周　婕　吳偉程

摘要：文章總結(jié)了我國經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的主要問題，即利益驅(qū)動下開發(fā)商變相開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，所出現(xiàn)的“中低收入”難界定，補(bǔ)貼方式不合理，資金和管理不到位而產(chǎn)生的房源短缺和建設(shè)走偏等問題，并提出了改進(jìn)建議，以期為今后保障性住房建設(shè)提供借鑒依據(jù)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用住房：保障性住房；中低收入家庭

一、引言

經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。通過近10年的探索和實(shí)踐，我國部分中低收入家庭享受了經(jīng)濟(jì)適用住房制度的優(yōu)惠，提高了居住水平、改善了居住環(huán)境，取得了可喜的成績。然而，經(jīng)濟(jì)適用住房政策在具體實(shí)施過程中，卻出現(xiàn)了較多問題。本文力圖通過對我國經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的問題進(jìn)行分析，為其今后的發(fā)展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鑒，揚(yáng)長避短，使保障性住房的建設(shè)能夠?yàn)橹械褪杖爰彝フ嬲貛韺?shí)惠。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在的主要問題

(一)目標(biāo)定位和土地使用制度改革的總體目標(biāo)相悖

目前我國的經(jīng)濟(jì)適用住房定義為具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，這樣的屬性使其無法設(shè)置退出機(jī)制。我國是土地資源短缺的國家，人口眾多，可用于居住的土地十分有限。加之目前已全面實(shí)行土地的招拍掛制度，因此，地方政府能夠或愿意用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的土地變得更加有限。而政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房在土地和稅費(fèi)上的補(bǔ)貼卻隨著其上市交易而徹底轉(zhuǎn)化，政府的保障性住房資源也就隨之流失。

(二)“中低收入”難界定

“名義”保障范圍過寬而實(shí)際保障范圍過窄。在“中低收入”界定不規(guī)范的情況下，開發(fā)商實(shí)際上存在著把銷售目標(biāo)定位在中等收入偏高家庭上的可能性，從而導(dǎo)致：財政補(bǔ)貼部分落到了收入較高者身上，降低了稀缺的補(bǔ)貼資源使用效率，不符合建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的目的和財政補(bǔ)貼的支付原則；對商品房市場而言，財政補(bǔ)貼利益不當(dāng)接受者的存在導(dǎo)致了“擠出效應(yīng)”，不利于商品房市場的健康發(fā)展。

(三)供應(yīng)主體錯位

目前經(jīng)濟(jì)適用住房主要由房地產(chǎn)企業(yè)來組織運(yùn)作。既然是企業(yè)行為。追求利潤最大化的目標(biāo)將始終不會改變。開發(fā)商大力開發(fā)商品房以獲取經(jīng)濟(jì)利益，而對開發(fā)低盈利率的經(jīng)濟(jì)適用住房缺乏興趣。同時，不乏開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途、變相進(jìn)行商品房開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用住房是用來解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，最終卻以商品房的形式開發(fā)，從根本上改變了經(jīng)濟(jì)適用住房用地的性質(zhì)。

(四)補(bǔ)貼方式不合理

現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用住房可認(rèn)為是將國家提供的社會福利固化在房屋上的“補(bǔ)磚頭”的政策。由于實(shí)際購買者不一定是中低收入階層，這就造成有一部分福利落到了不該享受者的頭上，而需要者卻求助無門，形成了社會不公。

(五)政府缺管

缺少專門的管理機(jī)構(gòu)，管理人員嚴(yán)重不足，以至于準(zhǔn)入審查不嚴(yán)，退出缺少監(jiān)管；房源缺少儲備，建設(shè)缺少限制等問題。

(六)決策缺少通盤規(guī)劃

作為我國保障性住房建設(shè)的主體的經(jīng)濟(jì)適用住房，其建設(shè)一般選址在城郊結(jié)合部和城市邊緣地帶，目前有越來越遠(yuǎn)的趨勢，而且規(guī)模過大，商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、公共交通等城市配套公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重缺乏或滯后，雖然居民的居住條件得到了改善，但出行的交通成本和時間增加了，就業(yè)機(jī)會減少了，中低收入居民的整體生活水平有所下降。

