別讓房市泡沫毀了改革成果

楊 帆

目前，大家都在議論：通貨膨脹何時到來？其實，對于生產(chǎn)資料價格和消費物價指數(shù)上升的擔(dān)心過早，但資產(chǎn)價格，即房地產(chǎn)價格的大幅度飆升已成事實。2003年以來，中央政府出臺了諸多政策，但房地產(chǎn)價格在每一輪調(diào)控后依然出現(xiàn)暴漲。2009年底，某央企在北京以天價競拍地塊，成為新一輪房價上漲的標(biāo)志。

如果說美國房地產(chǎn)危機還沒有警醒中國人，那么迪拜危機后，世界銀行發(fā)出亞洲有房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重警告，還不值得重視嗎！這是促使中央再次出手的一個重要原因。如果再放縱高房價，未來數(shù)年就有可能釀成崩盤，引發(fā)一次毀掉30年改革成果的金融危機。

利益集團壟斷是泡沫根源

人們不禁要問：誰有這么大能耐干擾國家調(diào)控？答案只有一個：存在一個由房地產(chǎn)商、商業(yè)銀行、地方政府官員、某些經(jīng)濟學(xué)家及媒體組成的龐大利益集團。

在2003年出現(xiàn)了獨立的房地產(chǎn)商協(xié)會。每次中央宏觀政策出臺，房地產(chǎn)商就采取集體行動，化解政策于無形。他們經(jīng)常聚會決定壟斷價格，對抗中央政策。在某次會上,他們這樣說：“都要挺著，圈子里就這么定了。只要挺過3個月，市場就會回暖?！贬槍ψ≌娣e低于90平方米的限制，一個開發(fā)商說：“我設(shè)計住房是上下兩層預(yù)留接口，梯子一架，立馬就成復(fù)式。這叫上下貫通，縱向聯(lián)合。”

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于上升時期，對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)信貸是優(yōu)良資產(chǎn)。中國80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。商業(yè)銀行承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商如果不能順利賣出房子，可以宣布破產(chǎn)，把房子給銀行還貸。銀行只能低價賣房，形成巨額虧損，使居民存款遭受巨大損失。破產(chǎn)的房地產(chǎn)商并不虧損。

地方政府“經(jīng)營城市”，賣地成為他們最大的“錢袋子”。土地出讓金近年迅速上升，1990年土地出讓金10.5億元，2009年則躍至1．5萬億元。有學(xué)者揭露地方政府與房地產(chǎn)商抬高價格的五招：第一招，大搞城市拆遷，創(chuàng)造住房需求以拉高房價。1/3的住房需求是由城市拆遷拉動的。第二招，提高拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)，立即刺激新房價格上漲。第三招，土地招標(biāo)拍賣，政府不斷抬高土地出讓價格。一旦房地產(chǎn)價格走軟，地方政府就會減少土地供應(yīng)，抬高單位土地的價格，造成地價不斷上漲的假象。第四招，控制或取消經(jīng)濟適用房和單位集資建房。第五招，操縱房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，誤導(dǎo)消費者。

商業(yè)銀行有權(quán)或負(fù)責(zé)放貸的官員、地方政府有權(quán)負(fù)責(zé)批地的官員，一直是房地產(chǎn)商的重點尋租對象。而某些號稱“主流”的經(jīng)濟學(xué)家為利益集團講話，背棄人民群眾利益，早已為輿論所不齒。上海某著名大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，在中央每次調(diào)控政策出臺之時，總要與房地產(chǎn)商一起對政策唱反調(diào)。

房地產(chǎn)廣告通常在都市類報紙上占30%。發(fā)達(dá)國家有關(guān)于限制行業(yè)對輿論構(gòu)成“事實影響”的立法實踐表明，當(dāng)某個行業(yè)廣告占到媒體的10%以上時，這一行業(yè)就具有對輿論的事實影響力。媒體一旦受到某個行業(yè)挾制，就會影響到報道的獨立性。電視節(jié)目給房地產(chǎn)公司做喉舌的也比比皆是，我就參加過一次。主持人規(guī)定：節(jié)目不許談房價高的問題，只能談在高房價下大家如何買房子。

高房價套牢中產(chǎn)階級三代積蓄

喪失了艱苦奮斗精神的年輕人，貸款買房一步到位，結(jié)婚就要100平方米的大房子，每平方米10000元，就是100萬，首付要雙方父母甚至祖父母出，自己負(fù)擔(dān)30年以上的分期付款。當(dāng)高房價把多數(shù)居民三代人的積蓄套牢以后，泡沫就該破滅了。沒有只漲不跌的市場，當(dāng)房價暴跌以后，財富就大規(guī)?？s水了。中產(chǎn)階級根本崛起不了，他們將被套牢在房子上，沒有消費能力。

大多數(shù)年輕人“居者有其屋”的夢想破滅了，不得不由買房變成租房，一輩子交房租的滋味是極不好受的。所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，多數(shù)人一輩子依靠租房生活，社會能穩(wěn)定嗎？我們警告了多年的社會兩極分化，終于在住宅問題上暴露無遺。一批大房產(chǎn)主出現(xiàn)了，他們把住宅作為投資品出租，或作為投機品出售。這樣下去，他們也會虧損，因為多數(shù)人無法支付高房租。如果高房價會引起如此大的社會經(jīng)濟政治問題，那么就不可以“政府被套牢，銀行要虧損”為理由，再縱容這一利益集團橫行。

提前解決，損失較小

國家應(yīng)下決心對第二套房收不動產(chǎn)稅，這才是國際慣例。美國人一般只買一套大房子，很少買第二套房，以免交稅。加上提高首付比例，足以把一般住宅價格降低30%。

對于豪宅應(yīng)控制開發(fā)數(shù)量，提高稅收，容忍高價，以滿足富豪的需要。對于貧困居民和進城農(nóng)民，由政府提供廉租房。糾正房地產(chǎn)開發(fā)體制的壟斷和腐敗，是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。政府要控制一般住宅面積，查處各環(huán)節(jié)提成，把造價壓下來。打破大房地產(chǎn)商的壟斷，允許居民自己組織住宅合作社，允許單位自己建房。

在理論上應(yīng)該明確，房地產(chǎn)的性質(zhì)主要是消費品而不是投資品，更不是投機品。住宅具有社會保障與公共福利的性質(zhì)，不能完全由市場左右，更不可由地方政府與大開發(fā)商謀取壟斷利益。

當(dāng)然，大多數(shù)人買不起房子的問題，不僅是因為房價過高，也因為收入不能提高。經(jīng)濟學(xué)界長期爭論的中國有沒有兩極分化，兩極分化對經(jīng)濟發(fā)展有什么作用，有沒有壟斷和利益集團，他們會把中國引向何方？在房價暴漲，大多數(shù)人被逐出買房行列，變成租房者的無情現(xiàn)實中，已經(jīng)有了答案。中國經(jīng)濟高速發(fā)展背后隱藏的深層次矛盾，因此暴露無遺。能不能把住宅問題解決好，乃是一個關(guān)鍵，必須下大的決心進行利益格局調(diào)整。▲（作者是中國政法大學(xué)商學(xué)院教授。）