今年房市仍沒有“金九銀十”

易憲容

房地產(chǎn)市場素來有“金九銀十”之說，今年的國慶長假，房地產(chǎn)商卻沒有迎來期待中的高峰?，F(xiàn)實就是，9月已經(jīng)過去了，10月傳來的信息也是人財不旺，因此，2009年，房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”不會發(fā)生。

住房銷售最近會突然下降，根本原因在于4-6月的住房銷售與價格快速暴漲。從9月公布的數(shù)據(jù)來看，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)銀行貸款同比增長47.8%，比去年同期多增加了37.3%；個人住房按揭貸款同比增加94.1%，比去年同期多增加了105.2%；住房銷售面積同比增長了44.5%，比去年同期多增加了59.4%……

從上述數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在4-7月出現(xiàn)前所未有的繁榮。這種繁榮，一是因為2008年這幾個月CPI達到6%以上的水平，而且今年這幾個月CPI則是負增長，如果把價格因素考慮進去，今年的住房銷售價格增長比公布的數(shù)據(jù)還要高。二是今年住房銷售快速增長主要是銀行信貸推動的結(jié)果。三是由于大量銀行信貸資金涌入，居民利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn)，從而使得以消費為主導的房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導的市場。這種市場的轉(zhuǎn)變，必然會在短期內(nèi)把房價推高。

面對這種局面，國內(nèi)房地產(chǎn)的走勢如何，將取決于以下幾個因素。

一是今年上半年那種極度寬松的信貸政策能否持續(xù)？從目前的情況來看，這種極度寬松的貨幣政策是不可持續(xù)的。從7月開始不僅實際上信貸增長下降到了3559億的水平，而且央行也開始對上半年過度寬松的貨幣政策進行微調(diào)。如果下半年信貸政策收緊，進入住房市場的投資者或是不會貿(mào)然進入，或是會把手中的住房以較高價格賣出?？梢哉f，下半年信貸政策的變化將成為房地產(chǎn)走勢的關鍵。

二是今年上半年個人住房按揭貸款增長已經(jīng)超過了2007年的水平，這是決定房地產(chǎn)市場繁榮最核心的因素。個人按揭貸款的快速增長，是因為國內(nèi)商業(yè)銀行對信貸員的過度激勵，使得各商業(yè)銀行都突破現(xiàn)有第二套住房政策的規(guī)定，違規(guī)發(fā)放個人按揭貸款，使得房地產(chǎn)炒作再次烽煙四起。但是，今年6月，央行與銀監(jiān)會下發(fā)了對住房信貸加強管理的通知，對商業(yè)銀行的違規(guī)者做出將嚴厲處罰的規(guī)定。再加上下半年各商業(yè)銀行沒有那樣大的信貸擴張的沖動，估計個人住房按揭貸款會出現(xiàn)比較大的收緊。只要住房按揭貸款收緊，住房的投資者不僅會逐漸退出市場而且也無法進入市場，想通過銀行信貸杠桿短期內(nèi)再來推高房價并非易事。

三是美國金融危機還在持續(xù)，其房地產(chǎn)泡沫破滅對經(jīng)濟造成的影響仍沒有消失。我相信政府也不愿意讓房地產(chǎn)泡沫過大，乃至破滅。

四是金融危機后，全球經(jīng)濟出現(xiàn)全面衰退，各個國家的房價都處于下降通道，特別是美國，其房價上漲近10年也只有一倍多點，但這次房價調(diào)整已經(jīng)達到30%以上，而且調(diào)整還在繼續(xù)。但是，在中國，當全國經(jīng)濟出現(xiàn)全面向下調(diào)整時，國內(nèi)房價卻出現(xiàn)暴漲，不少城市暴漲到歷史最高水平。這種與經(jīng)濟常識、生活常識嚴重背離的事情終究會回歸常識。

五是在上述情況下，隨著先是住房消費者被擠出市場，再是住房投資者不愿或不敢進入市場，而房地產(chǎn)開發(fā)商早就賺得盆滿缽滿而不愿意調(diào)整價格，只要政府的政策不改變，房地產(chǎn)市場未來幾個月將出現(xiàn)僵持的局面，即有價無市。這之后，房地產(chǎn)市場會發(fā)生什么變化，取決于政府的政策是著眼于短期還是長期發(fā)展。試想，高房價盡管短期內(nèi)有業(yè)績，但其結(jié)果必然是泡沫吹大，是房地產(chǎn)泡沫的破滅，是金融危機及經(jīng)濟危機出現(xiàn)。而以絕大多數(shù)居民的支付能力為基礎的房價才是國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的根本所在。房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展只能建立在以消費為主導的基礎上。對于這點，國人已有共識。這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的趨勢所在?！ㄗ髡呤侵袊鐣茖W院金融研究所研究員。）