李茜宇

[摘要]除操作風險外,還有很多銀行外的因素影響著房地產銀行貸款的風險。房地產銀行貸款按照用途主要可以分為開發(fā)用貸款和購房用貸款,本文從這兩個方面對房地產銀行貸款的風險進行分析。房價、利率、開發(fā)商的經營狀況、借款人的還款能力等因素都會影響房地產銀行貸款的風險水平。

[關鍵詞]房地產銀行貸款 風險

房地產業(yè)是國民經濟支柱產業(yè)之一,它是指從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合產業(yè)。房地產商品價值量大,房地產業(yè)投資金額大、運轉周期長,因此,不管是從房地產商品的生產還是從消費的角度看,房地產業(yè)的發(fā)展都需要銀行等金融機構的介入以幫助實現(xiàn)資金循環(huán)。2004年,中國房地產金融報告和一些房地產金融專家估算出房地產開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55% 以上。而銀行信貸資金在分享房地產利潤的同時也承擔著房地產業(yè)的風險。除去銀行可以控制的操作風險,還有銀行外因素帶來的各種風險。

房地產銀行貸款按照用途主要可以分為開發(fā)用貸款和購房用貸款,因此可以從這兩個方面對房地產銀行貸款的風險進行分析。

一、房地產開發(fā)貸款中的風險分析

房地產開發(fā)貸款的風險主要是信用風險,即借款人因主觀或客觀原因不按照合約履行還款義務的風險。這一風險的大小與房地產開發(fā)商的經營狀況密切相關。

首先,房地產開發(fā)過程決定了它是一個有較高風險的行業(yè)。房地產企業(yè)的經營風險就在于其所開發(fā)的房地產項目建設的風險。從市場研究到土地獲得、投資決策、項目策劃、規(guī)劃設計、市場營銷、建設施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務和物業(yè)管理等一系列因素都存在風險。而開發(fā)商的經驗、自有資金充足程度、項目管理水平等因素決定著不同開發(fā)商的項目開發(fā)水平,也決定了開發(fā)商自身經營狀況。

其次,不穩(wěn)定的房價使商業(yè)銀行貸款無法收回的可能性增加。房價固然會對開發(fā)商的經營產生影響,而作為一項影響廣泛的市場因素,有必要單獨進行分析。

商業(yè)銀行的貸款參與了從土地一級開發(fā)階段到房地產開發(fā)階段,再到房地產銷售階段的整個過程,其中任何一個階段的資金鏈循環(huán)出現(xiàn)障礙,都可能導致商業(yè)銀行貸款資金風險轉化為商業(yè)銀業(yè)房地產貸款損失。從各國房地產市場的發(fā)展情況來看,房價上漲基本上與銀行的金融支持密切相關。從商業(yè)銀行的角度,在商業(yè)銀行貸款資產中,由于房地產的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力,使得房地產抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產之一。各家銀行為了爭奪市場份額,讓大量的銀行信貸資金流入房地產市場。房價上漲將提高銀行資產的規(guī)模,這樣銀行勢必又進一步擴大對房地產市場的信貸。如此循環(huán)往復,房地產市場價格攀升速度越來越快。當房價上漲,房地產開發(fā)投資獲得的高額回報會吸引更多的開發(fā)商進入房地行業(yè),導致銀行房地產開發(fā)貸款增多。對于銀行自身,房價走高使得作為抵押物的房產價值不斷上升,銀行仍樂意繼續(xù)放款。同時,政府在獲得更多土地收入和房地產稅收后,會在房地產信貸方面給予更多優(yōu)惠政策,導致投資泡沫的出現(xiàn),加劇銀行風險。由此可以看出,房地產價格上升導致房地產信貸增加,而信貸增加又容易導致房地產價格上升。而一旦由于政策變動、經濟周期等各種原因使得市場參與者預期發(fā)生變化,從而使房價迅速下降,銀行的房地產信貸風險便由此產生了。

此時若銀行要求收回貸款,房地產開發(fā)企業(yè)沒有現(xiàn)金償還,銀行只得沒收開發(fā)商的庫存土地和樓盤等財產。但銀行即使將抵押的住房收回也無法擺脫流動性困境,情況嚴重時甚至會給整個金融系統(tǒng)帶來危機。因此從某種角度說,房地產開發(fā)企業(yè)通過大量的銀行貸款挾持了政府,因為政府不會樂見金融穩(wěn)定乃至社會穩(wěn)定受威脅,不得不給予房地產業(yè)以政策支持。

二、購房貸款中的風險分析

近幾年我國個人購房貸款迅速增長,構成了商業(yè)銀行資產中的重要組成部分。影響購房貸款風險的因素主要有個人還款能力、利率變動、房價變化、欺詐行為等。

個人還款能力是決定個人購房貸款風險大小的一項重要因素。銀行發(fā)放給個人購房貸款時必須考察借款人的性別、年齡、家庭情況、工作性質、收入等信息,判別借款人的資信程度,并以此決定是否放款或以何種條件放款。但由于我國現(xiàn)在仍缺乏完善的個人信息管理體系,使得商業(yè)銀行難以準確判定風險。其次,在拓展個人住房貸款業(yè)務之初,各家銀行紛紛競爭市場份額,簡化貸款手續(xù)、放松資料審查,一方面加大了貸款的欺詐風險,一方面提高了借款人不能如約履行義務的可能。另外,由于購房貸款的還款期限一般較長,在還款期內的個人工作變動、經濟周期波動等都會給個人還款能力帶來很大的不確定性,而這種不確定性很可能造成借款人被迫違約,使貸款發(fā)放銀行遭受損失。

利率和房價的變動會帶來借款人理性違約風險。在我國,目前銀行住房貸款主要為可變利率貸款,即當央行調整貸款基準利率時,住房抵押貸款的利率從下一年初開始,按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。當人們有利率上調的預期或央行的貸款基準利率上調時,借款人可能會選擇提前還款以減輕未來的債務負擔。銀行不僅面臨貸款收益受損的情況,意外回流的資金積壓還會增加機會成本。而房價大幅下跌時,借款人預期不能從貸款購房中獲利,便容易發(fā)生大面積的違約,這在投機性購房動機中表現(xiàn)的尤為明顯。

欺詐行為往往是開發(fā)商通過辦理假按揭,或幫助購房人出具虛假的首付款證明、放寬實際首付款期限等手段套取銀行資金。一旦取得現(xiàn)金,開放商往往并不專注于房產開發(fā),而是轉移資金,導致項目爛尾或質量低下。對銀行來說,這種貸款的違約風險大且抵押物價值低,風險一旦暴露則損失較大。

綜上所述,從銀行自身的角度,商業(yè)銀行在貸款審查和貸款管理等方面都應規(guī)范操作,嚴格貸款條件,才能更好地防范風險。

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