耀山論建：“拐點說”很膚淺

林風(fēng)華

“對于前一陣子中國某著名房地產(chǎn)商提出的‘拐點論，我認為相當膚淺?！背跻娗f耀山，筆者便被他的直率所感染。作為畢業(yè)于臺灣逢甲大學(xué)建筑系的高材生，莊耀山與建筑設(shè)計結(jié)下了深厚的淵源。如今，在臺灣房地產(chǎn)市場打拼多年的他，頭頂著“知名建筑師”和“精品開發(fā)商”的雙重光環(huán)，胸懷執(zhí)著的建筑理想，揮戈大陸市場，開始了新的征程。

價格不是真正的“拐點”

在與莊耀山長達3個多小時的訪談中，留給筆者最深的印象就是他對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大信心。在他看來，由于房地產(chǎn)宏觀政策與世界金融危機等多方因素，促使2008年中國房地產(chǎn)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。“房地產(chǎn)作為商品在市場流通，商品價格隨市場供需起起伏伏是很正常的，做生意在最不好的時機依然有人能賺到錢，反之虧錢也很正常。房地產(chǎn)真正的拐點不在于單純的價格，而在于如何提升房屋品質(zhì)、打造品牌，獲得消費者的認可。”莊耀山指出。

2008年底至今，莊耀山曾經(jīng)針對“拐點論”多次在訪談節(jié)目中出鏡，而5月他還飛赴西安講學(xué)，繼續(xù)推廣他的觀點。莊耀山說，“如果非要談拐點，就應(yīng)該站在房地產(chǎn)業(yè)良性永續(xù)發(fā)展的角度看，例如：以板樓取代塔樓，框剪結(jié)構(gòu)取代純剪力墻結(jié)構(gòu)；以人性設(shè)計取代純粹追求面積和利潤的設(shè)計；結(jié)合中華傳統(tǒng)文化精髓，取代一味抄襲西方的設(shè)計理念；提升對購房人權(quán)利的保障?！?/p>

莊耀山說，以北京的人口一年大概自然增加50萬，3人一戶的話，也有近20萬戶，這些人基本上都要住房。據(jù)介紹，臺灣目前城鎮(zhèn)人口人均居住面積為38平方米，而內(nèi)地為28平方米，兩地仍有很大差距。但中國大陸這幾年發(fā)展相當迅速，建設(shè)部估計每年人均可增加1平方米。假設(shè)一座城市的登記人口為1600萬，算上流動人口往往可達2000萬，以每人增加1平方米計算，那么一年至少需要增加2000萬平方米的住房。其他更多的是人口城市化比例提升的新增人口所需住房，拆遷改建及改善型住房等，這種住宅的剛性需求面積是相當大的?？梢灶A(yù)測，房地產(chǎn)的價格從長遠看是上漲的，而從短時段來看則是呈鋸齒型起伏的。

買房的目的無非是自用或投資，莊耀山指出，自用房最應(yīng)關(guān)注的是性價比，而投資房考慮的則是增值潛力，或者出售、出租是否方便。所以站在房地產(chǎn)商的角度，要吸引購房者就必須使他們的利益獲得最大化，最重要的就是選擇良好地段，提供最好的房子給購房者。國際上房地產(chǎn)投資最主要的抗跌指標，包括地鐵車站周邊、緊鄰名校和成熟商圈、交通便利、周圍有公園等自然景觀、有都市中心改造計劃等。

莊耀山表示，除此之外還要有明確的定位，每一個房地產(chǎn)公司對同一地塊都會有完全迥異的投資定位，如客戶群的定位、價格的定位、產(chǎn)品的定位和服務(wù)的定位等。房地產(chǎn)商一定要用品質(zhì)和品牌來取代概念的炒作，最主要的是對于今后趨勢的掌握。未來的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)該朝著精致化、個性化方向發(fā)展，同時需逐漸引入健康、休閑、養(yǎng)生概念。

現(xiàn)代住宅發(fā)展“三段論”

