魏 巍

摘要隨著業(yè)主私有車(chē)輛的逐漸增多,小區(qū)車(chē)輛規(guī)范化、細(xì)致化管理已經(jīng)成為許多物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。本文通過(guò)列舉一些關(guān)于車(chē)輛管理糾紛的實(shí)際案例證明了目前的車(chē)輛管理過(guò)程中存在的問(wèn)題,同時(shí)也從停車(chē)費(fèi)用的法律依據(jù)的角度分析了開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的各方權(quán)利和義務(wù),并且結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際管理工作闡述了解決小區(qū)車(chē)輛管理糾紛的有效辦法。

關(guān)鍵詞車(chē)輛管理糾紛處理

中圖分類(lèi)號(hào):C916文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)05-265-01

一、規(guī)范小區(qū)車(chē)輛管理勢(shì)在必行

2006年北京市的車(chē)輛已經(jīng)達(dá)到300多萬(wàn)輛,其中私家車(chē)輛占1/3,這個(gè)數(shù)字表明,對(duì)于車(chē)輛管理的規(guī)范化、合理化已經(jīng)變成了當(dāng)務(wù)之急。我們會(huì)經(jīng)常聽(tīng)到這樣的埋怨——園區(qū)內(nèi)的車(chē)位是小區(qū)的配套設(shè)施,本就是屬于全體業(yè)主的,難道不該無(wú)償使用嗎?小區(qū)內(nèi)停車(chē)所收取的費(fèi)用為占地費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔(dān)保管責(zé)任?機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)僅是每月150元,業(yè)主幾十萬(wàn)的汽車(chē)丟失了,物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎?業(yè)主停車(chē)入位的時(shí)候車(chē)還是好的,但是出車(chē)位后就有了劃痕,物業(yè)管理企業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎?有的小區(qū)停車(chē)費(fèi)只收60元,而有的小區(qū)卻是150元?

以上停車(chē)難問(wèn)題充分暴露了停車(chē)場(chǎng)管理的體制和管理機(jī)制的問(wèn)題。要徹底解決深圳市的停車(chē)難問(wèn)題,需要從源頭動(dòng)手,豁開(kāi)制約停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)化發(fā)展的瓶頸,采用價(jià)格聽(tīng)政的方式確定停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)水平和方式,同時(shí)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,能夠交給企業(yè)建的停車(chē)場(chǎng)盡量交給企業(yè);通過(guò)法律法規(guī)的形式明確停車(chē)場(chǎng)管理的責(zé)任問(wèn)題,政府加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督,給停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造一個(gè)寬松而和諧的環(huán)境。

二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)合理收取車(chē)輛管理費(fèi)用

筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面:小區(qū)地面的臨時(shí)車(chē)位常常不夠;地面的固定車(chē)位被外來(lái)的車(chē)輛臨時(shí)占用;晚間汽車(chē)的報(bào)警笛聲爆響引來(lái)居民的怨聲載道;收取停車(chē)費(fèi)用時(shí)的解釋工作困難,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)議;小區(qū)發(fā)生車(chē)輛損壞、丟失事件,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業(yè)管理行業(yè)管理制度貫徹不夠嚴(yán)明徹底而引起的。

停車(chē)場(chǎng)是公共配套,是為全體業(yè)主提供服務(wù)方便的設(shè)施。而業(yè)主的情況是多樣化的,業(yè)主擁有私家車(chē)輛的時(shí)間、數(shù)量均不能比齊,有的業(yè)主擁有車(chē)輛比較早,而后進(jìn)小區(qū)的業(yè)主便沒(méi)有車(chē)位,因?yàn)槟壳熬幼⌒^(qū)少有可以滿(mǎn)足每個(gè)業(yè)主一個(gè)車(chē)位,即便可以,有的業(yè)主也會(huì)擁有兩個(gè)及以上部車(chē)輛,而后進(jìn)的業(yè)主很可能就沒(méi)有停車(chē)位了,這就容易導(dǎo)致同樣是小區(qū)的業(yè)主,享受的服務(wù)卻難以相同的不公平現(xiàn)象。所以物業(yè)管理企業(yè)需要在車(chē)輛管理費(fèi)用上加以平衡,將停車(chē)場(chǎng)這個(gè)資源加以經(jīng)營(yíng),將獲取的費(fèi)用融入管理費(fèi)用,以服務(wù)于全體業(yè)主。

