華　偉　魏　斌

內(nèi)容摘要當(dāng)前,金融危機(jī)已逐步演變?yōu)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī),世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯減速,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也相應(yīng)放緩,尤其是國(guó)內(nèi)需求和出口受阻。面對(duì)這種內(nèi)憂外困,中央政府采取有效措施穩(wěn)定消費(fèi)者信心和投資,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。最近幾個(gè)月房地產(chǎn)逐漸顯現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì),其背后除了有寬松的貨幣政策和低利率政策的推動(dòng),也有產(chǎn)業(yè)資金和國(guó)際游資的進(jìn)入。我國(guó)住房市場(chǎng)的啟動(dòng)開始呈加速之勢(shì),但仍存在不確定性風(fēng)險(xiǎn),需要做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

關(guān) 鍵 詞金融危機(jī) 新政 寬松貨幣政策 房地產(chǎn)

作者1華偉,復(fù)旦大學(xué)金融研究院副研究員、博士;2魏斌,復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究生。(上海:200433)

一

自2007年始于美國(guó)卻席卷全球的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因內(nèi)外交困,自2008年起全國(guó)絕大部分城市房?jī)r(jià)開始走低,同期各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不斷萎縮。2008年全國(guó)房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積同比下降8.6%,商品房銷售面積同比減少19.7%,銷售額同比減少19.5%。[1]在此情境下,2009年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向何方,政府如何在內(nèi)需不足情況下合理引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資與消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)能否成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要支點(diǎn)等問題,成為社會(huì)各界人士和諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家討論的焦點(diǎn)。在新的國(guó)際金融與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作用下,中央政府明確了房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位,其基本要求是不僅行業(yè)增長(zhǎng)速度超過GDP平均速度,而且要在GDP中占有較大的比重。因而,簡(jiǎn)單地用是否列入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃來衡量中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,因?yàn)?列入振興規(guī)劃的十大產(chǎn)業(yè)大部分在GDP中的重要性遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)。有鑒于此,2009年兩會(huì)以后,如何迅速激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、啟動(dòng)住房消費(fèi)成為當(dāng)務(wù)之急。

仔細(xì)分析我國(guó)當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)困境,就會(huì)發(fā)現(xiàn)由于全球金融危機(jī)對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三大支柱”之一的外向型產(chǎn)業(yè)受到了最大的沖擊。自2008年下半年以來,我國(guó)進(jìn)出口增長(zhǎng)率已經(jīng)連續(xù)下降,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)只能轉(zhuǎn)移到依靠投資和國(guó)內(nèi)消費(fèi)上。而根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理,投資包括政府投資和私人部門投資,2008年年底我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激投資計(jì)劃。然而僅有政府部門的投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我們急需解決的問題是如何以政府投資帶動(dòng)私人部門投資。私人部門投資可以簡(jiǎn)單分為產(chǎn)業(yè)投資和房地產(chǎn)等行業(yè)投資,由于我國(guó)當(dāng)前很大一部分企業(yè)集中在出口貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)部門,而一蹶不振的國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使這部分產(chǎn)業(yè)不能很快正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來,同時(shí)由于未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗,國(guó)內(nèi)消費(fèi)受阻,這部分滯銷的出口產(chǎn)品又不能快速實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)內(nèi)銷。在這種情況下,啟動(dòng)一頭聯(lián)系投資,一頭聯(lián)系消費(fèi)的房地產(chǎn)業(yè)必將成為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的重要引擎。

也是在這種思路下,從2008年10月末開始,中央政府連續(xù)推出包括持續(xù)減息、降低普通商品住房抵押貸款首付比例、下調(diào)二手房交易營(yíng)業(yè)稅率等以“國(guó)十三條”為核心的一系列鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)投資的新政策,并且鼓勵(lì)地方政府制定相應(yīng)的配套及實(shí)施細(xì)則。今年的政府工作報(bào)告中也明確提出,要采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展,并積極向市場(chǎng)闡述穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展依然是我國(guó)2009年的新動(dòng)向和政策新趨勢(shì)。至2009年5月27日,中央政府又出臺(tái)新的調(diào)控政策,13年來首次下調(diào)商品房資本金比例,普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。[2]

在這種大的政策背景下,最近幾個(gè)月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1~3月份,全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.2%,其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.7%,商品房銷售額同比增長(zhǎng)23.1%。[3]上海樓市自2009年以來商品住宅成交量也逐月上升,4月份上海全市住宅市場(chǎng)成交量為190.2萬平方米,環(huán)比增加了23.7%,比去年同期增加了103.42%。北京發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,一季度北京全市銷售商品住宅264.4萬平方米,同比增長(zhǎng)1.1倍,商品房空置面積也相應(yīng)減少2.5萬平方米;同時(shí)借著3月份以來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回升趨勢(shì),北京土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)回暖跡象,開發(fā)商拿地的熱情不斷高漲,前后有7家房地產(chǎn)公司,共斥資15億元競(jìng)拍土地。[4]