對于現(xiàn)代住宅的發(fā)展過程，莊耀山提出了“三段論”的看法。他說，現(xiàn)代住宅的需求分三個階段，第一階段“從無到有”；第二階段“從有到品質(zhì)”；第三階段“從有品質(zhì)到品質(zhì)的個性化，即品位”。目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)處于三階段并存，更側(cè)重于“從有到品質(zhì)”。從建筑材料上看，由原來的磚混結(jié)構(gòu)變成鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)，從早先的承重墻發(fā)展到框架剪力墻，裝飾也從毛坯房發(fā)展到精裝修，樓層則從單層變?yōu)槎鄬釉俚叫「邔?、高層乃至超高層?/p>

在莊耀山看來，政府、開發(fā)商、建筑師、施工廠商和購房者這五種社會群體主導(dǎo)著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。政府的角色應(yīng)該是對土地、稅金、金融等政策提供前瞻性引導(dǎo)，讓整個產(chǎn)業(yè)鏈向良性穩(wěn)定發(fā)展，為購房者提供具體保障；投資者、建筑師和施工廠商都需要有很強的社會責(zé)任。開發(fā)商的產(chǎn)品開發(fā)除滿足基本需求外，還要著眼于企業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境進步。建筑師是居住環(huán)境的創(chuàng)造者，需要有超前的設(shè)計理念，能夠創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境，對未來生活空間發(fā)展趨勢的認知必須比一般人超前。施工廠商最基本的責(zé)任是保證工程質(zhì)量。購房者則需要辨別什么是好的建筑和住宅。

談到好住宅應(yīng)具備的條件，莊耀山認為第一看區(qū)位——未來升值潛力有多大；第二看交通——所有地鐵車站的周邊住宅區(qū)絕對是非常火熱的地方；第三看生活配套，包括學(xué)校、商場和公園等是否齊全。住宅區(qū)內(nèi)部的條件需要考慮的第一是人性化，至少要滿足舒適、安全、便利這幾個基本條件，第二看小區(qū)景觀、物業(yè)管理、停車空間和緊急救助等是否理想：第三要考慮戶型格局是否方正、功能是否齊全、能否保證健康和私密性。住宅內(nèi)部空間則可分為三個不同功能層次：開放空間、半開放空間和私密空間。

莊耀山告訴筆者，很多發(fā)達國家大都市城中心的住宅區(qū)最后都淪為了貧民窟，正是因為早期設(shè)計沒有考慮到使用空間的長期性或功能的多樣性。因此以當時的經(jīng)濟水平、生活標準所設(shè)計的住宅產(chǎn)品，絕對無法滿足五年、十年或更長時間后因家庭生活、經(jīng)濟水平提升后的各種不同需求。因此有能力的人就往外移，條件差的人留下來填補空位，長此以往，造成該區(qū)域的住宅條件每況愈下，政府收不到稅金，而公共設(shè)施日漸破舊最終淪為了貧民窟。中國近二十年來才開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有國外這些先例，政府應(yīng)該以此為鑒，制定良好的政策，防止中心城區(qū)的住宅建筑變成將來城市的負擔(dān)。

未來人們的生活面貌將會怎樣?這是莊耀山在設(shè)計規(guī)劃中經(jīng)常思考的命題。透過他的設(shè)計作品，人們看到了建筑創(chuàng)意的本質(zhì)，是一種美與人性化、個性化、品位化的形式，與人們最直接的感動與溝通。從實用功能出發(fā)，融入人性與自然的精神，給生活最深度的信息傳遞。這些都印證著莊耀山提出的“住宅建筑也需要有永續(xù)的生命力”。

