孫春艷

價格下來了，銷售量自然就能上去。無論何時，減價永遠是硬道理

年關(guān)將至，開發(fā)商資金鏈愈加趨緊。在樓盤銷售中，部分北京房地產(chǎn)商已經(jīng)變遮遮掩掩的“特價”為直接低價入市。這些措施能換回購房者的熱情嗎？

低價入市回籠資金

降價果然是硬道理。

11月22日周六，位于東四環(huán)百子灣的金都心語項目以毛坯房低至7000元的低價開盤。不到9點，售樓處就擠滿了前來報名咨詢的購房者，其中不乏年輕的白領(lǐng)置業(yè)者。

組織此次團購活動的搜房網(wǎng)宣傳人員對《中國新聞周刊》稱，一次性付款購買五套的購房者可享受毛坯房7000元，精裝修8000元的抄底價格。當(dāng)天260套的房源，僅從搜房網(wǎng)報名參加的就有2000多人，還有自行前往登記的購房者。從9點至11點，3個小時的成交金額總計過億。

“這個地段的房子都1.3萬至1.4萬左右，價格實惠多了，我也不想再等了，不可能每個人都買到最低點。”在一家貿(mào)易公司作文秘工作的劉筱青對《中國新聞周刊》記者說。她和男朋友準(zhǔn)備買一套60多平米的小戶型房子結(jié)婚用。劉筱青工作多年的積蓄加上從雙方父母籌措來的錢，總共有50萬左右。搭車團購主要是為了侃價。

一位中原地產(chǎn)鄒姓經(jīng)理對此感慨說，價格制定合理，降得到位，自然銷售回暖。這個價格比周圍地段低了2000元至4000元。房地產(chǎn)商對于全款購房的消費者優(yōu)惠幅度如此之大，說明房地產(chǎn)商對資金回籠的心情非常迫切。

無獨有偶。當(dāng)日東三環(huán)首城國際中心10800元/平方米起價的226套房子，也受到了追捧。這是繼11月15日京西玉泉路附近遠洋?沁山水以每平方米11000元低價入市后，市場掀起的又一次降價潮。

據(jù)亞豪機構(gòu)市場研究部統(tǒng)計的最新調(diào)研顯示，北京市11月開盤的31個項目，開盤均價為13462元/平米，環(huán)比10月的開盤均價下降了1.4%，同比2007年也下降了16.3%。開盤均價的同、環(huán)比雙雙下降在年內(nèi)還是首次出現(xiàn)。而且，開盤均價已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)下降。

實實在在的價格下降，終于迎來了銷售量的上漲。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京商品房簽約套數(shù)環(huán)比增長近6成。回顧今年前三季度的慘淡狀況，11月的熱銷局勢可謂喜人。

今年前三季度，北京新房成交量共5.4萬套，比去年同期下降了接近一半(49%)。9、10月份的交易量也繼續(xù)大幅萎縮。銷售不暢的直接原因是價格太高。前三季度，四環(huán)以內(nèi)成交均價仍為1.8萬元以上，與第二季度相比僅僅下降200多元。

11月份成交量為什么突然放大？真正的秘密并不是開發(fā)商一廂情愿的降價，而是作為商品房參照性的保障性住房來了。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男對《中國新聞周刊》記者表示，11月北京的經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，分別占總成交量的56.3%，成為京城樓市的銷售主流。保障性住房價格低廉，不但直接分流了部分客戶，也極大地拉低了相關(guān)區(qū)域的房價。

比如，去年朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)商品房項目均價在13000元/平米左右，但今年限價為5900元/平米的限價房入市，直接將周邊商品房價格拉低至單價9000元左右。

而2009年，北京市計劃新建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、政策性租賃住房將達到850萬平方米。這一供應(yīng)市場放量的沖擊加上年底資金回籠的壓力，迫使開發(fā)商不得不痛下決心低價入市。

開發(fā)商斷臂融資求生

無論怎樣，挺了將近一年之后，房價才微微降了下來。對于開發(fā)商而言，如果資金不是非常緊張，降價總是一個痛苦的選擇。

房地產(chǎn)開發(fā)商的資金，大致包括由自有資金、銀行貸款和房屋銷售回款三部分組成。2007年10月央行嚴(yán)控開發(fā)貸以來，占房地產(chǎn)資金60%以上的銀行貸款，一下子沒了著落。

“北京的部分房地產(chǎn)開發(fā)商今年上半年就已經(jīng)通過錢莊、高利貸、典當(dāng)?shù)雀叱杀镜姆钦?guī)渠道來解決資金問題了。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強對《中國新聞周刊》記者說。但這些渠道，仍然難以滿足地產(chǎn)商對資金過多需求。

