蔡亞林
前幾年美元堅(jiān)挺,紐約、洛杉磯和芝加哥這些國際大都市的高房價(jià)令人望而卻步;但是目前,美國房市不景氣、美元低迷,這似乎是去美國“抄底”的好時(shí)機(jī)
4月12日,北京飯店門口,排隊(duì)進(jìn)停車場的車子排成了長龍,其間還時(shí)不時(shí)地傳出鳴笛、叫喊聲。
丁建就是這排隊(duì)長龍中的一位,他一大清早就從霍營趕過來。“本以為第三天了,人應(yīng)該少點(diǎn),結(jié)果還是要排隊(duì)?!彼ρ浴?/p>
丁建在某外企工作多年,有著雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,他此行的目的是為了在美國買一套合適的房子:“送孩子去美國讀書,想過幾年全家都過去,就來打探一下情況,遇到合適的就考慮下?!?/p>
他們著急要去的地方就是一個(gè)名叫“中美房地產(chǎn)展示交易會(huì)”的展銷會(huì),在那里,73家美國參展商使出渾身解數(shù)推銷房子,其中價(jià)格最貴的達(dá)到6億美元,最便宜的僅5萬美元。
據(jù)組委會(huì)不完全統(tǒng)計(jì),開展兩天,現(xiàn)場人流量達(dá)4000人次左右;截至4月11日下午5點(diǎn),共簽訂意向購房合同110多份。
實(shí)際上,美國來中國賣房并不是什么新聞,但是這么大規(guī)模的還屬首次。就在去年,美國樓盤還帶著大批房源來到上海,并宣稱是“抄底美國樓市”的良機(jī)。
一位美國房地產(chǎn)經(jīng)理人坦言:“我們當(dāng)然不會(huì)把中國當(dāng)成救命稻草,但是畢竟中國的富人們?cè)谌蛳M(fèi)中占的分量越來越重,我們必須重視這個(gè)市場?!?/p>
中國式“推銷”
“如果不是展廳內(nèi)有很多藍(lán)眼睛、黃頭發(fā)的老外,我還以為是中國的房地產(chǎn)展銷會(huì)?!倍〗ǜ嬖V我,進(jìn)場后最大的感覺就是與逛中國房產(chǎn)展銷會(huì)沒啥兩樣。
的確,為了讓中國的老百姓心甘情愿地把現(xiàn)金乖乖地掏出來買大洋彼岸的房子,美國人花了不少心思。
《經(jīng)濟(jì)》記者和丁建一邊聊著,一邊在各個(gè)展臺(tái)“搜集情報(bào)”。
最吸引我們的是展廳門口的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司打出的“小版”姚明宣傳畫,他們甚至還拿到了姚明的球衣和簽名籃球,用來吸引人們的眼球。
這個(gè)公司的一個(gè)華裔經(jīng)紀(jì)人操著不太流利的中文說,他們的項(xiàng)目距離姚明在休斯敦打球的體育館豐田中心步行僅需10分鐘,從26萬美元到100多萬美元的房子都有?!斑@幾天已經(jīng)意向簽約了幾十套?!?/p>
除了拿明星吸引眼球,更有誘惑力的就要屬“高折扣”了。
于是我們看到,在一個(gè)名為美國夢投資集團(tuán)、不足2平方米的展位里,已是人山人海。
這是西雅圖一家公司,它帶來了大量高折扣房源,可以在原價(jià)的基礎(chǔ)上打3.7折至7折,被稱為“與比爾·蓋茨同湖而居”的一處郊外別墅,原價(jià)1280萬美元,現(xiàn)售價(jià)僅479.9萬美元,打了3.7折。
事實(shí)上,這些房子都是“銀行收回房”,即因房主無力還貸而被銀行回收的住房。地產(chǎn)經(jīng)理人林琳告訴我們,這些房子折扣后的價(jià)格只是拍賣的價(jià)格,并不是最后的價(jià)格。
也就是說,如果很多人一起有意向購買這套房子,房子的價(jià)格一定會(huì)變動(dòng)。所以在聽到她這句話后,人群中就有“來忽悠中國人”的聲音了。
林琳一臉尷尬又立即轉(zhuǎn)移話題:“我們西雅圖的房子收的稅是全美國相對(duì)較少的,也就是每年1%左右?!痹谒慕榻B中,我們知道,由于次貸危機(jī)使得美國有很多這種“銀行收回房”,此次來中國展銷的房子都是物美價(jià)廉的房子?!巴耆珵橛行枨蟮闹袊肆可泶蛟?。”
買房同時(shí)移民?