品質(zhì)主義的苦行僧

位于北京西客站南廣場蓮花河畔的“信堡·水岸公館”是莊耀山在北京投資的第一個項目，傾注了他所有的心血。在他的盛情邀請下，筆者參觀了5個不同的樣板間，體驗到莊耀山精品住宅背后的原創(chuàng)精髓?！拔以谛疟ぁに俄椖恐械暮芏嗉毠?jié)上進行了創(chuàng)新，比如以玄關(guān)作為客廳間緩沖空間，如同影壁在四合院中的作用。玻璃淋浴間干濕分開，長臺面洗臉臺下面安排收納與置物的空間，以及在室內(nèi)空間配置上的私密性處理，包括工作陽臺的設(shè)計，避免了在客廳陽臺晾衣服的尷尬；和室設(shè)計，賦予了空間多功能使用的文化品位；以框架結(jié)構(gòu)+集中垂直管道間設(shè)計，使空間格局可以彈性變化而具有永續(xù)生命力?！鼻f耀山介紹說。

“現(xiàn)在政府在商品房住宅方面的政策趨勢是小面積戶型為主，因而小面積戶型功能性的精致化、個性化是未來一大發(fā)展趨勢。麻雀雖小五臟俱全，大戶型住宅的建筑物容易設(shè)計，

因為它空間大，你可以任意發(fā)揮；但小戶型要做得好就必須注重功能性，空間的組合要精簡合理?！鼻f耀山對樓市動向和建筑趨勢有著深刻的解讀。

據(jù)莊耀山介紹，目前北京的住宅建筑仍以剪力墻結(jié)構(gòu)為主，空間缺乏彈性變化，尤其對于小面積戶型，如果空間沒有可變性，根本無法滿足未來生活需求。信堡·水岸公館采用的是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，又將所有的管線均集中到建筑中央核內(nèi)的統(tǒng)一管道間內(nèi)，并把室內(nèi)所有的管線直接從天花板拉進管道間，避免了剪力墻結(jié)構(gòu)上下層垂直管在同一位置：只要用到水的位置，如廁所、廚房等，就有上下一致的垂直管阻礙，用戶無法按照需要改變房屋內(nèi)隔間的窘態(tài)。

“如果我們把建筑物比作人體，結(jié)構(gòu)是骨骼，垂直管線是主血管，入戶管線是微血管，室內(nèi)裝修家具、戶外的裝修就是肌肉。隨著時代的進步，建筑物內(nèi)要隨時添置新設(shè)備、新科技，這些是在框架結(jié)構(gòu)里面比較容易實現(xiàn)的。此外，我還增加了房屋的高度，別的樓盤用剪力墻結(jié)構(gòu)做到28層，我只做24層，每層高達3.15米?！鼻f耀山說。

賦予住宅建筑生命力，是靠建筑師與居住者共同塑造的，而讓其生命力能永續(xù)延展，則需要靠開發(fā)商對生活體驗的關(guān)心與投入。除了用框架結(jié)構(gòu)取代傳統(tǒng)的承重墻結(jié)構(gòu)外，莊耀山在本項目中除了將原純剪力墻結(jié)構(gòu)改為框剪結(jié)構(gòu)：由28層減為24層，少蓋了7000多平米的建筑面積外：還增加設(shè)置了本項目單獨使用的地下停車空間。另外，隨著人們生活水平越來越高，將來在建筑設(shè)計上必須要考慮將健康、養(yǎng)生的概念普及到每個家庭中去，因此，項目每戶都配有一個遠紅外線的能量屋——運用遠紅外線輻射的原理實現(xiàn)養(yǎng)生功能，人們可以在里面看書、看電視或聽音樂。

談到綠色環(huán)保在建筑設(shè)計中的應(yīng)用，莊耀山說，從信堡·水岸的規(guī)劃開始，就已經(jīng)充分考慮選用節(jié)能環(huán)保的可再生材料，配合自然景觀的綠色環(huán)境，塑造出自然養(yǎng)生的綠色建筑，比如自然通風(fēng)采光，外墻屋頂保溫隔熱，太陽能利用、節(jié)能燈具設(shè)備以及飲用水凈化系統(tǒng)等。

“一般開發(fā)商只賣房子，我們更注重賣生活品味，不僅滿足人們—般的生活需要，更要將住宅空間的人性化需求提升到個性化的需求，打造人與自然和諧統(tǒng)一的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境?！边@是—個持續(xù)的過程，莊耀山說，他最大的理想是成為品質(zhì)主義的苦行僧。