關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

吳曉君　張兆同

摘要：隨著房產(chǎn)新政的深入，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為合理分配房產(chǎn)資源的主要渠道之一。本文在經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品屬性和經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)所帶來(lái)的一系列外部性問(wèn)題等方面進(jìn)行總結(jié)并闡述了自己的觀點(diǎn)，最終提出解決問(wèn)題的方法與對(duì)策。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；外部性；市場(chǎng)失靈

引言。經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)進(jìn)行房改過(guò)程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)性是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，政府免收土地出讓金，其他應(yīng)征收的各項(xiàng)收費(fèi)減免50%，并對(duì)成交價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象、面積和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的利潤(rùn)進(jìn)行限制。

1 經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品屬性

現(xiàn)在普遍認(rèn)為產(chǎn)品屬性的劃分應(yīng)該從產(chǎn)品是否具有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性這兩方面來(lái)分析。而在這一點(diǎn)上，經(jīng)濟(jì)適用房有它的特殊性。所謂競(jìng)爭(zhēng)性是指對(duì)某一物品或服務(wù)，某人的消費(fèi)會(huì)影響或減少另外一人對(duì)此的消費(fèi)。所謂排他性是指對(duì)某一物品或服務(wù)，某人消費(fèi)時(shí)同時(shí)排斥其他人的消費(fèi)，而且排斥的成本或代價(jià)不會(huì)高到讓人得不償失。

從目前的情況來(lái)看，根據(jù)政府所劃定的資格，經(jīng)濟(jì)適用房的需求主體過(guò)大，而政府所能提供的產(chǎn)品數(shù)量相比之下則顯的十分有限，因此可以說(shuō)目前的經(jīng)濟(jì)適用房是具有競(jìng)爭(zhēng)性的；然而從政府制訂這項(xiàng)政策的本意來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房的供給最終是應(yīng)該能滿足所有中低收入家庭需求的，從這點(diǎn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房又應(yīng)該是具有非競(jìng)爭(zhēng)性的。而由于住宅的特殊性，經(jīng)濟(jì)適用房做為個(gè)人住宅來(lái)說(shuō)具有排他性。綜合以上情況，可以把經(jīng)濟(jì)適用房看做是在擁擠時(shí)具有競(jìng)爭(zhēng)性，在非擁擠情況下具有非競(jìng)爭(zhēng)性的俱樂(lè)部產(chǎn)品。

2 經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)的外部性

外部性是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果并沒(méi)有從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來(lái)。外部性可以分為正外部性和負(fù)外部性。

2.1 經(jīng)濟(jì)適用房的正外部性。正外部性又稱為外部經(jīng)濟(jì)，指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的行為使他人或者整個(gè)社會(huì)收益而受益者無(wú)須花費(fèi)代價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房在一定情況下穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，為中低收入家庭提供了價(jià)格相對(duì)比較低廉的住房，使消費(fèi)者獲得了一定的收益，如因低價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋而少付的那部分房款。

2.2 經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)外部性。負(fù)外部性又稱為外部不經(jīng)濟(jì)，這是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的行為使他人或者整個(gè)社會(huì)受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人并不為此承擔(dān)成本。由經(jīng)濟(jì)適用房所引發(fā)的負(fù)外部性比較多，常見(jiàn)的有以下幾種：

2.2.1 前期投入方面的負(fù)外部性。自古以來(lái)的觀念認(rèn)為成家立業(yè)，住宅做為一項(xiàng)必須購(gòu)買(mǎi)的物品受到國(guó)人重視，對(duì)其購(gòu)買(mǎi)大多數(shù)人也是非常謹(jǐn)慎的。同樣的面積，經(jīng)濟(jì)適用房比商品房便宜上萬(wàn)元錢(qián)，這對(duì)于那些收入并不高的中低收入家庭是很大的誘惑。為了能買(mǎi)到為數(shù)不多的經(jīng)濟(jì)適用房，許多家庭往往要費(fèi)盡心思，晝夜排隊(duì)，動(dòng)用各個(gè)方面的關(guān)系打探消息。

