江　瀟

價量趨穩(wěn) 高燒漸退

房地產(chǎn)回暖的話音剛落,地王頻出,開發(fā)商命運發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。但是開發(fā)商對于遠(yuǎn)景并不看好,投資普遍謹(jǐn)慎。國務(wù)院8月下旬也明確發(fā)出訊號:上半年部分城市住房價格上漲過快。究竟是回暖超過人們預(yù)期,還是泡沫正在形成?

雖然政府對日益走高的房地產(chǎn)市場頻發(fā)調(diào)整信號,但大陸各地市場反應(yīng)不一。以上海、深圳、北京等地為代表的一線城市由于供給緊張,成交價格依然上揚;而成都、福州等二線城市的成交量卻直線下降,價格也趨于穩(wěn)定。從2009年7月份的《中國主要城市住宅市場交易月度報告》中可以看出,在進(jìn)行監(jiān)測的30個城市中,有15個城市住宅成交面積環(huán)比上升,占總城市數(shù)量的一半,30個城市總成交面積環(huán)比上月下跌約4%。

交易量小幅下降 樓市遭遇入秋涼

8月入秋,天氣轉(zhuǎn)涼,似乎樓市也從喧囂的炎夏中逐漸回歸沉靜。隨著交易量的下滑,「冷論調(diào)」也逐漸多了起來:「未來樓市將出現(xiàn)滯漲」、「成交量將處于下行通道」、「從小陽春到炎夏,樓市還能熱多久」……很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房產(chǎn)市場在經(jīng)歷了火爆的亢奮階段后,將隨目前的天氣一同轉(zhuǎn)入秋涼。

北京麥田房產(chǎn)總經(jīng)理肖基昌認(rèn)為,下半年樓市成交量會有小幅回落。「市場的供求關(guān)系規(guī)律決定,整個上半年井噴的市場促使房價日趨走高,再加上近幾個月來地王頻頻產(chǎn)生,導(dǎo)致人們對于房價的心理預(yù)期提高,形成購房恐慌,無形中又再次拉動房價飆升。在這樣的情形下,一路高漲的房價將一部分購房者擋在門外,并選擇觀望」,肖基昌分析道。再加上市場連續(xù)幾個月供不應(yīng)求,消化了大部分樓盤,還有部分開發(fā)商正忙于開發(fā)新盤,因此出現(xiàn)短暫供應(yīng)不及,這也是導(dǎo)致交易量出現(xiàn)小幅下滑的原因之一。

面對國務(wù)院的警告,樓市是否會提前結(jié)束熱度,下半年整體走勢如何,購房者何時才適合出手呢?肖基昌認(rèn)為,麥田對于樓市交易走勢非常樂觀,上半月雖然有小幅回落,但結(jié)合市場整體供需更長遠(yuǎn)地看市場,大勢上揚是必然趨勢。

監(jiān)管層或?qū)⑹站o房貸政策 樓市降溫升溫引爭議

8月19日,房地產(chǎn)股票遭遇大面積暴跌。地產(chǎn)股的跳水加劇了大盤跌勢的蔓延,中糧地產(chǎn)、北辰實業(yè)、棲霞建設(shè)、萬科A等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股紛紛跌停。業(yè)內(nèi)盛傳,監(jiān)管層將再度收緊房貸政策,而也有部分銀行正抓緊最后幾天加班加點審批、發(fā)放按揭貸款。

一些機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)看空之聲層出不窮,其中包括光大證券和銀河證券。從2009年8月10日～8月16日的調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示,全大陸樓市成交總體走低。在監(jiān)測的32個城市中,樓市成交面積環(huán)比上升的城市只有11個,而在環(huán)比下跌的22個城市中,降幅接近及超過10%的就有15個。

國際物業(yè)顧問戴德梁行在發(fā)布「中國住宅市場2009年上半年分析報告」時表示,下半年的流動性擴(kuò)張將受到抑制,現(xiàn)階段購房者對價格仍十分敏感,故預(yù)計下半年樓市成交量恐難維持高速增長。

但是與此同時,另一種聲音也不絕于耳。以「擅于研究、敢說真話」著稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和刺激內(nèi)需都需要房地產(chǎn)業(yè)的拉動,國家將繼續(xù)保持寬松的宏觀政策,樓市將繼續(xù)上行。他表示,「對于下半年的樓市,我個人認(rèn)為主要還是結(jié)構(gòu)性上漲。從目前全國范圍內(nèi)看,各個城市之間發(fā)展不平衡,只有少數(shù)城市地價在往上漲,并沒有形成普遍現(xiàn)象,有不少地方政府還在實行優(yōu)惠的土地出讓政策,但土地仍賣不出去。在全世界經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)的情況下,全世界都要吹泡泡,中國就不能不吹。另外,放眼大陸市場,還存在一些全國性的結(jié)構(gòu)性矛盾。比如說在一二線城市中存在的土地溢價情況。以北京為例,20%的土地溢價成交,60%的是底價成交,還有20%的是略有溢價?！?/p>

銷售回暖 房地產(chǎn)投資尚未回暖

目前樓市的回暖從一定意義上說只能算作銷售的回暖。而在房地產(chǎn)投資這方面始終沒有回暖。2009年1～6月份的房地產(chǎn)投資同比增長9.9%,這與2007年全年房地產(chǎn)投資同比增30.2%的境況相比,增長略顯緩慢。對于房地產(chǎn)投資增速不高的原因,普遍認(rèn)為主要有兩方面的因素,一是2008年對樓市走勢感到悲觀,二是不少開發(fā)商2008年的確出現(xiàn)資金鏈緊張。

應(yīng)該說,目前的樓市現(xiàn)狀充滿爭議和不確定性。股神巴菲特在評論股市時說,「當(dāng)潮水退去的時候才知道誰在裸泳?！乖谌缃衽菽鸬臉鞘惺袌鲋?對于大多數(shù)人來說似乎仍然很難看清發(fā)展的方向。所以,在房地產(chǎn)投資增長緩慢的同時,大陸房地產(chǎn)市場又頻繁出現(xiàn)開發(fā)商「捂盤惜售」的現(xiàn)象。上海一名不愿具名的房企老總表示,「我們現(xiàn)在放慢了銷售節(jié)奏,只要保證現(xiàn)金流相對充裕就可以了,并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場。對于剩下的房源暫不辦理預(yù)售證,放到明年再說,我們準(zhǔn)備賭一賭未來」。但是,快速增長的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾,如今開發(fā)商的肆意捂盤、盲目漲價必將使這一矛盾更加激化。