二

以上的市場(chǎng)數(shù)據(jù)皆說明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始顯示反彈跡象,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心不斷增加。深究最近我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈,除了政府政策層面的利好外,還有很多新的機(jī)遇:

第一,由于國(guó)外需求下降,我國(guó)眾多對(duì)外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩,產(chǎn)業(yè)資金大舉進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)的制造業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的成長(zhǎng)和發(fā)展,很多產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和生產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到世界領(lǐng)先水平,經(jīng)常是一個(gè)地區(qū)的生產(chǎn)能力就能滿足整個(gè)世界市場(chǎng)的需求;并且由于技術(shù)的不斷革新,生產(chǎn)能力不斷擴(kuò)大,國(guó)內(nèi)出口企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈,很多出口加工品價(jià)格隨之一降再降,也帶來大量貿(mào)易摩擦。

從全球經(jīng)濟(jì)的角度看,我國(guó)無論是經(jīng)濟(jì)總量還是對(duì)外貿(mào)易總額都在不斷擴(kuò)大。2007年中國(guó)貨物出口占全球的比重即高達(dá)到8.76%,出口總額僅次于德國(guó)名列世界第二,奠定了 “世界工廠”的地位。也因此,國(guó)際經(jīng)濟(jì)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)對(duì)我國(guó)外向型經(jīng)濟(jì)造成很大的影響,尤其是作為我國(guó)最大的出口貿(mào)易伙伴的歐盟和美國(guó)市場(chǎng)的變化。在這次金融危機(jī)中,美國(guó)和歐盟都是重災(zāi)區(qū),最近美國(guó)商務(wù)部的報(bào)告顯示,受商業(yè)投資萎縮的拖累,美國(guó)經(jīng)濟(jì)第一季度繼續(xù)嚴(yán)重下滑,GDP降幅高達(dá)6.1%, 為60多年來最嚴(yán)重的萎縮。在過去的四個(gè)季度內(nèi),美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)萎縮2.6%,美國(guó)消費(fèi)者支出也連續(xù)兩個(gè)季度均下跌4%。[5]而一季度的歐元區(qū)和歐盟27國(guó)GDP也比上季度下降2.5%,同比分別下滑4.6%和4.4%。在此影響下,我國(guó)貿(mào)易總額大幅度下降,一季度我國(guó)在北美地區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易總額同比降低15.6%,在歐洲地區(qū)比上年同期降低22.4%。

國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的直接后果是中國(guó)的對(duì)外加工貿(mào)易出口受阻,產(chǎn)能過剩,產(chǎn)業(yè)資金從生產(chǎn)行業(yè)不斷向資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。而當(dāng)大量資金涌入資產(chǎn)市場(chǎng),直接結(jié)果就是資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲,這可以解釋為什么自2009年開始,在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)基本面并未好轉(zhuǎn)的形勢(shì)下,我國(guó)的股市卻不斷攀升。但我國(guó)股票市場(chǎng)不確定因素太多,市場(chǎng)極其脆弱,股市風(fēng)險(xiǎn)很大。因此,分析下來,大量的產(chǎn)業(yè)資金除了一部分進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)高的資本市場(chǎng),絕大部分則是流向了房地產(chǎn)行業(yè)。這可以進(jìn)一步解釋為什么最近幾個(gè)月房地產(chǎn)成交量不斷回升,當(dāng)然其中包含了很大比例的投機(jī)性購(gòu)房。中國(guó)人民銀行發(fā)布的2009年一季度信貸情況分析報(bào)告顯示,雖然一季度信貸資金整體上在三大產(chǎn)業(yè)上分布比較合理,但信貸資金進(jìn)入如電子、鋼鐵、水泥等生產(chǎn)過剩型行業(yè)不僅不會(huì)改變其效益,只能進(jìn)一步增加過剩產(chǎn)能;而這部分投資資金可能并未全部流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)過程中,很多資金可能已經(jīng)從實(shí)體產(chǎn)業(yè)投向房地產(chǎn)行業(yè)中。[6]