2.2.2 投資方面的負(fù)外部性。經(jīng)濟(jì)適用房一般都是期房，從巨額的房款上交到消費(fèi)者最后入住這段時(shí)間里，資金的時(shí)間價(jià)值被忽視，消費(fèi)者付出的的機(jī)會(huì)成本是巨大的。幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的購(gòu)房款，即使存在銀行也能拿到一筆利息，更何況用來(lái)進(jìn)行其他投資。開(kāi)發(fā)商常以經(jīng)濟(jì)適用房用地都是政府市政配套設(shè)施很不完善的地塊，要解決市政供水供電供暖供氣的問(wèn)題需要的時(shí)間比較長(zhǎng)等理由搪塞。然而無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，消費(fèi)者卻要默默的為這些責(zé)任埋單。

2.2.3 生活質(zhì)量方面的負(fù)外部性。經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)、適用，然而很多經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者在入住以后，后續(xù)支出偏高，主要體現(xiàn)為交通費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)周?chē)鷽](méi)有公交線路是主要問(wèn)題，每月支付高額的交通費(fèi)用或者再貸款買(mǎi)輛私家車(chē)對(duì)于辛苦還貸的中低收入階層無(wú)疑又是一項(xiàng)沉重的負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房一般建設(shè)在市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不太完善的地塊，再加上政府以及電力、電信、供氣、供暖、供水等部門(mén)工作的低效率，消費(fèi)者入住后生活上出現(xiàn)諸多不便，這與經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)相違背。

2.2.4 機(jī)制方面的負(fù)外部性。許多經(jīng)濟(jì)適用房在未正式銷(xiāo)售之前就已經(jīng)被稅務(wù)，建設(shè)，房管，規(guī)劃等等與房地產(chǎn)有關(guān)的政府機(jī)關(guān)部門(mén)的工作人員買(mǎi)走了，開(kāi)著私家車(chē)去買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人也不鮮見(jiàn)，一棟樓排在前十幾名都是有“門(mén)路”的人?！霸撡I(mǎi)的買(mǎi)不到，不該買(mǎi)的買(mǎi)了好幾套”，讓人不的不懷疑政府的監(jiān)督機(jī)制是否有效。無(wú)論是因資格界定不清還是機(jī)制不健全，最終的結(jié)果都是有買(mǎi)房需求的人被不符合國(guó)家規(guī)定的人“擠”得買(mǎi)不到房，這就是機(jī)制不健全導(dǎo)致的負(fù)外部性在購(gòu)房者身上的體現(xiàn)。

2.2.5 開(kāi)發(fā)商方面的負(fù)外部性。由于國(guó)家限制了經(jīng)濟(jì)適用房的投資利潤(rùn)，一些開(kāi)發(fā)商為牟利把經(jīng)濟(jì)適用房建的面積過(guò)大，檔次過(guò)高，一些地區(qū)如重慶還出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房比商品房還貴的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房面積動(dòng)輒上百平方米，中庭花園、車(chē)庫(kù)這些高檔住宅才配備的設(shè)施也放了進(jìn)來(lái)。而根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，需求層次越高，消費(fèi)者就越不容易被滿足。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格≌消費(fèi)者獲得的滿意度”，也就是說(shuō)，同樣的住宅，滿足消費(fèi)者需求層次越高，消費(fèi)者能接受的定價(jià)也越高。對(duì)于中低收入階層，當(dāng)務(wù)之急是在經(jīng)濟(jì)條件允許范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住宅，這類住宅應(yīng)以六十到八十平方米為主，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施是必要的，但是車(chē)庫(kù)一類的設(shè)施則可以暫時(shí)不予考慮。真正的中低收入階層根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)面積大，檔次高的經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)，無(wú)視經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠對(duì)象的需求，這些經(jīng)濟(jì)適用房反被高收入階層買(mǎi)走，開(kāi)發(fā)商因此獲利，本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的成本（開(kāi)發(fā)小面積、低檔次住宅與開(kāi)發(fā)大面積、高檔次住宅相比少獲取的那部分利潤(rùn)），卻轉(zhuǎn)移到買(mǎi)不起房的中低收入階層身上。除此之外，更有開(kāi)發(fā)商違反有關(guān)法律法規(guī)，在取得經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)后將開(kāi)發(fā)集中在利潤(rùn)較高的高檔房上面，這樣一來(lái)，可供購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房就更少了。

