我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

陳 健 杜月明

一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險概述

1.財務(wù)風(fēng)險的含義

現(xiàn)代企業(yè)面臨著各種各樣的風(fēng)險。其中財務(wù)風(fēng)險客觀存在于企業(yè)財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)。財務(wù)風(fēng)險按其在經(jīng)營過程中的表現(xiàn)不同,可分為狹義的財務(wù)風(fēng)險和廣義的財務(wù)風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險認(rèn)為:財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響,使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,因而造成蒙受損失的機會和可能。狹義的財務(wù)風(fēng)險認(rèn)為:財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性,也稱融資風(fēng)險或籌資風(fēng)險。

從財務(wù)預(yù)警角度看,對企業(yè)財務(wù)危機的預(yù)測不僅僅限于對籌資風(fēng)險的預(yù)測。企業(yè)財務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系。由此財務(wù)管理應(yīng)是對企業(yè)資金運動及其所體現(xiàn)經(jīng)濟關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào),是組織財務(wù)活動、處理財務(wù)關(guān)系的一項綜合管理工作。對財務(wù)風(fēng)險含義的界定應(yīng)按照廣義的財務(wù)風(fēng)險觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的原因:

(1)自身經(jīng)營特點。從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看,房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。

(2)資金結(jié)構(gòu)。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%,有的甚至高達(dá)90%,一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險,出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常大。

(3)財務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來,國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。

(4)決策的風(fēng)險意識。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

二、財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)分析

1.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警存在的問題。在企業(yè)風(fēng)險研究分析中,早期的財務(wù)風(fēng)險測度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險測量師從財務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險分析重點,從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標(biāo),沒能為決策者提供一個判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的作用。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警是一個風(fēng)險控制系統(tǒng),它借助于已有的財務(wù)資料及數(shù)理模型,對企業(yè)的經(jīng)營活動、財務(wù)活動進行分析預(yù)測,以便于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的風(fēng)險,并在危機到來之前,向相關(guān)人員提出警告,尋找危機產(chǎn)生的根源,督促相關(guān)人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財務(wù)預(yù)警是經(jīng)濟預(yù)警的組成部分,由于財務(wù)預(yù)警具有綜合性、前瞻性、可計量性,因為,財務(wù)預(yù)警成為了經(jīng)濟預(yù)警的一個最有效的窗口。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)警有以下幾個方面的作用:

(1)信息反饋。進行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警需要對國內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進行收集并分析整理,包括企業(yè)行業(yè)競爭情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應(yīng)商及客戶情況等等。

(2)進行風(fēng)險預(yù)警,防范風(fēng)險損失。通過信息收集整理,可以對企業(yè)進行橫向、縱向比較,與同期國內(nèi)外先進水平比較,與歷史先進水平比較,得出企業(yè)的景氣程度,確定是否進入需要警示階段。

(3)保護企業(yè),促進發(fā)展。通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),可以最大程度地發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險,最大程度地做出防范措施,最大程度地保護企業(yè)財務(wù)損失。

(4)提供決策支持。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)既然是一個有效的信息集成系統(tǒng),企業(yè)決策人員可以隨時在系統(tǒng)中提煉出有用的信息。

(5)進行有效借鑒,完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題,更能“存儲”問題,把歷史數(shù)據(jù)保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進一步改進的解決辦法。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的機制。如何去實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理的作用,實現(xiàn)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險轉(zhuǎn)化成財務(wù)收益,這將決定著這個預(yù)警系統(tǒng)是否成功。預(yù)警這種機制的實現(xiàn)主要通過以下幾個步驟:

(1)識別風(fēng)險。任何預(yù)測都是以已知數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),從已知數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險和識別風(fēng)險是預(yù)警系統(tǒng)建立的基礎(chǔ)。財務(wù)風(fēng)險的識別方法有很多種,可以從財務(wù)報表數(shù)據(jù)中分析,可以進行現(xiàn)場察探,可以發(fā)放專家調(diào)查問卷,可以分析內(nèi)部管理制度及業(yè)務(wù)流程。

(2)建立預(yù)警體系。憑借單一指標(biāo)去預(yù)警的方法不能很好地完成預(yù)警功能,一般來說,財務(wù)預(yù)警是一個綜合體系,如何把這些因素綜合成一個最有效的預(yù)警體系,是成功預(yù)警最重要的環(huán)節(jié)

(3)進行預(yù)警控制和分析。風(fēng)險已經(jīng)識別,系統(tǒng)已經(jīng)建立,剩下的,就是要依據(jù)已有的目標(biāo)去控制,只有通過有效控制,風(fēng)險才能化解,效益才能產(chǎn)生。

4.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警具體對策。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身的財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進行分析,判斷自身在財務(wù)處理方面的關(guān)鍵風(fēng)險因子,并及時處理;同時通過非財務(wù)指標(biāo)以及非財務(wù)信息等其他方面對企業(yè)自身狀況進行相應(yīng)診斷。具體分析如下:

(1)成本內(nèi)控措施。成本內(nèi)控措施需落實到立項、規(guī)劃、招投標(biāo)、施工、銷售、預(yù)決算等多個環(huán)節(jié),每個環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵節(jié)點,需要予以高度重視。

(2)多渠道融資模式。鑒于企業(yè)借貸資金成本的某些不可控性,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在融資渠道上積極拓寬思路。

(3)多業(yè)態(tài)開發(fā)模式。采用多業(yè)態(tài)開發(fā)模式預(yù)防單一開發(fā)模式而進行風(fēng)險防范也不是絕對的,目前在房地產(chǎn)業(yè)存在兩種比較典型的開發(fā)模式,分別是多元化與單一化。

(4)現(xiàn)金流量管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。

(5)收益分配控制。企業(yè)留存收益同股息分配既相互聯(lián)系又相互矛盾,二者之間此消彼長。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中,會面臨諸多問題,這些都將可能導(dǎo)致財務(wù)危機的發(fā)生,尤其是對于我國目前金融體系不完善,房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)時刻需要警惕企業(yè)財務(wù)狀況會陷入危機?！?/p>

(編輯/劉佳)