陳 橋
剛性需求,正在被投資性需求擠出樓市
華業(yè)地產(chǎn)通州項目是去年底開盤的項目,據(jù)華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰介紹,目前購買者數(shù)量眾多。據(jù)了解,華業(yè)通州項目以緊湊型的中小戶型為主,由于該項目總價不高,且為著名房企華業(yè)地產(chǎn)開發(fā),吸引了大量購房者的關(guān)注。“目前無法判斷這些準(zhǔn)備購買的人群中,投資性購買所占比例有多少,但投資性購買的人肯定是大有人在的?!标愒品迦绱苏f。
陳云峰同時還是中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長,據(jù)其對聯(lián)盟內(nèi)近百家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)。2009年下半年在售的樓盤中投資性購買比例能夠占到70%?!扒澳?月份投資者開始入場,10月份投資性購買略有回落,現(xiàn)在這些投資性購買再次抬頭?!标愒品甯嬖V筆者。按照目前的情況來看,炒房已經(jīng)滲透到各類不同的房子中,不論是高價還是低價的房子,總能看到投資購買者的身影。
據(jù)有關(guān)人士最近調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些高端樓盤也出現(xiàn)了投資者身影。當(dāng)購買者準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)員理論價格有些高時,身邊響起來自山西或河北唐山口音的購買者——“給我來三套?!眱叭皇琴I大白菜的口氣,要知道北京萬科藍(lán)山按照3萬元,平方米來算,每套都在四五百萬元左右。
多位開發(fā)商表示,從去年下半年開始,購買者中一次性付款,或者一次購買多套的人多了起來。這些投資性購買者,根本不問戶型和朝向,一般是按照開盤中價格總價較低的房子出手,甚至在購買完畢,都不知道他所購買的房子所在的位置,今年,此類“好對付”的客戶越來越多。
目前最可憐的是那些剛性需求,這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市。
趙先生最初買了一套自住房。去年年初又投資了一套首城國際中心的房產(chǎn)。最初他的想法就是趕快攢錢,將首城國際中心的房子提前還貸。但慢慢地他發(fā)現(xiàn),身邊的人都在買房子。
“誰都不著急還貸,誰都想擁有多套房產(chǎn),這就是我準(zhǔn)備再次出手的原因?!壁w先生表示?!安荒苷f這種情況好還是不好,只能說是不正常的,是非理性的?!睒I(yè)內(nèi)人士如此表示,在一個較短的周期下,大幅提高市場需求量,可能會引起房價大幅度上漲。而所有的業(yè)內(nèi)人士都將全民炒房歸結(jié)到房價暴漲上來。陳國強(qiáng)將導(dǎo)致該現(xiàn)象分析為三種原因。首先是由于房價上升,投資收益空間較大,再加上一些人的恐慌因素,使得一些房子被炒作。其次則是怕優(yōu)惠政策取消。最后就是,通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)形勢,使人們把房子作為保值增值的一種手段。
“大家都看好經(jīng)濟(jì)環(huán)境,中央再次明確2010年還是寬松的政策?!币晃恢麑W(xué)者如此說。炒房者心理都有底,不會心虛的,所以敢于出手。實踐也證明,炒房者現(xiàn)在都賺得盆滿缽滿的。“2008年只是被嚇了一下跳。”他認(rèn)為,目前最可憐的是那些剛性需求,這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市?!巴顿Y者有錢,能夠一次性付款,或者付50%?!彼M(jìn)一步解釋,由于樓房需要封頂后才能辦理按揭,所以開發(fā)商更喜歡一次性付款的購買者。
多個項目開發(fā)商公開宣稱,現(xiàn)在買房子都需要托關(guān)系了,沒有關(guān)系的人很難買到合適的房子。投資者一般有一定的資金基礎(chǔ)和社會關(guān)系,他們更容易找到關(guān)系,即使是開發(fā)商組織的所謂網(wǎng)絡(luò)搖號,也都可以通過技術(shù)手段進(jìn)行造假,一位購房者親歷了通州某項目搖號造假的全過程。他說,只要是關(guān)系戶,排的號都可以提前搖出來。
在新房價格一路走高的引領(lǐng)下,二手房的價格也節(jié)節(jié)攀升。
以北京的東五環(huán)東壩出口的康靜里小區(qū)為例。修建于上世紀(jì)90年代末。由于離市區(qū)較遠(yuǎn),去年房價一直在6000元左右徘徊,可最近一墻之隔首開常青藤項目的熱銷,也帶火了該小區(qū)的人價格。除去中介費和稅費,現(xiàn)在該小區(qū)樓房均價每平方米一萬元。
開發(fā)商漲價的六個理由
不少人都提到了“隨行就市”這個詞語,行情是什么?誰在制造行情、誰在引導(dǎo)行情?
