蘇　玢

摘要近年來,商品房買賣糾紛呈現(xiàn)上升趨勢,本文主要探討開發(fā)商逾期辦理房地產(chǎn)權證的相關法律問題,以期對相關法律問題的解決有所裨益。

關鍵詞房地產(chǎn)權 登記 逾期

中圖分類號:D920.5文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)09-140-01

隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,已成為支撐國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。商品房買賣糾紛尤其是逾期辦證引發(fā)的糾紛日益凸顯,以下是筆者在工作實踐中對上述問題的法律適用問題的一些思考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商的辦證義務

房屋買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(即開發(fā)商)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同①,該合同是以轉移所有權為目的的雙務要式合同。因此,無論是依據(jù)合同的約定還是物權法上的規(guī)定,開發(fā)商都有義務協(xié)助買受人辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權登記、辦理房產(chǎn)證等轉讓不動產(chǎn)物權的手續(xù),這是維護不動產(chǎn)交易秩序的需要,也防止開發(fā)商一屋多賣、重復抵押的必然要求。

根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定,產(chǎn)權登記通常先由開發(fā)商完成初始登記,之后才由各個買受人分別辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權登記。在此過程中,開發(fā)商應當承擔產(chǎn)權登記的協(xié)助義務,一般包括:1.辦備轉讓登記前應由開發(fā)商先行取得的文件,如建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、測繪、預售許可證等;2.在購房人申請轉讓登記時,提供上述文件;3.依房管部門要求或合同約定,協(xié)助購房人遞交上述資料、代繳稅費;4.為實現(xiàn)轉讓登記的目的,應由開發(fā)商配合履行的其他事項以及合同約定的應由開發(fā)商承擔的其他義務。

二、開發(fā)商原因致使逾期辦證的原因分析

實踐中,能否取得產(chǎn)權的初始登記最為關鍵的問題在于開發(fā)商是否已足額繳交其開發(fā)使用的土地出讓金和開發(fā)的房地產(chǎn)是否通過并取得建設工程規(guī)劃驗收合格證。根據(jù)建設部下發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎設施竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,房屋竣工驗收必須辦理竣工驗收備案,開發(fā)商取得竣工驗收備案表將作為其辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的一項重要依據(jù)。在房屋買賣合同履行過程中,開發(fā)商往往因為房產(chǎn)開發(fā)前期資料不全(如未辦理土地使用證、土地使用權出讓合同、繳交土地出讓金發(fā)票、建設用地規(guī)劃許可證及紅線圖、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃驗收合格證、預售許可證等)②,未能通過建設、公安消防等主管部門綜合驗收,未能委托辦理實地測繪手續(xù)而延遲辦理房地產(chǎn)權證。但延遲辦理房地產(chǎn)權證不能一概認定為開發(fā)商的原因導致,如登記主管部門的原因、不可抗力、買受人行為等原因,則不能由此向開發(fā)商主張逾期辦證的違約責任。

三、審判實踐中對逾期辦理房屋權屬證書不能的理解與適用

房地產(chǎn)權屬證書是享有房產(chǎn)所有權的法定要件,在商品房買賣中,出賣人交付房屋并辦妥房地產(chǎn)權證是房地產(chǎn)出賣人約定的基本義務。因此,相關的法律、法規(guī)對商品房買賣中辦理房地產(chǎn)權證書的期限作出明確規(guī)定③?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條對商品房買賣中出賣人辦理房地產(chǎn)權證書的義務和期限作出了十分具體的規(guī)定。同時,該解釋第19條對于出賣人遲延辦理產(chǎn)權證,買受人可依此解除合同的法律后果予以明確規(guī)定。上述司法解釋的原則性規(guī)定并無不妥,但法律適用中卻存在一些問題。如:

1.解釋第19條規(guī)定由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的情形,如房屋已正常交付使用,可否視為根本違約而解除房屋買賣合同。筆者認為合同法中強調(diào)解除權的行使是在根本違約的情況下,即合同訂立時所期待的根本利益不能實現(xiàn)的情況下行使。而房地產(chǎn)買賣合同辦理房屋產(chǎn)權登記只是保障買受人對房屋享有的物權不受侵害,其根本利益仍為對房屋完整的所有權。簽訂房屋買賣合同后,購買房屋的買受人能夠按照約定的時間取得房屋、取得房屋產(chǎn)權、所取得的房屋能夠正常使用,就實現(xiàn)了合同目的。因此,出賣人沒有按照約定的時間交付房屋、沒有取得商品房預售許可證明而無法取得房屋產(chǎn)權、因其他原因未能在約定或者法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權、因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情形④,此時即使房屋已正常交付使用仍應視為根本違約而買受人享有解除權。

2.《解釋》第19條規(guī)定的是辦理房屋產(chǎn)權登記不能的法律責任,而這種登記是否等同于辦理并交付房地產(chǎn)產(chǎn)權證。對于這類問題的處理也有兩種意見,一種認為應嚴格按照《解釋》第十九條規(guī)定解除雙方之間的買賣合同;第二種意見認為《解釋》第十九條只是規(guī)定導致無法辦理房屋所有權登記的處理辦法,并沒有規(guī)定為無法辦理或交付房地產(chǎn)產(chǎn)權證的情況。對于房屋所有權登記和交付房地產(chǎn)產(chǎn)權證應作不同字面理解。⑤

筆者認為對于辦理房屋所有權登記的理解應為辦理交付房地產(chǎn)產(chǎn)權證。房屋交付包括實物交付和證件交付。所謂實物交付,是指開發(fā)商將經(jīng)過驗收合格的房屋交付買受人占有、使用。而證件交付,是指開發(fā)商將房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)權證交付買受人,保證買受人對房屋享有完整的所有權。

以上幾個方面是筆者對房地產(chǎn)案件審判實踐中遇到的問題,提出的自己淺薄的看法。對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)制,既需要行政主管部門通過行政法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商進行行為規(guī)范,同時也應對買受人通過健全相關法律制度提供必要的司法救濟,以保障買受人的根本權利。

注釋:

①《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條.

②據(jù)筆者在工作實踐中了解,開發(fā)商在廣州市房屋管理部門辦理產(chǎn)權初始登記時須提供前述等32項資料.

③《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條、《商品房銷售管理辦法》第34條等.

④祁宏斌.論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任.法律圖書館網(wǎng).

⑤吳慶寶主編.最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題.人民法院出版社.2007.