我和丁建轉(zhuǎn)了一圈,發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)最多的兩個(gè)詞是:綠卡、投資。
一家家地走過,一家家地了解,我們也就更加理解購房團(tuán)為何空手而歸。
在展廳的左側(cè),有一個(gè)宣傳板格外地引人注目:“買房、投資、辦綠卡一條龍服務(wù)”。在和這個(gè)公司的工作人員交流后,發(fā)現(xiàn)他們所說的投資、辦綠卡似乎和買房子實(shí)際上關(guān)系并不大。“投資和買房是兩條線,如果你買了房子,我們可以幫你申請(qǐng)綠卡?!?/p>
沙漠之家大鳳凰城地區(qū)專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人、在美國待了17年的華人陳靖國告訴我們,所謂買房送綠卡都是噱頭,沒有這么容易?!凹幢隳阃顿Y50萬美元放在美國銀行,你申辦美國綠卡拿的也是臨時(shí)的綠卡,一般也就是2~5年。而且等簽證也要時(shí)間?!彼寡?。
錢放在美國的銀行里就保險(xiǎn)嗎?答案是否定的。陳靖國給我們進(jìn)一步解釋:“這50萬美元投進(jìn)去就是做押金,讓美國銀行支配。過幾年這些錢會(huì)變成多少,誰也不知道。簽證一到期,就算在美國有了房子,也還是要回中國?!?/p>
林琳也坦言:“在美國買了房子只能說有助于申請(qǐng)綠卡。并且,除了你購房需要的一定資金外,你自己必須要有100萬美元不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證明?!?/p>
事實(shí)上,她還少說了。
據(jù)一些媒體的報(bào)道,去美國買房要同時(shí)具備三個(gè)條件:須出具共計(jì)不低于300萬元人民幣的銀行個(gè)人存款及有效證券;必須擁有價(jià)值不低于100萬元人民幣不動(dòng)產(chǎn);在一家公司任職,年薪不低于30萬元并擁有一定股份。
這就給去美國買房的人群做了限定,也讓廣大希望送孩子讀書的普通父母望而卻步。因此,林琳此言一出,很多為孩子將來留學(xué)前來看房的人們就開始散開。
資深的移民咨詢顧問李存告訴記者,宣稱只要購房400萬美元,就可以拿到美國綠卡,是不可能的,“充其量只能是有助于申請(qǐng)綠卡?!?/p>
的確,盡管奧巴馬政府上臺(tái)后倡導(dǎo)外國人前來投資移民。但是,美國政府本身并不擔(dān)保任何東西。投資移民是一種個(gè)人行為,一定要通過相關(guān)的法律程序來申請(qǐng)。并且,在美國的移民法中并沒有“利用購買不動(dòng)產(chǎn)來申辦移民身份”的內(nèi)容,這幾乎是沒有可能的。買房屋屬自住,無論價(jià)值多少,都不可能僅依此申辦綠卡。
“但是,如果你在美國投資建廠并雇用10名以上的工人,這樣有可能獲得綠卡。”中國房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長來光賢告訴記者。
他進(jìn)一步解釋:“投資建廠,當(dāng)?shù)氐亩愂铡⒕蜆I(yè)就都起來了,這對(duì)政府來說是好事,綠卡的辦理也就很有可能,根本不用你操心,當(dāng)?shù)卣蛶湍戕k了?!?/p>
不僅僅是買房這么簡單
“我有一個(gè)朋友前段時(shí)間參加了赴美購房團(tuán),盡管很多房子不錯(cuò),但是購物、交通很不方便,因此轉(zhuǎn)了一圈沒買?!倍〗ㄕf。
他所說的這個(gè)購房團(tuán)就是前陣子在美國引起不小轟動(dòng)的中國赴美購房團(tuán),據(jù)說當(dāng)時(shí)上演了一場“有朋自遠(yuǎn)方來”的壯觀大戲。
有報(bào)道稱,購房團(tuán)團(tuán)員所到之處,都有當(dāng)?shù)卣?、協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為他們提供了房源信息、購房程序、法律援助等全程服務(wù)。據(jù)林琳介紹,為了接待購房團(tuán),他們一個(gè)星期以前幾乎天天加班、開會(huì)研究中國客戶的購房心理。“我們這些華人也更加被重視起來了。”她坦言。
