科學(xué)發(fā)展觀理念下的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展辨析

沈 萍

城市規(guī)劃是城市開發(fā)和建設(shè)的法定依據(jù),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起指導(dǎo)和調(diào)控作用。房地產(chǎn)開發(fā)接受城市規(guī)劃的管理和控制,依規(guī)運(yùn)作,在土地批租、稅費(fèi)等方面獲取合法的便利和優(yōu)惠,能夠更好地實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國(guó)土使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為,對(duì)城市規(guī)劃也產(chǎn)生積極作用和影響。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是城市中彼此銜接的重要階段和環(huán)節(jié),它們之間是相輔相成的關(guān)系。只有鞏固和發(fā)展二者攜手并進(jìn)的客觀基礎(chǔ),做到相互促進(jìn)、相互協(xié)調(diào)、和諧發(fā)展,才能充分發(fā)揮它們的作用和功能。

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的沖突和矛盾

因?yàn)閮r(jià)值觀念的不同,思考問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)不同,單位性質(zhì)不同帶來(lái)的活動(dòng)目標(biāo)不同,導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)存在著明顯的沖突和矛盾:

片面追求利潤(rùn),脫離城市的總體規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下,忽視了開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境效益,甚至脫離了城市規(guī)劃控制,使得一些地塊過(guò)度開發(fā),建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓,開發(fā)行為的隨意性較大,難以使規(guī)劃控制作用真正落到實(shí)處。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā),注重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和微觀效益,忽視了全局利益和地塊的綜合利用價(jià)值。

新區(qū)舊城的開發(fā)改造失衡。近年來(lái),我國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過(guò)兩種情況:一方面是新區(qū)開發(fā)規(guī)模過(guò)大,商品房開工面積過(guò)大,造成供求失衡;另一方面是舊城更新改造零零散散,舉步艱難。以上嚴(yán)重情況的出現(xiàn),除了與某些政策失控、開發(fā)商投機(jī)行為以及新區(qū)開發(fā)成本低和舊城區(qū)拆遷安置難、投資成本高等原因有關(guān)外,也與未能強(qiáng)化城市規(guī)劃的宏觀調(diào)控和綜合指導(dǎo)作用有著直接關(guān)系。

公共設(shè)施開發(fā)明顯不足。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)多為中小企業(yè),在資金實(shí)力較為薄弱的情況下,開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)資金的滾動(dòng)循環(huán)大多選擇短平快的開發(fā)模式,迎合市場(chǎng)需求以寫字樓和住宅為主要開發(fā)對(duì)象,而以市政設(shè)施、綠化、公共文娛活動(dòng)為主的公共空間由于開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益低下,甚至難以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入,導(dǎo)致開發(fā)投入不足。各住宅小區(qū)雖然配套建設(shè)了部分公共設(shè)施項(xiàng)目,但都被列入經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)而難以滿足廣大民眾的有效需求。

各自為戰(zhàn),大搞“圈地運(yùn)動(dòng)”。在城市化快速發(fā)展的新背景下,“圈地運(yùn)動(dòng)”悄然抬頭。常見的形式有:建設(shè)新城、新區(qū),擴(kuò)大城市用地規(guī)模,建設(shè)大學(xué)城、科技園區(qū)?，F(xiàn)在每個(gè)大中城市都利用教育、科技事業(yè)的發(fā)展,大做土地文章,每個(gè)大學(xué)城、科技園區(qū)占地少則幾千畝,多則達(dá)到數(shù)萬(wàn)畝。以生態(tài)農(nóng)業(yè)為名,大搞旅游度假設(shè)施。近年來(lái),旅游度假和高檔房地產(chǎn)的開發(fā)用地受到嚴(yán)格控制,開發(fā)商又借生態(tài)建設(shè)之名,暗渡陳倉(cāng),圈占了不少郊區(qū)的農(nóng)業(yè)用地。

房地產(chǎn)開發(fā)缺乏總體規(guī)劃,影響了城市景觀。不少城市近年來(lái)通過(guò)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā),原有的城市面貌煥然一新,呈現(xiàn)出一派現(xiàn)代化的城市景觀特色。但是不能否認(rèn),由于缺乏城市規(guī)劃,加上房地產(chǎn)開發(fā)商受自身利益驅(qū)動(dòng)的弱點(diǎn),也給城市景觀帶來(lái)了負(fù)面效果,產(chǎn)生了諸如在建筑高度和體量上不協(xié)調(diào)、色彩不搭配、原有一些具有傳統(tǒng)文化特色的城市風(fēng)貌被破壞等問(wèn)題。這嚴(yán)重影響了城市的面貌,為城市良性發(fā)展帶來(lái)負(fù)面因素。

二、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)和諧發(fā)展的舉措

運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)。一方面,要“堅(jiān)持政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策的原則”,編制好城市規(guī)劃,正確引導(dǎo)和帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā);另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)要按照城市規(guī)劃的要求,進(jìn)行合理開發(fā)、科學(xué)開發(fā)。前者要兼顧后者,后者要服從前者。既不宜過(guò)分強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì),又不可過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益,損害城市公眾利益,影響城市未來(lái)發(fā)展,盡量在環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益上達(dá)成一致。

完善法律法規(guī)保障城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)。目前,我國(guó)城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主,難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績(jī)與形式,在具體的實(shí)施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實(shí)施。所以,我國(guó)需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù),建立健全的規(guī)劃實(shí)施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī),增強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的適應(yīng)性,提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識(shí),調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動(dòng)關(guān)系,以完整的責(zé)權(quán)約束機(jī)制和廣泛的監(jiān)督機(jī)制保障規(guī)劃實(shí)施中的強(qiáng)制性,以超前意識(shí)指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,保障規(guī)劃實(shí)施中的持續(xù)效應(yīng)。

發(fā)揮政府職能協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾。城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的研究,注重土地經(jīng)濟(jì)性帶來(lái)的開發(fā)動(dòng)向,帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展,以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也應(yīng)該建立嚴(yán)格的審批制度,通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)審批和土地供應(yīng)規(guī)劃對(duì)土地供應(yīng)量的調(diào)控,協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)與公共配套設(shè)施建設(shè)間的供需。

建設(shè)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系促進(jìn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的呼應(yīng)。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng),形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫(kù),可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此,要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。要建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實(shí)施主體、實(shí)現(xiàn)周期和實(shí)現(xiàn)方法等方面的不同,城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾,因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)這兩者的關(guān)系,根據(jù)具體情況,采取不同措施,使之協(xié)調(diào)互動(dòng),以實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。

(沈萍,1975年生,江蘇張家港人,沙洲職業(yè)工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系講師。研究方向:國(guó)際貿(mào)易、企業(yè)管理)