宏觀調控下商品房價值、供給、需求的博弈分析

季正松

中圖分類號：F407 文獻標識碼：A

內容摘要：房價的漲跌是價值、供給與需求三者博弈的結果。本文認為宏觀調控應充分尊重價值規(guī)律，通過政策、法規(guī)有效降低商品房的價值，適當抑制需求，增加住房有效供給，因而，筆者認為房價下調有必然性。

關鍵詞：宏觀調控 價值規(guī)律 房價下跌 必然性

商品房價值下降趨勢明顯

（一）土地價格理性回歸是商品房價值下降的主要原因

宏觀控制前土地費用在房價中的比重一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。實踐證明，地價上漲的同時，房價也在上漲。2007年以來，國家出臺了一系列宏觀調控政策，地價正在理性回歸。在國家宏觀調控的調節(jié)下，地價開始出現以下情況：其一，土地流拍成為普遍現象。從新政策推出至今，全國大中城市都有土地流拍現象；其二，土地價格大幅下降，許多地塊以底價成交。廣東深圳一些地塊價位回到了同區(qū)位2006、2005年的水平；福建廈門一些土地成交價大幅下滑20%-30%；其三，“地王”集體退地。新政策推出后，“地王”不惜損失高價違約金、保證金紛紛退地；其四，房企掛牌轉讓項目股權現象增多。地價的走低降低了商品房價值，房價自然回落。

（二）房地產行業(yè)的腐敗成本將得到有效控制

土地批租等環(huán)節(jié)中的權錢交易，收買專家對房價上漲造勢等產生的費用以及其他非正常經營費用，無疑都會進入商品房的成本，導致商品房價值虛高，即使不受供求關系的影響，商品房的價格也會升高。2007年原建設部、國土資源部等八部委聯(lián)合開展了房地產市場秩序專項整治工作，強化房地產市場監(jiān)管，對房地產開發(fā)企業(yè)依法審計和檢查，依法打擊房地產開發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。2008年國家進一步加大了對房地產行業(yè)的反腐力度。房地產行業(yè)反腐升級產生了明顯效果，許多房地系統(tǒng)主管遭遇反清查。

（三）房地產行業(yè)的壟斷高額利潤將下降

利潤是構成商品房價值的組成部分；利潤下降則商品房價值減少。高額利潤是商品房價值虛高的重要原因。國外成熟的房地產市場其利潤一般控制在5%以下。由于我國房地產商的數量相對有限，容易形成聯(lián)合，大地產商在利益最大化的共同追求中形成了價格聯(lián)盟，通過抬高房價取得了高額壟斷利潤。而中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)調查數據顯示，房地產行業(yè)利潤在25%以上，稅后凈利潤居各行各業(yè)之首，比平均水平高了5倍。有關研究報告指出，幾大主要二線城市房地產開發(fā)項目的平均利潤率達到30%。2008年《反壟斷法》及其配套措施的實行，壟斷行為將得到有效抑制。房地產的利潤下降10%完全可能，這意味著商品房價值下降10%，從而帶動市場房價的下跌。

市場需求受到有效抑制

（一）住房貸款新政的實施有效抑制了投資、投機性需求

首先，嚴格住房消費貸款管理。央行、銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產貸款管理的通知》規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高；其次，加強二手房出讓的稅收管理。出讓二手房需要繳納印花稅、契稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅、個人所得稅等稅負和中介費等，不滿5年的非普通住宅占二手房交易成本的達到13%左右，高于世界上大多數國家；房貸新政策的實施加大炒房成本，炒房的利潤降低風險加大。國際上租售比一般為1:200-1:300，而目前我國商品房租售比遠遠超出國際警戒線。北京的商品房租售比在1:500-1:700之間，租售比的提高意味著房屋投資價值下降，需求聚減，最終導致房價回落。

（二）人口增長速度下降導致住房剛性需求減弱

長期以來，我國人口基數及其增長趨勢曾經導致了住房的剛性需求。隨著我國計劃生育、獨生子女政策實行后出生的人口進入婚育年齡，住房需求將明顯變化：住房需求將不斷下降。 有專家指出，2008年之后的結婚人口比之前下降30%多，意味著住房需求也將隨之減少；獨生子女們結婚后的雙重負擔，對未來的住房購買力構成直接制約；獨生子女結婚后將繼承雙方父母現有的房產，將增加住房供應，從而影響未來的房價走勢。

（三）住房消費理念成熟將導致購房熱消退

根據世界銀行的調查顯示，住房價格是家庭年收入的3-6倍（聯(lián)合國的數據僅是3-5倍），一般歐美國家均在3倍多，而我國目前已經達到了10多倍，甚至20倍。美國一個普通家庭購買一套住房約需要5-8年的時間，而我國城市普通家庭購一套住房需要幾十年，甚至一生的積蓄。需求“旺盛”是購房者非理性造成的。隨著新政策的實施，高昂的房價和沉重的還貸將促進中低收入家庭的理性消費，導致總住房需求下降。

住房供應將大量增加

（一）保障性住房政策將極大增加市場住房供應量

我國商品房市場結構性矛盾突出，高價房供大于求，中低價房供給不足。據建設部測算，目前全國僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數的5.5%。因此，我國加大了“保障性住房”的宏觀調控，力圖增加中低價房的數量，從結構上緩解商品房供求矛盾從而平抑房價，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品房將成為供應主流，保障性住房政策緩解住房供應的結構性矛盾。

（二）增加土地供應量和速度直接影響住房供應量

土地有效供應量是房價上漲的另一個直接原因。增加土地的有效供應量將會增加住房供應量，從而緩解需求矛盾，抑制房價上漲。2007年國家加大土地供應量，加快供地速度。2007年1－5月，全國住宅用地的供應量同比增長35.5%，普通商品房的土地供應總量同比增加76.3%，經濟適用房的土地供應總量同比增加166%。

（三）抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為

要加速存量土地的開發(fā)，增加市場房屋的有效供給。過去開發(fā)商大勢囤積稀缺性土地資源，造成政府土地供應增加，但開發(fā)面積卻相對不足。2007年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了措施：縮減土地一次性出讓規(guī)模；對開發(fā)時限提出明確要求。國土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設時限原則上不得超過3年。超過開發(fā)時限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金；不能分期取得建設用地使用權證；改預征土地增值稅為清算土地增值稅，有效抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。

（四）加大閑置土地處置力度并加快土地開發(fā)速度

國土資源部出臺通知要求加大閑置土地處置力度。實行建設用地使用權“凈地”出讓。閑置土地在處理好土地的產權、補償安置，完成通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。明確土地閑置費的征收標準。按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。實踐證明，土地供應量加大，房地產開發(fā)投資快速增長，使商品房供應保持了穩(wěn)定的增長速度。

（五）投機、投資性拋售也將增加市場供應

由于新政打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設速度和政府加大社會保障性住房的供應，極大改變了房地產市場供求關系，改變了投機者未來房價的預期，一部分投機者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會科學院公布的《中國深圳發(fā)展報告（2007）》稱，僅取得產權證后3年以上轉手的住房就已占住房總套數的28.11%，全國如此大量的投資、投機存量住房會使市場的住房供應量會激增，必然導致供求逆轉，房價猛跌。

參考文獻：

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2.房價背離價值規(guī)律，可能說拐就拐[D].南方日報，2006

3.應辯證看待”汽車生產能力過?！盵D].中國商報，2006