但是,眾所周知的結(jié)果是購房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)紐約、洛杉磯等城市卻沒有簽約一套房。
這讓美國人頗為意外和失望,也讓很多的購房團(tuán)成員很失落。
全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)稱,去年第四季度美國都市地區(qū)的獨(dú)棟二手房售價(jià)較上年同期下降了12.4%,達(dá)到2003年以來最低。據(jù)了解,美國樓市并不會(huì)很快到達(dá)底部,需要數(shù)年才能企穩(wěn)。今年房價(jià)應(yīng)會(huì)再跌10%,2010年甚至?xí)?,房價(jià)從高點(diǎn)到低點(diǎn)累計(jì)下跌35%。
當(dāng)全球都沉浸在“現(xiàn)在是抄底的好時(shí)機(jī)”的言論中的時(shí)候,中國購房團(tuán)的無果而歸似乎讓人費(fèi)解。
“在輿論一致批評(píng)購房團(tuán)是假看房真旅游的時(shí)候,也要想想為什么沒有出手的真正原因?!倍〗ㄕf,“這些人并不都是時(shí)間很充裕的閑人,肯定有這個(gè)需要才去買房的,應(yīng)該是在決定要買的時(shí)候發(fā)現(xiàn)買房并不是想象的那么簡單?!?/p>
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,美國跟中國的國情不一樣,美國的房子主要用途是自住,投資的量相對(duì)較小,現(xiàn)在去美國買房雖然是低價(jià)入市,但短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的可能性較小。
來光賢告訴記者,盡管從購房交易稅費(fèi)上看,成本也不是很高,一般占購房款的3%就夠了,“但是,買房容易養(yǎng)房難,擁有房子的成本會(huì)非常高?!?/p>
的確,現(xiàn)在看起來,美國的房價(jià)并不是像以前那樣讓人望而卻步,但是,真正花錢的地方還在后面。因?yàn)?,在美國每年需要按照房屋建筑面積交納一系列的管理費(fèi)和房地產(chǎn)稅。
以買一棟售價(jià)為50萬美元的獨(dú)立別墅為例:每年地產(chǎn)稅大約6500~8000美元,為房價(jià)的1.3%~1.6%。不同的小區(qū)還有不同的社區(qū)費(fèi)用,大多數(shù)在100~200美元之間。另外,美國公寓管理費(fèi)很高,一套普通二居室公寓,每月管理費(fèi)用就要數(shù)百美元。
此外,房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用又是一個(gè)讓人頭痛的問題。美國法律規(guī)定,房地產(chǎn)買賣需繳納2%的交易稅以及收入的所得稅?!熬退阃顿Y者目前入市抄底,數(shù)年后賣出,但把期間的管理費(fèi)、交易稅和所得稅計(jì)算在內(nèi),再扣除銀行利息的機(jī)會(huì)成本,這筆投資能有多大收益很難說?!眮砉赓t說。
另外,美國的高層公寓很少,大多是單獨(dú)別墅,而且在佛羅里達(dá)州很多木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子,就像我們?cè)谡箷?huì)上看到的西雅圖的房子,雖然便宜,但是年代久遠(yuǎn),還要花錢裝修。
同時(shí),美國勞動(dòng)力成本高,房屋維修和清潔、草坪的修剪也是一筆較大的開支?!氨M管美國政府沒有強(qiáng)制你必須定期維護(hù)房屋、修剪草坪,但是如果你的鄰居投訴你,你就必須立即維修、修剪,因?yàn)檫@會(huì)影響你的信用記錄。這一花銷每年將要花費(fèi)近萬美元?!眮砉赓t說。
他認(rèn)為,美國的房產(chǎn)市場不明,有多少人買搞不清楚,僅憑短暫的看模型、看圖片根本行不通?!胺孔硬幌衿嚻放?、型號(hào),那都是標(biāo)準(zhǔn)的。房子周圍環(huán)境如何,裝修、材料怎樣,用了多少年,漏不漏水,交通方便不方便,周圍社區(qū)安不安全,這些都要搞清楚才行?!?/p>