潘還在公開(kāi)場(chǎng)合表示，幸虧任總提出了寶貴的意見(jiàn)，技術(shù)上得到了極大改進(jìn)，提升了產(chǎn)品的價(jià)值，因?yàn)榇耸?，任志?qiáng)成了他最感謝的人之一。

此番打鬧之后，任志強(qiáng)和潘石屹在2004年迎來(lái)了第二次合作。這次合作被兩人形象地稱(chēng)為雞蛋(錢(qián)）換糧票(合法土地）。

這次合作發(fā)生在建外SOHO銷(xiāo)售一空之后，2003年12月，建外SOHO年度銷(xiāo)售額達(dá)到33.2億元人民幣，沒(méi)有任何土地儲(chǔ)備的潘石屹又一次斷了糧。在此之前，國(guó)土資源部下令停止土地協(xié)議出讓?zhuān)耸贀?dān)心協(xié)議圈下的土地會(huì)被政府收回去，所以從2002年下半年到2003年一直在等待著市場(chǎng)公開(kāi)出讓土地?？蓻](méi)想到對(duì)政策的過(guò)分信任，讓謹(jǐn)慎的潘石屹喪失了大好機(jī)會(huì)。他當(dāng)時(shí)的名言“莊稼種在了別人的地上”，本是用來(lái)諷刺圈地的開(kāi)發(fā)商，卻讓自己成了笑話。事實(shí)情況是，2003年北京市98%以上的土地仍是通過(guò)協(xié)議方式出讓。