因此，在大幅降價的同時，北京一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不斷臂求生——將項目轉(zhuǎn)手他人或與他人合作開發(fā)。從10月至今，這一現(xiàn)象愈加明顯。

11月14日至12月11日，北京華星置地投資有限公司，轉(zhuǎn)讓旗下的北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%股權(quán)及46764.24萬元債權(quán)；11月13日至12月10日，北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團有限責(zé)任公司，轉(zhuǎn)讓旗下城鄉(xiāng)京潤(北京)置業(yè)投資公司整體產(chǎn)權(quán)……

在北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站的轉(zhuǎn)讓信息一欄中，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓明細占了很重要的位置。從10月底至今，有近20個房地產(chǎn)項目進行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓工作人員向《中國新聞周刊》記者透露，公司在2006年囤積了幾塊地皮，當(dāng)時分別成立了幾家項目公司。2006年市場形勢大好，幾個樓盤項目相繼推出，都賺了不少錢。但到2007年底至今，由于銷售疲軟回款緩慢，公司已經(jīng)沒有沒有多余的資金請專業(yè)資質(zhì)的機構(gòu)和人才幫助項目運作，只好轉(zhuǎn)讓公司的子項目股權(quán)，委托大公司來接盤經(jīng)營。

“在所有投資經(jīng)營領(lǐng)域中，房地產(chǎn)開發(fā)對股權(quán)開放是最保守的，不到萬不得已決不會轉(zhuǎn)讓股權(quán)?！鼻迦A大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運營商、CREO辦公室首席專家朱凌波對《中國新聞周刊》記者說。

不愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的原因很簡單，地產(chǎn)開發(fā)的利潤太高，因此開發(fā)商都一股獨大，不愿與他人分享利潤。

同時身為金茂潤業(yè)投資顧問有限公司董事的朱凌波，發(fā)現(xiàn)今年接觸的一些多元化經(jīng)營企業(yè)，有不少企業(yè)已經(jīng)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，開始逐漸退出房地產(chǎn)市場。

其他融資渠道不暢

業(yè)界普遍的共識是，在北京立足的房地產(chǎn)企業(yè)大多資金實力不菲。北京房地產(chǎn)市場多年來一直是眾房企競相爭奪的主戰(zhàn)場，但由于北京開展項目所面臨的高強度競爭和高昂成本，經(jīng)過多年洗禮，能留存的多為一些國有大型房企、國內(nèi)一線房企和外資地產(chǎn)巨頭。

但現(xiàn)在，這些地產(chǎn)大鱷的資金狀況如何？從以下幾個例子可見一斑。

今年7月，任志強掌舵的華遠地產(chǎn)再次賣地求生，與香港嘉里建設(shè)集團設(shè)立合資公司，開發(fā)燕莎商圈的“星源匯”項目。任志強7月份在無錫向多家媒體透露，此次合作，華遠地產(chǎn)只出地不出錢，全部建設(shè)資金由嘉里建設(shè)負責(zé)。

今年9月，凱德置地以33.4億的價格，出售北京總部凱德大廈。凱德置地是東南亞市值最高的房地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司，1994年進入中國進行住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)。凱德置地總裁林明彥稱，北京總部大廈轉(zhuǎn)讓，“主要考慮到此項交易將鞏固我們的資產(chǎn)實力”。

11月以來，富力地產(chǎn)兩大主要股東，運用自有資金收購公司名下商業(yè)物業(yè)，補充公司流動資金，輸血自救。據(jù)《華夏時報》近日報道稱，富力地產(chǎn)僅有19億現(xiàn)金，2007年富力拿地1030萬平方米，耗資近70億元，現(xiàn)在有近300億負債，資本負債率高達139%，而一些商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)壓力緊逼，等米下鍋。

“大小開發(fā)商在銷售萎縮情況下，所面臨的資金困境是相同的。開發(fā)商此前多用拖欠土地出讓金分期領(lǐng)取土地使用證的方式，即‘7個鍋蓋蓋10個鍋的方式，遲早是會出問題的。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司執(zhí)行副總裁胡景暉對《中國新聞周刊》記者說。

除了依賴銷售回款、銀行貸款，房企還能去哪求金呢？

為破解資金困局，富力地產(chǎn)計劃申請發(fā)行A股。其實在資金困頓的2008年，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都期冀像去年SOHO中國和遠洋地產(chǎn)那樣在香港H股再創(chuàng)輝煌。

