陳劍波

提要本文介紹了住房抵押貸款的市場(chǎng)體系,闡明了中美住房抵押貸款在三級(jí)市場(chǎng)上均存在較大差距。

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;住房抵押貸款市場(chǎng)體系;對(duì)比分析

中圖分類(lèi)號(hào):F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、住房抵押貸款及市場(chǎng)體系

(一)住房抵押貸款簡(jiǎn)述。住房抵押貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,用來(lái)支付該住房的購(gòu)房款的一種住房金融類(lèi)型。按揭貸款、供樓貸款等,都是住房抵押貸款的具體做法。它們是集住宅存款(包括公積金和住宅儲(chǔ)蓄)、住宅貸款、抵押業(yè)務(wù)為一體的信貸業(yè)務(wù),涉及銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三方面的關(guān)系。世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn),以及國(guó)內(nèi)各地廣泛的試點(diǎn)和擴(kuò)大試點(diǎn)都已充分證明,它是解決城鎮(zhèn)居民購(gòu)自己住房問(wèn)題的重要方式,是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分,也是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要途徑,發(fā)展?jié)摿艽?。大力發(fā)展住房抵押貸款,有利于發(fā)展商充分利用資金投資,有利于提高購(gòu)房者的購(gòu)房能力,有利于銀行降低放貸風(fēng)險(xiǎn),有利于地方政府和社會(huì)的穩(wěn)定,有利于發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

(二)住房抵押貸款市場(chǎng)體系。住房抵押貸款的市場(chǎng)體系由抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)組成,其涉及的主體包括購(gòu)房者、一級(jí)市場(chǎng)的放貸金融機(jī)構(gòu)(一般指銀行)、抵押擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或者投資機(jī)構(gòu)、投資者等及評(píng)估、公證等中介機(jī)構(gòu),其具體的流程可以用圖1表示。(圖1)

圖1清晰而簡(jiǎn)要地概括了三個(gè)市場(chǎng)以及三者之間的關(guān)系。具體地說(shuō):1、有效地連接了購(gòu)房者和放貸金融機(jī)構(gòu)的一級(jí)市場(chǎng)是一個(gè)“創(chuàng)造過(guò)程”,即購(gòu)房者借入購(gòu)房資金并同貸款者簽訂抵押貸款合同的過(guò)程。也就是說(shuō),房屋購(gòu)買(mǎi)者將購(gòu)買(mǎi)的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款,用于購(gòu)買(mǎi)房屋,這樣成千上萬(wàn)的購(gòu)房者或家庭通過(guò)房屋同銀行形成借貸關(guān)系;2、二級(jí)市場(chǎng),即買(mǎi)賣(mài)抵押房地產(chǎn)債權(quán)的市場(chǎng),有效地連接了放貸金融機(jī)構(gòu)和證券投資機(jī)構(gòu)或者個(gè)人投資者,實(shí)質(zhì)上是銷(xiāo)售抵押和轉(zhuǎn)售抵押。也就是說(shuō),住房抵押銀行將以抵押的房地產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬(wàn)的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包推向金融市場(chǎng),從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行;3、住房抵押貸款保險(xiǎn)是在借款與房?jī)r(jià)比超過(guò)一定額度時(shí)由借款人向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)借款保險(xiǎn),當(dāng)借款人不能履約償還時(shí)由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠付的一種保險(xiǎn)制度。而保險(xiǎn)市場(chǎng)就是保險(xiǎn)或者擔(dān)保公司向抵押貸款發(fā)放者提供的這樣一種擔(dān)保。顯然可知,三個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)良好的資金流。二級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大和發(fā)展,給放貸金融機(jī)構(gòu)補(bǔ)充源源不斷的資金來(lái)給一級(jí)市場(chǎng)注入活力,而保險(xiǎn)市場(chǎng)給放貸金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保,減少其放貸風(fēng)險(xiǎn),相當(dāng)于提供了一種可靠的保證。

二、中美住房抵押貸款對(duì)比分析

美國(guó)是世界上住房抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展最早、最發(fā)達(dá)的國(guó)家。據(jù)美國(guó)官方統(tǒng)計(jì),截止2007年底,全美9,315萬(wàn)套使用住房中,自有住房占64%以上,其中58%的家庭(約3,450多萬(wàn)戶)是依靠住房抵押貸款獲得自己的住房的。而中國(guó)的住房貸款,20世紀(jì)八十年代末住房抵押貸款業(yè)務(wù)隨房地產(chǎn)業(yè)的崛起在中國(guó)姍姍起步,住房抵押貸款的現(xiàn)狀與美國(guó)三十年代前的狀況頗為相似,現(xiàn)狀不容樂(lè)觀:市場(chǎng)范圍狹小,雖然一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模迅速擴(kuò)大,但規(guī)模極為有限,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過(guò)于簡(jiǎn)單,主體積極性不足;二級(jí)市場(chǎng)基本不存在,限制了一級(jí)市場(chǎng),進(jìn)而制約了整個(gè)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展;保險(xiǎn)市場(chǎng)也是剛剛起步。由此可以看出,中、美住房抵押貸款存在著一定差距,通過(guò)分市場(chǎng)對(duì)比二者,從而可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)住房抵押貸款的不足和劣勢(shì),以備加以改進(jìn)。

