房地產(chǎn)去庫存化長路漫漫

楊麗萍

“目前，中國房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨。”近日，海爾地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗在北京出席“中國房地產(chǎn)變革之路先峰論壇”時(shí)指出。

盧鏗透露，到現(xiàn)在為止，開發(fā)商拿到的存量土地面積乘以容積率等于24億平方米。同時(shí)，任志強(qiáng)也估算，如果政府不出臺(tái)更為利好的政策，今年年底，空置商品房面積將可能達(dá)到4～5億平方米。更有報(bào)告指出，目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的存貨資產(chǎn)約有4萬億元。

“朝陽區(qū)管莊某小區(qū)東邊有一片圈起來的地，這么長時(shí)間了也沒見要修什么，別的地方也能看到這種閑置地的情況。”3月4日，北京市國土資源局局長魏成林做客北京城市管理廣播，一位普通市民向其反映了這種現(xiàn)實(shí)問題。

這樣的問題可能不僅僅是提給一個(gè)城市“土地首席執(zhí)行官”的，同樣也提給了風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)行業(yè)。

房地產(chǎn)到底有多少存量土地?

戴德梁行目前對外發(fā)布的報(bào)告稱，1998～2008年的10年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米，截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，有約12億平方米的土地滯壓在發(fā)展商手中。

對于存量土地的數(shù)據(jù)，建設(shè)銀行研究院2007年發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢分析與預(yù)測》，北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報(bào)告》，兩份報(bào)告分別提供的對截至2007年年底存量土地?cái)?shù)據(jù)是近9億平方米和近10億平方米。

國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，去年1－11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，這意味著去年新增存量土地約1億平方米。

“現(xiàn)在大概有3.6億平方米的土地存量?！比沃緩?qiáng)透露說。權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門截至2007年底的存量土地?cái)?shù)據(jù)為2.7億平方米。按照業(yè)界說法年均1億平方米的存量土地增速，全國截至2008年年底的存量土地可能與任志強(qiáng)所說相符。

“如果加上政府繼續(xù)供地的潛在規(guī)模。將超過上述24億平方米的潛在房屋供應(yīng)量?！北R鏗指出，如此大量的房屋可能10年都賣不完。

現(xiàn)有的存量商品房已將房地產(chǎn)業(yè)壓得難以喘息?！邦A(yù)計(jì)到2月底，空置商品房將從去年的1.36億平方米達(dá)到2億平方米。預(yù)計(jì)今年會(huì)在2.5～3億平方米之間，如果沒有利好政策刺激消費(fèi)的話，今年會(huì)這到4～5億平方米?！比沃緩?qiáng)再度放言，房地產(chǎn)的存貨增加才剛剛開始。

占壓資金4萬億?

存貨隨之而來的就是資金占壓和資產(chǎn)縮水。

如果以建行研究院對截至2007~年底9億平方米的存量土地占壓資金約2.9萬億元作為參考標(biāo)準(zhǔn)，在2008年存量土地增加1億平方米的情況下，占壓資金更為驚人。

“3.6億平方米的存量土地中大約有1.7億平方米的土地都是天價(jià)土地?！比沃緩?qiáng)指出，這些天價(jià)土地都不可能在現(xiàn)有的價(jià)格條件下消化掉。

空置商品房占壓的資金，任志強(qiáng)去年年底曾指出，如果商品房空置量達(dá)到4億平方米，占壓資金將達(dá)到1.2萬億。

不低于2.9萬億元的土地存貨和約1.2萬億元的商品房存貨，這將意味著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的存貨量可能將達(dá)到4萬億元之多。

而另一種算法與此結(jié)論不謀而合。

一份最新的機(jī)構(gòu)研究報(bào)告分析，2008年，A股房地產(chǎn)公司的市場占有率將進(jìn)一步提升至10％左右，存貨超過4000億元。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2008年9月，房地產(chǎn)上市公司存貨達(dá)4248億元。一般而言，存貨與銷售額基本匹配，而上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率要高于行業(yè)平均水平。由此推算，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)手中的存貨值將在4萬億元以上。

另據(jù)瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部近日所做研究顯示，“主動(dòng)性積壓”正對一些上市房企的業(yè)績形成不小威脅一土地價(jià)值的縮水導(dǎo)致一些企業(yè)陷入兩難境地：若不進(jìn)行土地成本“減計(jì)”，開發(fā)商在接下來的兩年盈利能力將大幅走低；若進(jìn)行“減計(jì)”，不少企業(yè)2008年凈利潤將呈現(xiàn)“負(fù)數(shù)”。

根據(jù)瑞銀的評估，包括雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、SOHO中國、合景泰富、富力地產(chǎn)9家內(nèi)地房地產(chǎn)股，2007年所獲土地的存貨減計(jì)量將達(dá)到403億元人民幣。

漫長的去庫存化過程

“這些存貨在短期之內(nèi)，或者在一個(gè)中長期之內(nèi)，都面臨著如何消化的問題?！比沃緩?qiáng)說。

任志強(qiáng)認(rèn)為，對于土地的存貨，一是企業(yè)可以通過新增低價(jià)土地加以平衡把天價(jià)土地成本降下來；另一種辦法則是地方政府降低稅費(fèi)或者延期收費(fèi)等。

記者獲悉，為了給存貨市場減壓，不少地方政府正在嘗試減少土地供應(yīng)。

魏成林透露，北京市今年計(jì)劃年度供應(yīng)土地5700公頃，而去年這個(gè)數(shù)字是6100公頃左右。另有數(shù)據(jù)顯示，1月份重點(diǎn)城市居住用地供應(yīng)星減少四成多。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場的低迷，尤其是當(dāng)存量土地還沒有消化殆盡就持續(xù)推地，會(huì)給市場帶來較大的壓力，政府收緊土地出讓是比較理智的做法。

雖然解決存貨的方式很多，但是，任志強(qiáng)卻對存貨的消化問題信心不足?！澳壳埃@個(gè)巨大的存量仍然沒有一個(gè)消化的基礎(chǔ)和條件。”

任志強(qiáng)的理由是，現(xiàn)在與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是在增加產(chǎn)能，意圖以保增長來促進(jìn)消費(fèi)，這邏輯是顛倒的，沒有消費(fèi)的增長，實(shí)質(zhì)是庫存的增加?！澳壳埃匀粵]有房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象”。

萬科董事局主席王石此前在接受媒體采訪時(shí)表示，去年12月以來的樓市成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉(zhuǎn)，“去庫存化是個(gè)漫長而痛苦的過程”。