三、相關(guān)建議

第一，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房制度的改革，保持保障性住房的保障屬性，取消其商品屬性，建立合理的準(zhǔn)人和退出機(jī)制，即實(shí)行所謂的經(jīng)濟(jì)適用住房“內(nèi)循環(huán)”的管理模式。購買經(jīng)濟(jì)適用住房除限定其收入標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)限定原居住狀況的最高標(biāo)準(zhǔn)(如人居居住面積不足15平方米)；鼓勵中低收入家庭不斷提高生活質(zhì)量并通過市場進(jìn)一步改善居住條件，但購買商品住房的家庭應(yīng)按政府回購價將原經(jīng)濟(jì)適用住房出售給政府，以便作為經(jīng)濟(jì)適用住房重新提供給需要保障的中低收入家庭。

第二，在制定經(jīng)濟(jì)適用住房制度時，首先應(yīng)由以國家法定的形式規(guī)定設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，再由地方政府根據(jù)本地區(qū)可支配收入狀況擬定的標(biāo)準(zhǔn)劃分享有經(jīng)濟(jì)適用住房的主體。這樣就形成統(tǒng)一中又具靈活性的確定主體機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用住房的適用主體問題，不能僅看其家庭收入狀況，應(yīng)該由國家確定評估指標(biāo)體系，如現(xiàn)有住房情況、家庭可支配收入、家庭成員、人均可支配收入、家庭開支狀況等。在地方房地產(chǎn)管理部門和統(tǒng)計機(jī)關(guān)廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家指定的評估指標(biāo)確定適合地方執(zhí)行的評估標(biāo)準(zhǔn)。同時，政府應(yīng)建立剛性的購房資格標(biāo)準(zhǔn)，完善家庭收入、人口、現(xiàn)有居住條件信息系統(tǒng)，規(guī)范經(jīng)濟(jì)實(shí)用房供給信息發(fā)布、申報者排隊(duì)順序、資格審查和公示等購房程序。對于違規(guī)購房、炒賣行為應(yīng)給予嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)處罰，并追回所購經(jīng)濟(jì)適用住房。

第三，政府要更全面地參與經(jīng)濟(jì)適用住房成本核算和定價過程，還要運(yùn)用市場手段來降低開發(fā)成本。應(yīng)事先比照商品房地價和稅費(fèi)成本來核定政府無償提供的土地市價和稅收優(yōu)惠金額，直接從成本和售價中扣除；嚴(yán)格監(jiān)控建筑成本，政府可直接參與公開招標(biāo)選擇建筑商，減少中間環(huán)節(jié)，節(jié)省開支。開發(fā)商隨意提高價格應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)處罰、取消開發(fā)資格等制裁。

第四，建立相應(yīng)的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房的管理，嚴(yán)格控制供應(yīng)對象和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。突出保障性住房的特點(diǎn)——滿足住房的基本需求，而不是改善和提高住房水平。經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積以滿足中低收入家庭的基本需求為準(zhǔn)，面積不應(yīng)過大，建議控制在平均建筑面積70平方米／套為宜，不宜超過80平方米／套；且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有所控制。內(nèi)部設(shè)施水平不宜過高；但相應(yīng)的環(huán)境質(zhì)量、公共設(shè)施水平和交通便捷條件應(yīng)該是良好的。

第五，發(fā)揮城市規(guī)劃的綜合調(diào)控作用，保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目選址和設(shè)施配套應(yīng)該是多部門協(xié)作、統(tǒng)籌兼顧、綜合決策的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)該會同土地、計劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門，根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋匕l(fā)展總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃、城市規(guī)劃和建設(shè)計劃進(jìn)行項(xiàng)目選址，并應(yīng)得到文、教、衛(wèi)、體等主管部門的支持，這是一個綜合決策的過程。

第六，可考慮從“補(bǔ)磚頭”改為“補(bǔ)人頭”，即將對低收入者的補(bǔ)貼補(bǔ)在“人頭”上，而不是補(bǔ)在“磚頭”上。政府不應(yīng)通過減免稅費(fèi)以及土地出讓金等形式來降低經(jīng)濟(jì)適用房的造價，而應(yīng)直接補(bǔ)貼給中低收入者以貨幣，讓其在市場尋求滿足自己需要的房屋。

四、結(jié)束語

經(jīng)濟(jì)適用住房是一項(xiàng)長期的政策，關(guān)系到千家萬戶的福利，因此更有必要對其中暴露出來的問題及早予以解決。全國各地政府都應(yīng)關(guān)注和實(shí)施保障性住房中經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，使“安得廣廈千萬間，大庇天下寒土盡歡顏”的夢想將在不遠(yuǎn)的將來變成現(xiàn)實(shí)。