(一)中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異

1、融資渠道存在巨大差異。美國(guó)是一個(gè)信托業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)的國(guó)家,融資選擇多元化程度很高。在美國(guó),一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超過(guò)商業(yè)銀行。在其住房抵押貸款融資市場(chǎng)上,房地產(chǎn)信托占了23%,抵押貸款占了14%,銀行占了47%,保險(xiǎn)占了12%。而在中國(guó)這種融資選擇較為單調(diào),主要是來(lái)自于商業(yè)銀行,從金融業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成就能明顯看出來(lái)。2007年的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示,中國(guó)的金融業(yè)資產(chǎn)總共是46萬(wàn)億元,而其中商業(yè)銀行資產(chǎn)就占了40多萬(wàn)億元,信托、保險(xiǎn)、證券所有的非銀行金融機(jī)構(gòu)(包括租賃公司、財(cái)務(wù)公司),它們的金融資產(chǎn)加起來(lái)才5萬(wàn)多億元,僅僅為商業(yè)銀行的1/10。融資方面的差異就決定了各自市場(chǎng)體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度不一樣,在美國(guó)市場(chǎng),資金壓力不全是在金融機(jī)構(gòu)上,各個(gè)市場(chǎng)如保險(xiǎn)、信托市場(chǎng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),顯然整個(gè)住房抵押貸款市場(chǎng)的承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)也更有活力。不過(guò)也應(yīng)注意在特殊情況下,由于各個(gè)市場(chǎng)聯(lián)系緊密可能引起的連帶效應(yīng),一旦發(fā)生一個(gè)市場(chǎng)的危機(jī)將導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈衰退,這次金融危機(jī)就是例子。在中國(guó)市場(chǎng),中國(guó)住房抵押貸款融資過(guò)多地依賴銀行,這樣加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。如果不加以改進(jìn)的話,在抵押貸款進(jìn)一步發(fā)展的未來(lái)將會(huì)面臨太多資金流動(dòng)性的危險(xiǎn),有可能是由于借款人不能按時(shí)歸還本金導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn),也可能是利率上升使得借款者提前還款的利率風(fēng)險(xiǎn)。

2、二者的住房抵押貸款規(guī)模和貸款期限不同。美國(guó)抵押貸款發(fā)展歷史悠久,萌芽于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的“牛津節(jié)儉協(xié)會(huì)的發(fā)展”,形成于“羅斯福新政”建立了三個(gè)機(jī)構(gòu),即聯(lián)邦住宅管理局(FHA),來(lái)解決1929年的經(jīng)濟(jì)危機(jī),發(fā)展于20世紀(jì)七十年代的“可承受住房”的實(shí)行。發(fā)展至今,已有100多年歷史,其住房抵押貸款的規(guī)模巨大。據(jù)有關(guān)美國(guó)官方資料統(tǒng)計(jì),2005年美國(guó)住房抵押貸款余額為4.7萬(wàn)億美元,抵押貸款規(guī)模達(dá)到GDP的40%～60%。而我國(guó)住房抵押貸款到八十年代才有發(fā)展,雖然一直發(fā)展迅速,但還是由于起步晚,相比而言還有很大差距。2007年我國(guó)住房抵押貸款余額僅為2.5萬(wàn)億元。上海是中國(guó)的金融中心,尚且發(fā)展如此,更何況整個(gè)中國(guó)。另外,其貸款的期限,美國(guó)的住房抵押貸款的期限一般比較長(zhǎng),商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行可以做未經(jīng)保險(xiǎn)的住房抵押貸款業(yè)務(wù),貸款額可達(dá)住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格的80%,貸款期限可達(dá)30年。經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)的住房抵押貸款業(yè)務(wù),商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)的貸款額可達(dá)住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格的95%。其貸款期限還可以延長(zhǎng)。而中國(guó)普遍的貸款期限為10～15年。從中我們發(fā)現(xiàn)我國(guó)一級(jí)抵押貸款相比美國(guó)而言發(fā)展嚴(yán)重不足,貸款余額規(guī)模小,這也意味著發(fā)展的空間和潛力很大,而貸款的期限短,可以通過(guò)改善銀行一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款業(yè)務(wù),從而激活一級(jí)市場(chǎng)。