但今昔不同往日。今年3月，有新地王之稱的恒大地產(chǎn)赴港IPO擱置，此后內(nèi)地房企香港上市頻頻失利。

“2008年以來，香港和內(nèi)地只有兩家房地產(chǎn)公司成功上市，房企通過資本市場增發(fā)、股本擴張的渠道已經(jīng)不通暢了?！?北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強對《中國新聞周刊》記者說。多年來，即便包括美國、香港的上市公司，加上內(nèi)地A股上市公司，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量，統(tǒng)共也不足100家。

而對于這些上市的房企，唯一“理想”的融資方式就是發(fā)行公司債。但是除了中糧地產(chǎn)、金地集團等這樣少數(shù)國字背景的企業(yè)有機會獲得，民營房企鮮能參與。

除了上市融資、發(fā)行公司債，另外一個很重要的地產(chǎn)融資形式，是房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。房地產(chǎn)投資信托基金屬于不動產(chǎn)證券化的一種，即房地產(chǎn)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金公司或投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。

REITs在國外能占到房地產(chǎn)資金的40%以上，是主要的資金來源，在國內(nèi)業(yè)界已經(jīng)呼喚了很多年。

最近REITs有望破冰。據(jù)《上海證券報》近日稱，10月初，相關(guān)部門開始征求REITs方案的意見稿，并已經(jīng)在央行、證監(jiān)會及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會簽完畢，獲得了國務(wù)院的批復(fù)，具體實施方案可能在年底或者明年出臺。

“在美國金融風(fēng)暴肆虐的情況下，政府力挺這一金融創(chuàng)新模式，反映了高層對地產(chǎn)資金狀況的關(guān)注?！?身兼全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波對地產(chǎn)基金的研究已經(jīng)多年。

盡管多種融資渠道不暢，但鮮有聽說房企倒閉的消息，尤其像珠三角那樣的企業(yè)倒閉潮。記者走訪的多位業(yè)內(nèi)人士，都認(rèn)為，房企資金緊缺是相對前幾年銷售狀況好而言，只要不幾億幾億地拿地，是能撐很長一段時間的，今年前10個月的苦撐就是明證。不像珠三角的企業(yè)一旦國外訂單沒有了，立刻陷入困頓。只要肯多降價，房子還是能銷售出去的。

年關(guān)難捱

盡管如此，眼下的年關(guān)卻難過。

“從11月底，我們老板的臉色就一天比一天凝重，同事們連大氣都不敢喘。”一位房地產(chǎn)企業(yè)的公關(guān)經(jīng)理邢磊(化名)對《中國新聞周刊》記者說。

據(jù)她介紹，盡管也打折促銷做廣告，但公司今年的銷售卻連計劃的四分之一都沒有實現(xiàn)。臨近年底，上門要錢的人卻很多。

土地出讓金需要補齊，工程款、材料款要結(jié)算，銀行貸款到期要償還，農(nóng)民工工資要結(jié)清，還有年底員工的分紅、高管的獎勵等等。房地產(chǎn)企業(yè)年底面臨支付高峰。

對于上市的房地產(chǎn)公司還涉及業(yè)績和股東的回報問題，如果賬面糟糕，還會影響明年的投資戰(zhàn)略。

“公司已經(jīng)決定年底大規(guī)模促銷，并把原來預(yù)留的部分房源以尾房的形式打包處理，全力回款。” 邢磊說。

趨勢難違。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月開盤項目為31個，新增供應(yīng)面積為83.6萬平米。環(huán)比10月份上漲了35.1%。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，年末的資金壓力迫使開發(fā)商一方面加大放量力度，一方面降價促銷，在年底前爭取好的銷售成績。

免稅、降息、降低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率……近日政府決策層面頻出的救市牌再加之部分樓盤的低價入市，11月的京城樓市已呈回暖之勢。環(huán)比10月，期房商品住房成交套數(shù)增加了57.5%，成交面積增加了55.2%，同期，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)增加了44.7%，成交面積增加了31.2%。

但對于明年的走勢，業(yè)界卻不樂觀。

畢竟，目前樓市的整體大勢仍然沒有出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變，購房者觀望氣氛并未消除，政府救市的政策的利好并不能在短期顯現(xiàn)出來，春節(jié)前后還將是市場供需主體的僵持、博弈階段。

中國社會科學(xué)院發(fā)布的2009年中國經(jīng)濟分析與預(yù)測認(rèn)為，受國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢影響，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，開發(fā)企業(yè)資金鏈繼續(xù)緊張，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。

共識是，北京房地產(chǎn)價格將繼續(xù)回落，開發(fā)商的利潤將繼續(xù)縮水。