業(yè)主委員會法律地位再思考

方金華

（福建農(nóng)林大學(xué)人文學(xué)院,福建福州350002）

業(yè)主委員會的法律地位無論在實(shí)踐中還是在理論上都備受爭議?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均予以回避。導(dǎo)致各地法院在是否受理由業(yè)主委員會提起的業(yè)主維權(quán)之訴時意見不一。最高人民法院于2008年 6月16日發(fā)布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法律應(yīng)用問題解釋（征求意見稿）》第13條規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的,為業(yè)主委員會；（二）沒有選舉出業(yè)主委員會,或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的,為業(yè)主大會或者業(yè)主。有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效判決,對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主?！钡罡呷嗣穹ㄔ涸?009年5月14日正式公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》卻刪除了該條內(nèi)容。那么業(yè)主委員會的實(shí)體法律地位到底如何,該怎樣對待實(shí)踐中越來越多的通過業(yè)主委員會提起訴訟的業(yè)主維權(quán)案件？

一、業(yè)主委員會訴訟主體資格的司法實(shí)踐及存在的問題

司法實(shí)踐：業(yè)主委員會民事主體資格的有無,直接影響其訴訟主體資格問題。由于現(xiàn)行法律對該問題的態(tài)度一直不夠明朗,幾個地方高級法院作出的回應(yīng)尤為引人注目：2004年,北京市高級人民法院出臺的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》第 7條規(guī)定：“業(yè)主委員會于下列情形可作為原告參加訴訟,以其主要負(fù)責(zé)人作為代表人：（1）物業(yè)管理委員會違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；（2）業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；（3）物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；（4）其他損害全體公共權(quán)益的情形。”2004年,廣東省高級人民法院審判委員會第160次會議通過了《關(guān)于業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格文特批復(fù)》,該批復(fù)認(rèn)為經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案登記業(yè)主委員會,對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi),公共部分維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房引起的糾紛,以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司因住宅小區(qū)物業(yè)管理問題引起的糾紛,可以以自己的名義提起訴訟。一般只作為原告而非被告。最高人民法院曾在2003年9月10日針對某高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》中確認(rèn)金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”要件,對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi),公共部分維護(hù)及物業(yè)管理用房費(fèi)、商業(yè)用房的,可以自己名義提起訴訟。

《物權(quán)法》第 78條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！睋?jù)此部分地方法院認(rèn)為：業(yè)主委員會可以作為被告,但其前提條件是原告僅限于其合法權(quán)益受到業(yè)主委員會決議侵害的業(yè)主。2005年 8月15日最高人民法院在《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》中,認(rèn)為業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動、與他人發(fā)生民事爭議的,可以作為被告參加訴訟,所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。實(shí)際上該復(fù)函肯定了業(yè)主委員會可以作為非業(yè)主所提起的訴訟的被告。

2009年5月最高人民法院公布了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,在其中的第二、八、九、十條分別規(guī)定了幾種業(yè)主委員會可以作為訴訟主體的特定情形。

存在的問題：隨著城市化步伐的加快,商品住房小區(qū)日益增加,通過業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進(jìn)行維權(quán)是一個必然的趨勢,甚至是當(dāng)然的選擇。部分地方高級人民法院及最高人民法院基于訴訟便利考慮不斷釋放和擴(kuò)大業(yè)主委員會的訴訟權(quán)利。這些滲透著極強(qiáng)實(shí)用主義色彩的權(quán)宜之計迫使法律人思考：日益擴(kuò)大的賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格的理論基礎(chǔ)何在？以業(yè)主委員會為當(dāng)事人的訴訟利益和后果歸屬于全體業(yè)主的理論基礎(chǔ)又何在？

二、我國業(yè)主委員會法律地位之爭議

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章“業(yè)主及業(yè)主大會”中對整個業(yè)主自治制度進(jìn)行了初步規(guī)定,設(shè)置了業(yè)主大會及業(yè)主委員會。對于業(yè)主委員會,該條例主要就其名稱、組織方式和運(yùn)作中的職責(zé)作一般性規(guī)定。第15條的表述涉及其性質(zhì)問題：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé)：……（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同……”該條規(guī)定遂成為判斷業(yè)主委員會法律性質(zhì)之重要依據(jù),但該條的表述也是極為吝嗇的,主要以其職責(zé)來代替其性質(zhì)的表述,“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”如何理解？從其職責(zé)來看,業(yè)主委員會類似國外的“管理者”、“管理人”或“管理委員會”。但與國外相比,我國業(yè)主自治制度中缺少了“業(yè)主團(tuán)體”這一概念,且其能否取得類似國外“管理團(tuán)體”獨(dú)立的法律地位,學(xué)者有不同看法。這是我國業(yè)主委員會法律地位爭議的起源。