3、一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的主體不同。美國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)多元化,多以政府以外的金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo),其主體是商業(yè)銀行(CBs)、互助儲(chǔ)蓄銀行(MSBs)、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)助儲(chǔ)蓄銀行(MSBs)、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)(S&Ls)以及人壽保險(xiǎn)公司(LICs)等私人金融機(jī)構(gòu)。2007年在美國(guó)商業(yè)銀行貸款中,住房抵押貸款占30%左右;互助儲(chǔ)蓄銀行50%以上的資金用于住房抵押貸款;住房抵押貸款占儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)資產(chǎn)總額的2/3。而在中國(guó)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)以政府領(lǐng)導(dǎo)的國(guó)有金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)。以中國(guó)人民銀行為領(lǐng)導(dǎo),以建設(shè)銀行、工商銀行兩家國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主體,其他商業(yè)銀行為輔助,以非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充。在煙臺(tái)、蚌埠兩市進(jìn)行住房?jī)?chǔ)蓄銀行試點(diǎn)的多層次、多形式的住房金融組織體系。這種住房金融機(jī)構(gòu)體系是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)住房體制改革的產(chǎn)物,然后在組織體系、融資手段、業(yè)務(wù)范圍、管理水平上又與住房商品化、住房融資機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化、國(guó)際化存在相當(dāng)大的差距。

(二)中美住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)存在的差異。2005年3月,央行批準(zhǔn)建行作為資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)單位,這意味著作為國(guó)內(nèi)新的金融實(shí)踐,住房抵押貸款證券化已獲得準(zhǔn)生證。據(jù)悉,目前建行準(zhǔn)備以建行上海分行為核心,打包100億元住房抵押貸款進(jìn)行證券化,該方案業(yè)已提交國(guó)際知名投行進(jìn)行評(píng)估,一旦通過(guò)即開(kāi)始運(yùn)作,中國(guó)住房抵押貸款證券化的首個(gè)新生兒也將誕生。我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)還在萌芽階段時(shí),美國(guó)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)形成其特有體制。從根本上來(lái)講,二級(jí)市場(chǎng)的形成和發(fā)展就是美國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住房抵押貸款證券化的過(guò)程,具體說(shuō)是,美國(guó)政府構(gòu)建專(zhuān)門(mén)的住房抵押貸款證券化機(jī)構(gòu)——特設(shè)載體(SPV),基尼梅(GNMA)是其中最有力的代表,在美國(guó)兩大重要擔(dān)保機(jī)構(gòu),即FHA和VA的擔(dān)保下來(lái),發(fā)行住房抵押貸款證券——過(guò)手證券、擔(dān)保抵押債券(簡(jiǎn)稱(chēng)CMOS)和轉(zhuǎn)付債券,而主要對(duì)象是各種大型的機(jī)構(gòu)投資者,占據(jù)了總比重的97%,其中共同基金占了39%。(圖2)

以下將以GNMA的發(fā)展運(yùn)行機(jī)制來(lái)說(shuō)明美國(guó)二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制?；帷っ纷C券屬于政府機(jī)構(gòu)抵押貸款證券中的一種,指由政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)作信用擔(dān)保的住房抵押貸款證券。并不是所有的抵押貸款都能夠用于發(fā)行基尼·梅證券,或者說(shuō),政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)并不是對(duì)所有的抵押貸款都進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)上的信用擔(dān)保,只有經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住房管理局保險(xiǎn)或退伍軍人管理局保證的住房抵押貸款才有資格成為基尼·梅證券。圖3描述了基尼·梅證券的發(fā)行及其基本的現(xiàn)金流狀況,從中我們可以發(fā)現(xiàn),用于發(fā)行基尼·梅證券的抵押貸款有較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)性?；帷っ纷C券由政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)予以擔(dān)保,為此政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)收取一定的擔(dān)保費(fèi),擔(dān)保費(fèi)從貸款服務(wù)費(fèi)中扣除,剩余的凈服務(wù)費(fèi)作為對(duì)貸款服務(wù)者的服務(wù)報(bào)酬。(圖3)

從目前來(lái)看,盡管我國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)還是一片空白,但是通過(guò)借鑒美國(guó)已有的發(fā)展機(jī)制,有利于我國(guó)少走彎路,也有利于結(jié)合我國(guó)國(guó)情來(lái)發(fā)展出一條屬于我們自己的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)道路。

