論房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

錢碧慧　馬　靜

摘要：本文重點(diǎn)從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)及合同簽訂階段、項(xiàng)目施工過程階段、項(xiàng)目后評(píng)估階段闡述成本控制的要點(diǎn)和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；管理；控制

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的四大成本管理體系

要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，做到精細(xì)化成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理。

成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對(duì)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

3 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制與方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。

4 招標(biāo)過程成本控制

4.1 招標(biāo)階段成本控制

招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，在條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。對(duì)建設(shè)工程施工合同的訂立規(guī)定了審閱會(huì)簽制度。

招標(biāo)文件中要有合同主要條款，對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式、三材市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等，都有詳細(xì)的約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設(shè)備、列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。

4.2 招標(biāo)過程成本控制實(shí)例

杭州某小區(qū)分三期開發(fā)，小區(qū)建筑面積50萬平米，一期開發(fā)建筑面積116000平米，一期景觀面積68000平米，根據(jù)公司成本控制目標(biāo)，景觀工程成本控制在280元/平米。一期景觀工程在實(shí)施過程中，根據(jù)銷售需要，先對(duì)16000平米的景觀面積做景觀樣板區(qū)，由于時(shí)間較緊，所以對(duì)樣板區(qū)景觀工程采用議標(biāo)形式，按費(fèi)率94浙江定額按實(shí)結(jié)算，公司對(duì)目前的景觀工程的市場(chǎng)費(fèi)率行情進(jìn)行了了解，最終硬質(zhì)景觀的綜合費(fèi)率為15％，軟景（苗木）的綜合費(fèi)率為28％，通過計(jì)算樣板區(qū)景觀的單方造價(jià)為296元/平米。非樣板區(qū)景觀工程，公司采用總價(jià)包干的招標(biāo)形式，通過招標(biāo)非樣板區(qū)的景觀單方造價(jià)為273元/平米，比樣板區(qū)景觀工程單方造價(jià)節(jié)約23元/平米，節(jié)約造價(jià)119.6萬元。公司對(duì)以上情況分析，節(jié)約造價(jià)有以下幾方面原因：一是通過合同總價(jià)包干招標(biāo)，投標(biāo)單位在結(jié)合自身實(shí)力、優(yōu)勢(shì)下，報(bào)了合理的低價(jià)；二是通過招標(biāo)，突出了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；三是采用總價(jià)包干形式，措施費(fèi)包干，但按實(shí)結(jié)算的情況下，施工單位要求簽證的措施費(fèi)較多而且較高。通過這個(gè)案例分析知道，根據(jù)工程的不同情況，合理選擇招標(biāo)方式，對(duì)成本控制相當(dāng)有利，項(xiàng)目操作工程應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)過程的成本控制。

5 項(xiàng)目施工過程的成本控制

編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象。對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

6 竣工結(jié)算

6.1 竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵

工程造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、落項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。

6.2 結(jié)算流程

以某房產(chǎn)公司的結(jié)算流程為例說明：

結(jié)算注意事項(xiàng)：工程結(jié)算審核過程中，應(yīng)由公司的工程造價(jià)人員全程跟蹤監(jiān)督和總體成果把關(guān)，項(xiàng)目公司的工程造價(jià)人員及時(shí)提供具體對(duì)帳結(jié)算資料信息并全程參與結(jié)算審核；查看結(jié)算資料是否齊全，包括原合同、合同補(bǔ)充協(xié)議、招標(biāo)文件、編標(biāo)答疑、詢標(biāo)紀(jì)要、圖紙會(huì)審紀(jì)要、工程聯(lián)系單、施工竣工圖；項(xiàng)目公司工程部重點(diǎn)核對(duì)工程施工竣工圖與實(shí)際工程情況是否一致；工程變更與實(shí)際竣工情況是否一致；結(jié)算口徑與工程招投標(biāo)口徑是否一致；工程量的計(jì)算是否正確；市場(chǎng)價(jià)（無價(jià)材料）的計(jì)價(jià)（組價(jià)）是否正確，計(jì)價(jià)取費(fèi)口徑是否明確；查看甲供材料、施工水電費(fèi)等需要扣回款項(xiàng)是否扣回；結(jié)算報(bào)告中應(yīng)有綜合說明，對(duì)甲乙雙方焦點(diǎn)問題的計(jì)算/組價(jià)/取費(fèi)口徑及其它事宜規(guī)定等等進(jìn)行說明；結(jié)算審核完成后應(yīng)對(duì)工程各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（鋼材、混凝土、水泥、砌體、安裝管線系統(tǒng)等等）做出測(cè)算分析，形成文件資料；結(jié)算完成后檢查結(jié)算資料是否收集齊全完整歸檔；

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