小　龍

籠罩在美國房地產(chǎn)市場的陰霾最終還是越境飄到了加拿大。曾經(jīng)在北美“一枝獨(dú)秀”的加拿大房地產(chǎn)市場還是沒能在金融危機(jī)風(fēng)暴的席卷下“獨(dú)善其身”。

成交量急劇萎縮、庫存大幅增加、房價(jià)下跌……接踵而來的壞消息無不宣告—個(gè)事實(shí)：連續(xù)上漲了近十年的加拿大房地產(chǎn)市場，正逐漸陷入衰退。

“目前購房者觀望情緒較濃，買家在預(yù)期房價(jià)還會進(jìn)一步下跌的情況下，輕易不肯出手，而是選擇等待更合理的價(jià)格。”溫哥華資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Join Yap告訴記者，由于成交銳減，自己的收入也已明顯受到影響。

但總體而言，加拿大地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀相比鄰居“山姆大叔”還是好很多。美國3月份公布的S&P;／Case-Shiller住房價(jià)格指數(shù)顯示，與2006年高峰期相比，受創(chuàng)最深的鳳凰城平均房價(jià)已暴跌一半，緊追其后的拉斯維加斯、邁阿密、舊金山、圣地亞哥、洛杉磯等城市，跌幅也接近四成。而加拿大幾大城市，如多倫多、溫哥華、蒙特利爾等，房價(jià)只向下調(diào)整了10％-15％不等。

成交倒退至2000年?

位于溫哥華東區(qū)ONTARIO ST的一棟兩層的House(獨(dú)立屋)正在掛牌出售，掛牌價(jià)為68.8萬加元。然而，一個(gè)多月過去了，這套房子仍然是看的人多，想買的人少，至今仍未出售。除此之外，附近幾套正在掛牌的獨(dú)立屋都面臨同樣的命運(yùn)。

溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省房地產(chǎn)協(xié)會(BCREA)公布的住宅銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，3月份該省平均房價(jià)比去年同期下跌12％，整體銷售量更是較去年萎縮了35％。這與幾年前該省房地產(chǎn)市場“炙手可熱”的景象形成了鮮明對比。事實(shí)上，溫哥華的房價(jià)曾在2003～2007年的5年內(nèi)翻了一番。

據(jù)Join Yap介紹，溫哥華房價(jià)其實(shí)從去年下半年就開始下跌。因?yàn)椴缓觅u，目前市場上掛牌出售的房屋較去年有所減少，部分有實(shí)力的買家暫時(shí)轉(zhuǎn)售為租。還有一些房屋從去年末就開始在很多經(jīng)紀(jì)公司掛牌，但因?yàn)橘u家總在試探買家的心理價(jià)位，不愿在價(jià)格上做更多讓步，所以一直賣不出去。

實(shí)際上，不僅僅是溫哥華，加拿大其他一些城市的樓市成交量也在大幅萎縮。據(jù)加拿大房屋網(wǎng)絡(luò)公司(RealNet Canada Inc，)提供的數(shù)據(jù)，今年一季度多倫多的新屋成交量相比去年同期暴跌了62％。

加拿大房地產(chǎn)協(xié)會預(yù)測，今年加拿大平均房價(jià)將比2008年下降8％，成交量則將在去年已經(jīng)下滑17.1％的基礎(chǔ)上再下降16.9％，倒退到2000年的水平。

由于房地產(chǎn)市場走勢往往與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，看看該國因金融危機(jī)萎靡不振的經(jīng)濟(jì)，就知道加拿大房地產(chǎn)協(xié)會的預(yù)測并非過于悲觀。目前，加拿大已進(jìn)入自上世紀(jì)90年代以來持續(xù)時(shí)間最長的經(jīng)濟(jì)衰退期，今年第一季度的GDP按年率計(jì)算下降幅度達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的7.3％。

受經(jīng)濟(jì)滑坡影響，不久前位于溫哥華市中心的里茲一卡爾頓酒店公寓大廈正式宣布停建，該項(xiàng)目原計(jì)劃建設(shè)成為一座60層高的酒店和公寓綜合大廈，投資約5億加元。

值得關(guān)注的是，盡管溫哥華的房價(jià)有所下跌，但相比于加拿大甚至世界范圍內(nèi)的很多城市仍然很昂貴。大溫地產(chǎn)局公布的今年3月市場數(shù)據(jù)顯示，溫哥華西區(qū)的獨(dú)立屋均價(jià)為112.7萬加元(約合653.7萬人民幣)；即使是價(jià)格相對較低的溫東，獨(dú)立屋均價(jià)也達(dá)到61.9萬加元(約合359萬人民幣)。

將步美國后塵?

幾個(gè)月前，美林證券曾發(fā)布報(bào)告稱，加拿大也將像經(jīng)濟(jì)受重創(chuàng)的美國一樣走向房產(chǎn)和抵押貸款業(yè)的全面崩盤。報(bào)告指出，目前，加拿大凈房屋借貸額已達(dá)到2007年稅后所得的6.3％，該值已超過英國，離美國2005年時(shí)的峰值(次貸危機(jī)爆發(fā)點(diǎn))不遠(yuǎn)，達(dá)到崩盤點(diǎn)只是—個(gè)時(shí)間問題，屆時(shí)加拿大房地產(chǎn)業(yè)以及信貸市場將“爆裂”。

報(bào)告一出，即引起廣泛爭議。不少加拿大經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為該報(bào)告“危言聳聽”。他們相信，在經(jīng)濟(jì)走向衰退之際，房地產(chǎn)市場不可避免地會冷卻，但加拿大不會出現(xiàn)美國式危機(jī)，因?yàn)榧幽么筱y行業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)要比美國穩(wěn)固。

相對而言，加拿大金融體系確實(shí)比較保守，次級貸款的比例僅占整個(gè)銀行按揭的5％左右，規(guī)模約為30—50億加元。而美國的次級貸款的比例則高達(dá)25％以上。

但有美國的次貸危機(jī)教訓(xùn)在先，加拿大各大銀行從去年開始對房貸要求越來越嚴(yán)格，對購房者信用和資質(zhì)審查的時(shí)間也在加長。一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很無奈地表示，他代理的一棟獨(dú)立屋先后有8個(gè)買家下了offer，但最終都因?yàn)殂y行不給放貸而無法成交。

Join Yap介紹，以前如果個(gè)人信用非常好，銀行有時(shí)甚至?xí)_出零首付的優(yōu)惠條件，但現(xiàn)在這種情況很少，一般都需要10％～2O％的首付款。

不列顛哥倫比亞省房地產(chǎn)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Cameron Muir認(rèn)為，隨著加拿大銀行利率創(chuàng)3年來最低，未來兩個(gè)月又進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺季，樓市是否能逐漸擺脫低迷、止跌回升，還有待進(jìn)一步觀察。