(三)中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異

1、保險(xiǎn)體制上存在根本的區(qū)別。美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制是典型的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保與私營(yíng)保險(xiǎn)相結(jié)合的模式,其制定的保險(xiǎn)也是有針對(duì)性的實(shí)施,針對(duì)不同群體實(shí)行特定的保險(xiǎn)。政府擔(dān)保的機(jī)制主要是指其先后建立的為住房抵押貸款提供擔(dān)保的兩個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。1934年羅斯福政府依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》,成立了聯(lián)邦住宅管理局(FHA),該局的主要功能就是為普通居民的抵押貸款提供保險(xiǎn)。1944年為解決二戰(zhàn)后退伍軍人的住宅問(wèn)題,聯(lián)邦政府又成立了退伍軍人管理局(VA),主要負(fù)責(zé)為在役和退役的軍人提供住宅抵押貸款信貸擔(dān)保。上面的兩個(gè)機(jī)構(gòu)提供的住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn),在20世紀(jì)三十年代經(jīng)濟(jì)蕭條期及二戰(zhàn)后的幾十年中極大地推動(dòng)了美國(guó)住宅業(yè)的發(fā)展。私營(yíng)保險(xiǎn)產(chǎn)生于20世紀(jì)五十年代,由于美國(guó)政府提供的抵押貸款保險(xiǎn)擔(dān)保是有限的,而非政府擔(dān)保的常規(guī)抵押貸款要占到80%左右,這就為私營(yíng)抵押保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了龐大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展契機(jī)。美國(guó)產(chǎn)生了專(zhuān)門(mén)為非政府擔(dān)保的常規(guī)抵押貸款提供保險(xiǎn)的公司,美國(guó)的貸款保險(xiǎn)有力地推動(dòng)了住房抵押市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的發(fā)展,使得美國(guó)住房私有率從20世紀(jì)三十年代的48%上升到八十年代初的66%,目前達(dá)68%。這段時(shí)期,私營(yíng)抵押業(yè)務(wù)在新增抵押貸款保險(xiǎn)合約的數(shù)量和抵押貸款保險(xiǎn)的絕對(duì)值上都呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而在我國(guó)目前為住房提供貸款保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)僅有幾家經(jīng)營(yíng)性保險(xiǎn)公司,沒(méi)有政府方面的參與,主要是中國(guó)人民保險(xiǎn)公司和太平洋保險(xiǎn)公司。

2、商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種存在明顯的差別。美國(guó)抵押貸款的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種主要有以下三種:防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。(1)防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。主要是為了防止抵押物的毀滅,或者因?yàn)閮r(jià)格的下降導(dǎo)致的抵押物貶值而設(shè)立的保險(xiǎn);(2)防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)。該險(xiǎn)種是保險(xiǎn)公司向借款的購(gòu)房者提供的一種保額遞減式的人壽保險(xiǎn),購(gòu)房者在辦理借款手續(xù)時(shí),同時(shí)辦理人壽保險(xiǎn)手續(xù)。在保單有效期間如果被保險(xiǎn)人故去或完全殘疾,則由保險(xiǎn)公司代替借款家庭償還所欠的借款余額;(3)住房抵押貸款保證保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種一般是貸款銀行要求借款購(gòu)房者投保的險(xiǎn)種,借款購(gòu)房者在借款時(shí)向保險(xiǎn)公司交納一定數(shù)額的保費(fèi),保險(xiǎn)公司作償還貸款的保證,銀行應(yīng)相應(yīng)地給購(gòu)房者發(fā)放貸款。

目前,我國(guó)住房抵押貸款商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種大致分三類(lèi):(1)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。該保險(xiǎn)是指防止由于意外災(zāi)禍而造成較重房屋損失而以房屋或其有關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ),而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)能夠最大限度地分散自然災(zāi)害和意外事故對(duì)住房造成的風(fēng)險(xiǎn);(2)信用人身保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種是維持借款人還貸能力的信用保險(xiǎn),借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入,失去部分或全部還貸能力時(shí),以保險(xiǎn)金抵付貸款余額,使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣(mài)。該險(xiǎn)種保額每年遞減,以與借款者的貸款本金余額相稱(chēng)。從銀行的角度來(lái)說(shuō),這種保險(xiǎn)可以防止由于借款人死亡或疾病導(dǎo)致的喪失還款能力,而由于道義問(wèn)題使得行使抵押權(quán)拍賣(mài)房屋的難度加大,最終導(dǎo)致銀行債權(quán)無(wú)法保全的風(fēng)險(xiǎn);從借款者的角度來(lái)說(shuō),在長(zhǎng)達(dá)10～20年的貸款買(mǎi)房過(guò)程中,可能會(huì)出現(xiàn)完全殘廢、死亡而無(wú)法還清貸款的情況;(3)保證保險(xiǎn)。保證保險(xiǎn)是還款的履約保證,由保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通,或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押物貸款時(shí),由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。

對(duì)中美住房抵押貸款進(jìn)行對(duì)比分析,具有重要意義:有利于借鑒美國(guó)模式,發(fā)展一級(jí)市場(chǎng);推進(jìn)住房抵押大款證券化,發(fā)展二級(jí)市場(chǎng);加強(qiáng)政府監(jiān)督,發(fā)展保險(xiǎn)市場(chǎng)。

(作者單位:煙臺(tái)大學(xué))

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