第二,寬松的貨幣政策和低利率政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)資金逐漸充裕。在2008年國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境迅速惡化、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行困難明顯加大的情況下,“保增長(zhǎng)”成為我國(guó)宏觀調(diào)控面臨的首要任務(wù)。中央政府適時(shí)施行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,努力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快地增長(zhǎng)。2008年12月3日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定金融促經(jīng)濟(jì)發(fā)展的九項(xiàng)政策措施,要求落實(shí)適度寬松的貨幣政策,促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng),追加政策性銀行貸款1000億元,并積極擴(kuò)大住房等信貸市場(chǎng)貸款規(guī)模。同年11月底,央行對(duì)基準(zhǔn)利率進(jìn)行了年度第五次調(diào)整,一年期存貸款利率各下調(diào)0.27%。寬松的貨幣政策和低利率政策使房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的局面有所緩解,同時(shí)使房地產(chǎn)開發(fā)和居民購(gòu)房的資金成本大幅下降。最近央行公布的2009年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示,今年以來,受降息和貸款同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)使,金融機(jī)構(gòu)貸款利率繼續(xù)下行,3月份貸款平均利率比年初下降0.80%,企業(yè)融資成本顯著降低。[7]同時(shí),居民首次購(gòu)買普通商品住房?jī)?yōu)惠政策出臺(tái),滿足條件的居民可享受首付二成、貸款利率可享受七折的優(yōu)惠政策。種種措施都使得未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金將會(huì)比較充裕,對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格起到了支撐作用。

第三,美國(guó)、歐盟等發(fā)達(dá)國(guó)家施行積極的財(cái)政貨幣政策使得全球資金面寬松,國(guó)際市場(chǎng)熱錢激增,未來將會(huì)不斷涌入我國(guó)市場(chǎng),尤其是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,美國(guó)率先施行通脹策略(增加美元供給政策)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),目前美國(guó)M0(現(xiàn)金)的增量超過100%, 歐洲央行也加入到M2(現(xiàn)金加各種存款)的體系中來,在整個(gè)國(guó)際環(huán)境上,資金寬松將是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)大的趨勢(shì)。美歐國(guó)家濫發(fā)貨幣無疑對(duì)國(guó)際整體資金面有較強(qiáng)的推動(dòng)作用,但也會(huì)帶來世界性的通貨膨脹和不斷激增的國(guó)際游資。香港股票市場(chǎng)最近的增長(zhǎng)就能說明這一點(diǎn),恒生指數(shù)曾在5月11日之前連漲7天,過去短短兩個(gè)月內(nèi)累計(jì)大漲44%。亞洲基金的數(shù)據(jù)也表明,截至5月6日,一周內(nèi)共有16億美元流入亞洲離岸基金,過去兩個(gè)月共有58億美元的資金涌進(jìn)亞洲市場(chǎng)。[8]

由于美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家利率已經(jīng)趨近零的水平,而我國(guó)的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際利率,同時(shí)基于對(duì)我國(guó)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇、未來經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好的判斷,以及對(duì)人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期,國(guó)際熱錢將會(huì)不斷涌入中國(guó)市場(chǎng)。加之我國(guó)投資渠道一直相對(duì)狹窄,而資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又太大,房地產(chǎn)自然成為最好的投資品種。

第四,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇離不開住房保障體系的建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)由商品房市場(chǎng)和住房保障兩部分構(gòu)成,房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展離不開住房保障體系建設(shè),住房保障對(duì)社會(huì)穩(wěn)定與和諧社會(huì)建設(shè)意義重大。因此,今年的政府工作報(bào)告中明確提出,爭(zhēng)取用三年時(shí)間,解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題,同時(shí)中央財(cái)政將加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度,并擬安排430億元,用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。[9]

在此,筆者想強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn):首先,根據(jù)保障性住房的定義和界分就會(huì)發(fā)現(xiàn),保障性住房和普通商品房之間并不是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,更多的是互補(bǔ)關(guān)系。目前來看,保障性住房一方面規(guī)模較小,另一方面有很強(qiáng)的針對(duì)性,無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房都是針對(duì)社會(huì)低收入家庭,是為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”;而普通商品房的購(gòu)買者往往以社會(huì)中高收入階層居多,他們是市場(chǎng)的主要參與者,并且這一部分人群隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將不斷增加,是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。其次,我國(guó)住房保障建設(shè)仍存在大量的資金缺口。中央政府出臺(tái)政策,而把住房保障建設(shè)任務(wù)交給地方政府,在這樣的體制下,地方政府缺乏建設(shè)住房保障的財(cái)力和動(dòng)力,這就說明了為什么在過去幾年里我國(guó)的住房保障體系建設(shè)一直緩慢前行。自1994年稅制改革之后,中央把更大比重的事權(quán)轉(zhuǎn)移給地方政府,地方政府承擔(dān)著過高的支出責(zé)任;并且受限于當(dāng)前的官員考核體制,地方政府傾向于在符合中央宏觀調(diào)控的環(huán)境下擴(kuò)大財(cái)政支出,大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。今天中央政府出臺(tái)了4萬億元的經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃,這需要地方政府跟進(jìn)高達(dá)18萬億元配套設(shè)施投資建設(shè),因此地方政府面臨短期內(nèi)財(cái)政支出迅速膨脹的壓力。盡管中央政府近期決定放寬融資渠道代地方政府發(fā)行地方債券籌資,地方政府財(cái)政支出剩余的缺口仍然難以滿足?？梢酝茢?在地方政府缺乏足夠資金的情形下,如果中央政府不加大住房保障投資力度,未來幾年內(nèi)我國(guó)住房保障建設(shè)依然只會(huì)停留在當(dāng)前水平。