杭州的王先生說,報紙上每天宣傳的我國已經(jīng)從金融危機(jī)中開始恢復(fù),而且正一步步走向好轉(zhuǎn)?!斑@讓我們對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景非??春?,所以房價不會下跌,只會走上漲這條路。”
與此同時,開發(fā)商給出了漲價的六個理由:一是通貨膨脹。不管到哪個樓盤,售樓員可能都會拿這個問題說事兒。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇通道之際,雖不致使通脹即刻發(fā)生,卻導(dǎo)致了對通脹的預(yù)期。有研究表明,公眾的通脹預(yù)期在一定程度上也會造成通脹發(fā)生。通脹意味著貨幣貶值,也就是我們俗稱的“錢不值錢”。一旦形成通脹預(yù)期,就可能促使一些人將資金更多地投入到樓市、股市,以期保值或增值。今年,眾多投資房產(chǎn)者都懷有同樣的通脹預(yù)期,尤其二手房市場火爆。二是城市規(guī)劃推動房價上漲。實際上,房產(chǎn)商們最喜歡說的理由還是城市規(guī)劃利好推動了區(qū)域房產(chǎn)的升值。售樓人員最喜歡拿這些說事,比如我們這里馬上要通地鐵,當(dāng)然房價要上漲了……三是有稀缺資源的地段。以北京為例,房子位于稀缺地段、具有稀缺資源的房子永遠(yuǎn)是賣得最貴的。比如太陽公園,位于北三環(huán),區(qū)內(nèi)有三大公園環(huán)繞,小區(qū)內(nèi)引入了名校,本身區(qū)位就已經(jīng)很稀缺,北三環(huán)邊上可供開發(fā)的土地幾乎沒有了。又有公園、又有學(xué)校。這些優(yōu)質(zhì)的資源讓這個小區(qū)價格一路暴漲,從最初的18000多元每平方米,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了近30000元每平方米。并且,想買上房很不容易。四是地價推動。從去年5月份以后,北京的房價進(jìn)入爆發(fā)性上漲期,詢問各項目售樓處漲價的理由,其中被提及最多的就是“地價都那么貴了,我們的房價怎么能不漲?”7月份,大興新拍土地樓面地價屢次突破7000元/平方米。8月份,領(lǐng)海、鴻坤理想城等項目加價2000元,平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對記者說:“大興地價都7000多了,等蓋出房子,怎么也得賣到15000元/平方米,我們現(xiàn)在才賣13000元/平方米,絕對劃算”。如此說辭,在樓市屢見不鮮。五是換代產(chǎn)品品質(zhì)提升。樓盤漲價是因為品質(zhì)提升,精裝修做得更精,園林做得更細(xì),住宅做得更科技……這也是冠冕堂皇的漲價理由。六是優(yōu)惠政策即將到期。這也是諸多項目找的漲價理由。因為2009年低落的樓市之所以能起死回生,跟政府的一系列優(yōu)惠政策是密不可分的。由于這些優(yōu)惠政策的推波助瀾,使得樓市在經(jīng)歷了短暫的低潮后迅速回暖,一發(fā)而不可收拾,房價直逼2007年的最高點,有的甚至已經(jīng)超過了最高點。可是,有不少優(yōu)惠政策是只有一年的期限,眼看著就要進(jìn)入12月,優(yōu)惠政策能否繼續(xù)執(zhí)行存在著變數(shù)。因此,近期很多開發(fā)商開始借機(jī)漲價。
呼吁盡快出臺物業(yè)稅
2009年初還是一派肅殺,房價一跌再跌無人問津;年中,房價瘋狂飆升,炒房現(xiàn)象狼煙再起;年底,房價突飛猛進(jìn),一年房價翻番的樓盤比比皆是,投資、炒房更是幾乎全民參與。浙江炒房團(tuán)再現(xiàn)樓市,集體出
現(xiàn)在:某項目。據(jù)該項目統(tǒng)計,30%以上認(rèn)籌客戶是以投資為主的團(tuán)購客戶,至于散購?fù)顿Y者,亦不在少數(shù)。
年初采訪業(yè)內(nèi)人士時,幾乎沒人認(rèn)為樓市還有投資炒房現(xiàn)象;到了年中,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市投資購買行為僅在15%—20%,八成以上購買都是自住型需求;近期,業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計至少有4成需求屬于投資行為。有開發(fā)商甚至直言不諱,“如果把帶投資性質(zhì)的自住購房算進(jìn)去,估計至少有7成以上?!?/p>
美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示,在北京三季度購房人群中,購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。而在二季度這一比例僅為32%,上漲幅度達(dá)到一倍以上。
