觀察

樓市并未回暖

判斷房地產(chǎn)是否觸底回暖的關(guān)鍵并不在于“價(jià)”、“量”的短期回升，而在于分析其原因和是否具有持久性

馬光遠(yuǎn)

如果單就一些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，我必須承認(rèn)，全國(guó)樓市在5月伊始上演了令人百思不得其解的一幕。全國(guó)很多城市，不僅交易量大幅攀升，開發(fā)商對(duì)價(jià)格也迅速做出上調(diào)的反應(yīng)。最典型的是廣州，“五一”小黃金周，不僅成交量不菲，價(jià)格也迅速上漲。根據(jù)廣州焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)對(duì)全市46個(gè)主流樓盤的監(jiān)測(cè)，75%的樓價(jià)已經(jīng)回到2007年水平，不僅如此，50%的樓盤的開盤價(jià)已超過(guò)2007年水平。

而與成交的火爆形成鮮明對(duì)照的則是仍然處于高位的空置面積，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，截至3月末，北京市商品房屋現(xiàn)房空置面積1437.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.5%。其中，商品住宅空置面積514.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%。這使得北京商品房空置率居全國(guó)首位，為16.64%，高出全國(guó)0.75倍，消化周期長(zhǎng)達(dá)一年以上，為1997年至今歷史次高點(diǎn)，僅次于1999年的13.8個(gè)月，高于近12年來(lái)8.33個(gè)月的平均水平。這樣，一方面是所謂的“小陽(yáng)春”行情，另一方面卻又是創(chuàng)紀(jì)錄的空置率，這房子都賣給誰(shuí)了？

看不懂，真的看不懂，即使任志強(qiáng)等開發(fā)商也認(rèn)為樓市回暖的根基不穩(wěn)，可如此火爆的交易量，逆勢(shì)上漲的價(jià)格，又該如何解釋呢。一季度樓市的表現(xiàn)該如何解讀，而下半年樓市又該到哪里去。

筆者認(rèn)為，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息仍然為開發(fā)商壟斷的事實(shí)，對(duì)于目前樓市的真實(shí)生態(tài)，的確有仔細(xì)分析之必要。是真漲，還是假漲，在房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)混亂的情況下，根本沒有一個(gè)可以采信的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。而所謂的房地產(chǎn)指數(shù)，全國(guó)更是混亂一團(tuán)。國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)的是36個(gè)大中城市的價(jià)格指數(shù)，而房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)用的是中房指數(shù)，各地又有自己的價(jià)格指數(shù)，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更是各取所需，自編指數(shù)，造成了信息和價(jià)格的亂象。在這種“指數(shù)”失真的亂象下，即使判斷3月份的樓市是“真漲”還是“假漲”都不易，遑論什么由此判定樓市底部已現(xiàn)，開始反彈回暖了。

拋開信息的真實(shí)性不論，實(shí)事求是而言，自2008年10月22日以來(lái)，中央和地方一系列促進(jìn)樓市發(fā)展的政策措施，的確對(duì)房地產(chǎn)的“回溫”起到了一定的作用，這個(gè)不容否定。筆者對(duì)前4個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)成交量的放大沒有異議，這種成交建立在價(jià)格下降和政策扶植的基礎(chǔ)上，有一定的可信度。但要說(shuō)政策的力量能夠逆房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，使得成交量和價(jià)格出現(xiàn)如此火爆的狀況，顯然有點(diǎn)夸大其辭。而各地曝光的假按揭和高退房率更是說(shuō)明，所謂熱銷，所謂量?jī)r(jià)齊升很可能又是開發(fā)商自導(dǎo)自演的假想。判斷房地產(chǎn)是否觸底回暖的關(guān)鍵并不在于“價(jià)”、“量”的短期回升，而在于分析其原因和是否具有持久性，而5月份北京樓市交易量的大幅下滑就是一個(gè)明證。

而且，就宏觀經(jīng)濟(jì)本身而言，歐美深度衰退尚未見底，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一季度雖然增長(zhǎng)了6.1%，但一些關(guān)鍵指標(biāo)依舊很不樂(lè)觀，4月份進(jìn)出口依舊下跌24%,CPI和PPI連續(xù)3個(gè)月雙雙在負(fù)數(shù)階段運(yùn)行，發(fā)電量繼續(xù)下跌，就業(yè)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未觸底，美國(guó)房地產(chǎn)依然喋喋不休的情況下，縱有萬(wàn)般理由，也編造不出中國(guó)房地產(chǎn)在價(jià)格調(diào)整不到位的情況下一枝獨(dú)秀的故事。

按照OECD的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)周期一般是10年左右，其中6年為上升期，上升的幅度大約為40%，4年左右為下跌期，下跌的幅度為25%左右。而從國(guó)際上房地產(chǎn)泡沫破滅見底的規(guī)律看，只有在價(jià)格大幅下跌，開發(fā)商大面積倒閉的情況下，才意味著泡沫的真正見底。很顯然，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論就調(diào)整時(shí)間，還是價(jià)格幅度而言，都依然明顯處于下降通道，所謂的小陽(yáng)春，所謂的回暖，最大也只是政策效應(yīng)中的正常反應(yīng)，并不具有持續(xù)性。

再?gòu)姆康禺a(chǎn)的供求狀況而言，2009年國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大變化將是大量的保障性住房的入市，保障性住房客觀起到打壓房?jī)r(jià)的“平準(zhǔn)基金”作用。另外，高達(dá)近1.6億平米的空置面積和依然嚴(yán)峻的資金缺口，根本無(wú)法支撐價(jià)格的上漲趨勢(shì)。單就北京來(lái)說(shuō)，在空置面積高居全國(guó)第一，房?jī)r(jià)沒有真正調(diào)整的情況下，房市有什么理由回暖，而房?jī)r(jià)又有什么理由繼續(xù)上漲。如果說(shuō)天量的信貸資金是支撐房?jī)r(jià)上漲的理由的話，一旦國(guó)家收縮信貸，嚴(yán)查資金入市，則房地產(chǎn)所謂的“回暖”立即見光死。因此，在目前這種情況下，制造人為的繁榮，誘導(dǎo)民眾入市，無(wú)疑屬于自欺欺人的自殺式行為。

鑒于以上諸多理由，筆者對(duì)于廣州、北京和上海等城市目前彌漫的樓市回暖氣氛一點(diǎn)都不看好。我倒是覺得，在4月份的信貸投放額和前3個(gè)月比較大幅下降的情況下，支撐樓市回暖的最后一根稻草將不復(fù)存在。在經(jīng)歷短暫的所謂的“回暖”的快感之后，一旦他們制造的“通脹”的預(yù)期沒有如期而來(lái)，那些已經(jīng)預(yù)謀漲價(jià)的開發(fā)商肯定將面臨比2008年更嚴(yán)峻的局面，我甚至認(rèn)為，一旦信貸收緊，中國(guó)房地產(chǎn)的寒冬才會(huì)真正到來(lái)。