蔡慶濤

1997年亞洲金融危機(jī)后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了高速增長(zhǎng)。如今，房?jī)r(jià)高企，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)失去了增長(zhǎng)動(dòng)力，其支柱產(chǎn)業(yè)的龍頭地位正在發(fā)生動(dòng)搖

美國(guó)暴發(fā)次貸危機(jī)后，華爾街接待了一批又一批的中國(guó)考察團(tuán)。“我剛從美國(guó)回來(lái)”成為各大會(huì)場(chǎng)主講嘉賓的口頭禪和開(kāi)場(chǎng)白。在他們眼里，與美歐已經(jīng)陷入冰河季節(jié)相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然暖意融融。瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)主席蔡洪平就是其中的一位，他認(rèn)為：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)是全球金融風(fēng)暴中的綠洲，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的房屋改善性需求甚至是全球經(jīng)濟(jì)的唯一指望?！?/p>

透支需求買房

在房改后的十年里，特別在過(guò)去三年的樓市上升期，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一日千里。同時(shí)，地產(chǎn)龍頭的帶動(dòng)效應(yīng)，使汽車、家電、鋼鐵、建材、塑料等行業(yè)也呈現(xiàn)出蒸蒸日上之態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)五年以上，走過(guò)了一個(gè)繁榮周期。

在地方政府、開(kāi)發(fā)商，甚至是老百姓眼里，中國(guó)的城市化進(jìn)程剛剛開(kāi)始，房地產(chǎn)將迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)二十年的黃金期，支撐樓市信心的是不斷涌入城市的年輕人的購(gòu)房需求。這部分需求被定義為“剛性需求”，是中國(guó)樓市繁榮的原動(dòng)力。

但“剛性需求”也有熄火的時(shí)候，2007年三季度以來(lái)，樓市陷入滯脹，雖然價(jià)格還在上漲，但成交量急劇下滑。到了2008年，樓市掉頭向下。根據(jù)最新調(diào)查顯示，全國(guó)大部分城市房地產(chǎn)成交價(jià)格已低于2007年同期。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹，透露了政府調(diào)控樓市的一些有趣變化。2007年樓市高漲的時(shí)候，調(diào)控的一大重點(diǎn)是嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商囤房，在拿到預(yù)售證之后10天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)；2008年樓市激情消退，開(kāi)發(fā)商打折促銷，依然不能順利賣出房子。她認(rèn)為：“過(guò)去兩年樓市價(jià)格上漲過(guò)快，導(dǎo)致需求透支，很多人害怕房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，出現(xiàn)沖動(dòng)性購(gòu)買。這種情況是不能長(zhǎng)期持續(xù)的?！?/p>

在很多會(huì)議場(chǎng)合，開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)這樣向參會(huì)的人做市場(chǎng)調(diào)查：“在座的沒(méi)有房子的請(qǐng)舉手?！苯Y(jié)果，總是有數(shù)量不菲的年輕人表示沒(méi)有自有住房。于是，開(kāi)發(fā)商代表就志得意滿，興致勃勃地繼續(xù)兜售“剛性需求”論。

樓市下調(diào)，“剛性需求”必須重新定義，開(kāi)發(fā)商眼里觸目可見(jiàn)的“剛性”變成了“彈性”，甚至是沒(méi)有需求。在樓市價(jià)格一天天看漲時(shí)，炒房者興風(fēng)作浪助推房?jī)r(jià)。更普遍的情況是，已經(jīng)擁有住房的中上收入階層，在看漲樓市的前提下，購(gòu)買更大面積的住房改善居住條件，舊有的住房用于出售或出租。于是，像北京、上海這樣的一線城市，擁有住房的家庭絕大多數(shù)都是賬面上的百萬(wàn)富翁。

這部分人群通常作為購(gòu)房的主力，以舊有住房做抵押向銀行申請(qǐng)貸款。隨著房?jī)r(jià)的升值，從銀行獲得的貸款額度也越來(lái)越大。

“剛性需求”已不存在

2007年11月，銀行意識(shí)到按揭貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，與開(kāi)發(fā)商的意愿相背馳。而對(duì)第二套房執(zhí)行高首付和高利率，降低投資型購(gòu)房和改善型購(gòu)房的財(cái)務(wù)杠桿。

第二套房調(diào)控政策剛推出時(shí)，被開(kāi)發(fā)商譏笑為“空調(diào)”，他們的應(yīng)對(duì)策略是“越調(diào)越漲”，仍堅(jiān)持樓市的消費(fèi)主體是初次置業(yè)者的“剛性需求”。但后來(lái)的事實(shí)證明，這一政策確實(shí)打到了樓市虛火的死穴。當(dāng)樓市掉頭向下，開(kāi)發(fā)商和地方政府又開(kāi)始集中向中央政府游說(shuō)，要求救市，要求放開(kāi)第二套房貸。問(wèn)題是，當(dāng)投資客發(fā)現(xiàn)買房不賺錢，甚至房?jī)r(jià)下跌會(huì)成為“負(fù)翁”時(shí)，他們是否會(huì)像以前那樣出手闊綽？

政府看待房地產(chǎn)業(yè)的角度與開(kāi)發(fā)商有所不同，開(kāi)發(fā)商是屁股決定腦袋，向市場(chǎng)傳遞出的信息，都是出自于對(duì)自身利益的考慮。政府為保就業(yè)，為避免經(jīng)濟(jì)過(guò)快下滑，首先要考慮的是保證投資增速。所以，拋出了9000億元的大單建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。

這無(wú)疑是比控制第二套房貸更讓開(kāi)發(fā)商恐慌的事情，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的購(gòu)買人群與商品房購(gòu)買人群相重合。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹甚至認(rèn)為：“商品房的市場(chǎng)份額將萎縮到30%～40%，讓位于保障性住房。”2008年初，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石率先拋出樓市“拐點(diǎn)論”，并在全國(guó)范圍內(nèi)大舉降價(jià)銷售，被潘石屹認(rèn)為是王石從中發(fā)現(xiàn)了危機(jī)，遂決定在保障房推向市場(chǎng)之前拋貨。

目前，計(jì)劃生育政策實(shí)施后出生那代人的置業(yè)計(jì)劃已基本完成，經(jīng)濟(jì)困難人群的住房問(wèn)題也將由政府財(cái)政來(lái)解決，哪會(huì)再有那么多“剛性需求”？隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)慢慢上來(lái)，但決不會(huì)再出現(xiàn)2006、2007年那樣的瘋漲，自然也不會(huì)有那么多資金再進(jìn)入樓市。未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)仍將有一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，雖然它將依然作為一大支柱產(chǎn)業(yè)，但在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的龍頭地位將逐漸淡化。