2.2.6 政府方面的負(fù)外部性。隨著土地資源的日益稀缺，一些地方政府更愿意將土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，認(rèn)為這樣不僅能從中獲取更多利益和稅費(fèi)收入，也對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有推動(dòng)作用，而建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，政府要免收土地出讓金并減免約百分之五十的稅費(fèi)，這意味著政府將失去一筆可觀的收入。因此，本應(yīng)由政府承擔(dān)的成本（因建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房而少收的土地出讓金、減免的那部分稅費(fèi)和如果把地賣(mài)掉所能獲得的土地出讓金和稅費(fèi)之和），就轉(zhuǎn)移到中低收入階層身上，也即政府強(qiáng)加給中低收入階層的負(fù)外部性。

3 解決的方法與對(duì)策

正如壟斷造成的經(jīng)濟(jì)低效率一樣，負(fù)的外部性也造成經(jīng)濟(jì)缺乏效率，也是一種“市場(chǎng)失靈”。在市場(chǎng)失靈的地方，往往需要政府有所作為，尤其是對(duì)于矯正外部性，政府義不容辭。政府矯正外部性的常見(jiàn)做法有兩種，一是管制，也就是通過(guò)命令與控制政策直接控制外部性。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房所引發(fā)的一系列外部性問(wèn)題，根本的對(duì)策并不是加大供給以使供需平衡，而是增加人民收入。現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房的需求缺口比較大，因此把供給量增加到與需求量相同是不現(xiàn)實(shí)的，要緩解或消除經(jīng)濟(jì)適用房負(fù)外部性，就需要采取建立完善的金融機(jī)制，更準(zhǔn)確的劃分經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者資格，從而更加公正準(zhǔn)確的進(jìn)行購(gòu)房人資格審查和監(jiān)督，使得這二者的實(shí)現(xiàn)具有可行性前提條件；建立更加公正透明的監(jiān)督機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)確定購(gòu)買(mǎi)人員、擴(kuò)大公示范圍、延長(zhǎng)公示時(shí)間、對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房者進(jìn)行包括經(jīng)濟(jì)上大額罰金和行政處罰在內(nèi)的重罰和公示；完善經(jīng)濟(jì)適用房周?chē)A(chǔ)設(shè)施建設(shè)；完善和健全法律法規(guī)，制定管理辦法，直接限制經(jīng)濟(jì)適用房的面積，對(duì)違規(guī)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司予以重罰；將經(jīng)濟(jì)適用房用地出售或拍賣(mài)，所得款項(xiàng)成立專項(xiàng)基金，由中低收入人群自行購(gòu)買(mǎi)商品房，再按人頭發(fā)放補(bǔ)貼，這樣既推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展從而刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又解決了中低收入階層的住房問(wèn)題，還能為政府增加稅收和城市配套費(fèi)。

4 結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)適用房政策作為政府的一項(xiàng)特殊的政策，體現(xiàn)了政府在社會(huì)保障工作方面的良苦用心，也在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了間接的調(diào)控作用。然而它終究只能是一個(gè)階段性的政策，也只能伴隨著經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)達(dá)，人民生活水平的提高而最終消失。

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作者簡(jiǎn)介：吳曉君（1985 -），女，山東淄博人，碩士研究生，研究方向?yàn)橘Y源綜合利用與環(huán)境工程。

張兆同 (1968 -)，男，江蘇興化人，副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)。