三

以上種種形勢(shì)和舉措有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向回升復(fù)蘇通道,但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中還充滿很多不確定因素。例如,我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體回升的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固,國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境十分嚴(yán)峻,國(guó)際金融危機(jī)還在不斷蔓延,金融危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退尚無見底跡象。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的周期性行業(yè),在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗和2008年年底以來出臺(tái)的調(diào)控政策相對(duì)滯后的雙重影響下,存在很大的不確定風(fēng)險(xiǎn)。挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管者和市場(chǎng)參與主體要未雨綢繆,做好準(zhǔn)備。未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的工作重點(diǎn)應(yīng)該是,加快政策和外部環(huán)境的優(yōu)化配置,加快完善我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系和住房保障體系,具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

第一,在制度建設(shè)上,要進(jìn)行規(guī)范調(diào)整。我國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控迄今未形成一套科學(xué)有效的體系,各相關(guān)部門缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,調(diào)控政策操作困難,后期實(shí)施監(jiān)督不力,直接影響各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)和調(diào)節(jié)。同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不能“一刀切”,像北京、上海、廣州房地產(chǎn)價(jià)格雖高,但市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好,反而內(nèi)地很多中小型二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格雖低,但市場(chǎng)交易量不足。未來的市場(chǎng)調(diào)控要因地制宜,不能因?yàn)榻谝痪€城市房市回暖就完全放棄2008年的政策,轉(zhuǎn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施行緊縮政策,這樣會(huì)加劇很多中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

第二,加快對(duì)二套房市場(chǎng)進(jìn)行適度松綁,以增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性和交易量。2007年下半年在房?jī)r(jià)瘋漲之時(shí),為了防止房市出現(xiàn)泡沫,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文規(guī)定購(gòu)買第二套住房的首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。但目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,當(dāng)前首要任務(wù)是提振經(jīng)濟(jì),“保增長(zhǎng)”和“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”是未來工作的重點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的二套房政策應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)和國(guó)情變化,對(duì)二套房市場(chǎng)適度松綁。同時(shí),由于我國(guó)居民收入水平不斷提高,改善性住房需求在總需求中的比重也會(huì)越來越高,這都需要政府采取有效改革措施,滿足居民住房合理升級(jí)需求。

第三,加快推進(jìn)改善外部環(huán)境,包括加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革,規(guī)范市場(chǎng)秩序,建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系,消除資金流動(dòng)的障礙。在未來流動(dòng)性逐漸充裕的局面下,應(yīng)該逐漸降低房地產(chǎn)資金和市場(chǎng)門檻,鼓勵(lì)行業(yè)外資金進(jìn)入,并不斷提高房地產(chǎn)體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率和資源的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,降低行業(yè)的平均利潤(rùn)率,使房地產(chǎn)收益和風(fēng)險(xiǎn)相匹配。同時(shí),需要打破行業(yè)潛規(guī)則,加快房地產(chǎn)信息公開化和透明化建設(shè)。

第四,加大住房保障建設(shè)投資力度。政府投資建設(shè)的住房保障體系能夠起到穩(wěn)定社會(huì)秩序的重要作用,同時(shí)住房保障投資也會(huì)加大社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模,有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。當(dāng)前關(guān)鍵要解決的問題是資金缺口,這一方面要求政府加大對(duì)保障房的投資,另一方面要求政府能夠合理有效引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入保障房市場(chǎng)。例如,中央政府此次出臺(tái)的新的資本金政策對(duì)不同的商品房開發(fā)投資有所區(qū)別,其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%,而其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例只下調(diào)了5%。這就表明政府鼓勵(lì)保障性住房和普通商品住房的開發(fā)投資,希望引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)加大對(duì)這一類房源的投入。

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編輯阮子瑗