當(dāng)然,一些物業(yè)管理企業(yè)為求無(wú)過(guò),對(duì)小區(qū)的停車(chē)位既不管理也不收費(fèi),出現(xiàn)責(zé)任事故以無(wú)償保管為由拒絕賠償。但是物業(yè)管理企業(yè)需要通過(guò)一定的經(jīng)營(yíng)來(lái)牟取利潤(rùn),以促使企業(yè)的壯大發(fā)展,所以,這種不管理不收費(fèi)的辦法并不可取。

三、分清停車(chē)管理中所涉及的各方責(zé)、權(quán)、利

開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金,取得用地許可證,獲得了紅線(xiàn)以里的土地使用權(quán),并在其上構(gòu)建房屋。簡(jiǎn)而言之,開(kāi)發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)(除了部分面積要按照國(guó)家規(guī)定留用人防),包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當(dāng)然,開(kāi)發(fā)商必須依照國(guó)家相應(yīng)規(guī)定,分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施,其中包括停車(chē)場(chǎng)。根據(jù)北京市人民政府頒發(fā)的“京政發(fā)[1994]72號(hào)文件《關(guān)于本事新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知》附件中的規(guī)定:居住小區(qū)每千戶(hù)應(yīng)按100個(gè)車(chē)位設(shè)置(合每千人30個(gè)車(chē)位)。這是開(kāi)發(fā)商必須執(zhí)行配備的,也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主同時(shí)具有使用停車(chē)位的權(quán)利。

但是,在開(kāi)發(fā)商取得銷(xiāo)售許可證后樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候,樓盤(pán)銷(xiāo)售的面積是按照戶(hù)內(nèi)使用面積與公共面積的分?jǐn)傊陀?jì)算的。而公共面積的分?jǐn)偯娣e是按照京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào)文《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算機(jī)公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》而定的,其中有一款便是不能夠計(jì)入分?jǐn)偟墓裁娣e包括機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)。這便說(shuō)明了業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋所支付的費(fèi)用里,不包括停車(chē)面積,換言之,業(yè)主沒(méi)有權(quán)利無(wú)償使用停車(chē)位。結(jié)合以上兩點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn),業(yè)主有權(quán)使用停車(chē)場(chǎng),但卻不能無(wú)償使用,因?yàn)橥＼?chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)方——開(kāi)發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以分清楚停車(chē)管理中所涉及各方的責(zé)、權(quán)、利對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都很重要。

四、物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度,單設(shè)客戶(hù)服務(wù)部門(mén)

物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè),是人性化的工作,而非機(jī)械化的生產(chǎn),物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對(duì)于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立客戶(hù)服務(wù)部門(mén),主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶(hù)與各方關(guān)系,以“人心換人心”,做客戶(hù)的貼心工作,給客戶(hù)營(yíng)造良好的工作、生活環(huán)境。

在處理突發(fā)事件的過(guò)程中,物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶(hù)的立場(chǎng)上,為客戶(hù)著想,為客戶(hù)爭(zhēng)取利益,這樣才能夠獲得客戶(hù)認(rèn)同。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營(yíng)造企業(yè)文化,爭(zhēng)取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來(lái)。筆者認(rèn)為,解決小區(qū)的車(chē)輛管理中糾紛的具體辦法還應(yīng)該包括:1.健全物業(yè)管理企業(yè)停車(chē)管理制度。包括:1.完善業(yè)主公約、停車(chē)協(xié)議等相關(guān)文件,并在其中明確各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)依據(jù)及用途;2.將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓(xùn),使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準(zhǔn)確、統(tǒng)一的解釋;3.充分利用公共宣傳區(qū)域,普及管理文化,將理念隨時(shí)隨地、點(diǎn)點(diǎn)滴滴地滲入業(yè)主心中;4.物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格正規(guī)管理,仔細(xì)檢查進(jìn)出車(chē)輛,控制停車(chē)區(qū)域的人流,按時(shí)間表巡視停放車(chē)輛,及時(shí)檢察并做好記錄,控制非正常事件發(fā)生的機(jī)率;5.以?xún)?yōu)越的條件鼓勵(lì)、倡導(dǎo)駐場(chǎng)車(chē)輛具備相關(guān)保險(xiǎn),以分解責(zé)任壓力,物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)等相關(guān)險(xiǎn)種,用來(lái)分擔(dān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

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