短短5個月的時間,投資比例就已經(jīng)迅速上升到如此“全民”的程度,不得不說是一個奇跡。在對炒房人,抑或說投資客的采訪中,筆者發(fā)現(xiàn)幾乎所有的炒房人都認(rèn)為在現(xiàn)階段炒房幾乎是一本萬利穩(wěn)賺不賠的“投資行為”,尤其是挺過去年寒冬期的炒房人,更堅定炒房行為的正確性。有投資客以去年為例給記者算了筆賬。他2009年初以14000元/平方米的價格買了3套50平方米左右的小戶型,如今該項目的價格已經(jīng)漲到23000元,平方米左右,獲利超過60%,而目這次購買契稅僅3萬出頭,持有成本更低,4.8元的物業(yè)費雖然不低,但三套房子一年下來才8000多元?!拔疫@還是全額付款,如果是貸款,獲利更大”,該投資者不無得意地說道?!皼]有物業(yè)稅就等于沒有成本,雖然說要開征物業(yè)稅,但我估計一兩年內(nèi)不會出來,就算出來了,力度也非常小,所以,基本不用考慮成本問題?!?/p>
城市化進(jìn)程中必然伴隨房價上漲現(xiàn)象,加上沒有物業(yè)稅這樣后期平衡的經(jīng)濟(jì)措施,炒房在國內(nèi)就成了穩(wěn)賺不賠的“投資行為?!?/p>
2009年初,國內(nèi)組織了多起美國購房團(tuán),報名爆滿,但幾乎都空手而歸。據(jù)媒體報道,團(tuán)員們均感慨在美國買房便宜,但持有房屋的成本過高,房屋管理費、物業(yè)稅、地稅、房產(chǎn)稅等都比國內(nèi)高。40萬美元的房子,平均每年的持有成本都在1萬美元以上。
許多專家、學(xué)者認(rèn)為,物業(yè)稅出臺將令市場的實際空置率下降,有效提高房產(chǎn)的使用率,過多的出租房源將降低租金,同時市場的出售二手房源將激增,有利于抑制房價過快上升的可能,同時也可以對炒買炒賣的投機(jī)者形成壓力。
作為支柱產(chǎn)業(yè),不符合中國國情
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)不符合中國的基本國情。眾所周知,我國是世界上人口最多的國家,人多地少是我國面臨的基本國情,如何解決13億人的吃飯問題始終是擺在我國政府面前一項重要課題。雖然經(jīng)過改革開放30年的發(fā)展,我國基本上解決了人民的溫飽問題,但長期而言,對糧食安全仍不可掉以輕心。也正是出于對糧食安全的考慮,我國確定了不可突破的18億畝耕地紅線。從目前的情況看,面對經(jīng)濟(jì)建設(shè)和工業(yè)化、城市化對土地需求的不斷增長,這一耕地紅線的維持面臨著越來越大的壓力。在土地資源十分有限、糧食安全又不可忽視的情況下,將房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)顯然不具有長期的可持續(xù)性,不顧中國的這一特殊國情而普遍把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)無異于飲鴆止渴,并貽害子孫。
首先是房地產(chǎn)業(yè)的地位。在危機(jī)重壓下的2009年,房地產(chǎn)業(yè)是使中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)8%左右的GDP增速的主力軍,但“保增長就是保房地產(chǎn)”的“無奈”也讓一些企業(yè)有恃無恐,裹挾著銀行貸款大步踏^這一產(chǎn)業(yè)。這個對技術(shù)領(lǐng)先或技術(shù)進(jìn)步并無明顯推動的行業(yè),既擠占了實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)會,也使一些城市房價出現(xiàn)了脫離普通老百姓承受能力的瘋漲,引發(fā)民生問題。今年,如何在保證一定GDP增速的同時,減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的倚重,宏觀政策需要進(jìn)行明確而有針對性的調(diào)整。
其次,如何抑制投機(jī)性購房。在新關(guān)口,需要明確界定什么是投機(jī)性購房,從而制定相應(yīng)的政策措施。以影響樓市交易量最敏感因素的房貸政策來說,如果過于寬松,意味著從銀行貸款容易,那么通過買房來保值、增值的需求則會受到鼓舞,出現(xiàn)投機(jī)行為。如果任由“炒房者”利用大量熱錢撈取巨額收益,必將危及整個經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、良性運行。
再有,關(guān)于政策性住房,溫總理明確指出要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置,但在地方政府受財力有限而積極性并不高、關(guān)于保障性住房的建設(shè)比例又沒有硬性規(guī)定的情況下,“重要位置”這個先天不足的要求的含金量往往會打折扣。
從近期來看,關(guān)于購房的各項優(yōu)惠政策是否延續(xù)的問題由此可迎刃而解,可以區(qū)分不同的人群制定相應(yīng)的更精準(zhǔn)的政策。而從中遠(yuǎn)期來看,中國經(jīng)濟(jì)欲擺脫房地產(chǎn)業(yè)挑大梁的局面,避免經(jīng)濟(jì)因為過于倚重房地產(chǎn)業(yè)而陷入投機(jī)波動的泥沼,就必須有的放矢,圍繞著加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級、確保保障性住房建設(shè)等來制定政策導(dǎo)向。