業(yè)主委員會能否單獨(dú)成為一個民事主體,是否享有訴訟權(quán)利,其行為后果由誰來承擔(dān)等問題在法律曖昧的規(guī)定下引發(fā)了相當(dāng)廣泛的爭議。目前關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位主要有三種觀點(diǎn),第一種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會屬于社會團(tuán)體法人,能夠獨(dú)立享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事義務(wù),其行為后果由自己承擔(dān),不及于各個業(yè)主；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會屬于具有民事主體資格的非法人組織（在我國稱為“其他組織”）,其可直接成為民事訴訟的原告和被告而不必經(jīng)業(yè)主授權(quán),但其行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會既非法人也非具有民事主體地位的非法人團(tuán)體,其僅僅是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu),沒有權(quán)利能力,其行為的法律后果當(dāng)然由各個業(yè)主承擔(dān)。

對于“法人實(shí)體說”,1994年深圳市物業(yè)管理?xiàng)l例曾明確規(guī)定業(yè)主委員會經(jīng)民政部門登記后就成立社團(tuán)法人,但兩年后新條例又將該定性刪除。很顯然在我國業(yè)主委員會根本不具備法人條件。我國法人最基本的特征是其能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,但目前我國業(yè)主委員會沒有獨(dú)立財產(chǎn),根本無法獨(dú)立承擔(dān)行為后果。該說很明顯不能成立,當(dāng)然會受到較多質(zhì)疑,目前持該觀點(diǎn)的人較少。爭議比較大的是,業(yè)主委員會是否屬于我國民事訴訟法中的“其他組織”,若是,則業(yè)主委員會享有民事主體資格,可以起訴和應(yīng)訴；若不是,針對目前存在諸多理論和實(shí)踐難題,法律又該對業(yè)主自治制度作出怎樣的回應(yīng)或調(diào)整？

《物權(quán)法》對該問題依舊沒有解決。在《物權(quán)法》第二編“所有權(quán)”中設(shè)置了第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”,但對業(yè)主委員會的法律地位問題依然保持沉默。據(jù)悉,《物權(quán)法》（草案）曾對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的訴訟主體資格作出規(guī)定,但后經(jīng)立法機(jī)關(guān)反復(fù)研究認(rèn)為該問題比較復(fù)雜,暫不作規(guī)定為宜。其主要出于如下考慮：業(yè)主委員會沒有獨(dú)立的財產(chǎn),一旦敗訴難以執(zhí)行,如果部分業(yè)主沒有及時交納有關(guān)費(fèi)用,還將遇到執(zhí)行難題。而對于侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛,可通過推選代表人進(jìn)行訴訟加以解決。可見,立法機(jī)關(guān)對該問題有意進(jìn)行了回避。至此,關(guān)于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)還沒有定論。

三、我國業(yè)主委員會不具備民事主體地位

（一）業(yè)主委員會不具備民事主體地位

1.“其他組織說”及質(zhì)疑。該說認(rèn)為我國業(yè)主委員會具備“其他組織”的基本特征：第一,依法成立。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案?！?；第二,有一定的財產(chǎn)。這些財產(chǎn)來源于三個方面：業(yè)主每月交納的管理費(fèi)、占住宅區(qū)總投資一定比例的劃撥款以及房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的物業(yè)管理用房和商業(yè)用房；第三,有一定的組織機(jī)構(gòu)。有固定人數(shù),設(shè)有主任、副主任及秘書；有自己的章程；有開發(fā)商提供的辦公場所。[1]作為民事主體,無論是法人抑或是非法人團(tuán)體,都要求其具備一定的財產(chǎn),能夠承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,業(yè)主委員會不具備該條件。在我國法人的出資者以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任,非法人出資者不以出資額為限,而對該團(tuán)體承擔(dān)連帶責(zé)任,至于是獨(dú)立的民事責(zé)任還是輔之以出資者的連帶責(zé)任是法人與非法人的根本區(qū)別。[2]就我國目前業(yè)主委員會狀況而言,業(yè)主委員會沒有自己獨(dú)立的財產(chǎn),其財產(chǎn)主要來源于業(yè)主交納的管理費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的物業(yè)管理用房、商業(yè)用房及一定比例的劃撥款。這些財產(chǎn)均屬于業(yè)主所有,業(yè)主委員會必須在全體業(yè)主的授權(quán)下合理使用。業(yè)主委員會作為一個執(zhí)行機(jī)構(gòu),要么是財產(chǎn)占有人,要么是財產(chǎn)代管人,卻不是所有權(quán)人。

2.業(yè)主委員會不具備民事主體地位之理由。第一、賦予其民事主體地位,無法確定其外部關(guān)系。如當(dāng)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,作為民事主體的一方業(yè)主委員會成為合同當(dāng)事人,而合同實(shí)際履行者卻是業(yè)主,由此產(chǎn)生諸多問題,如當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主就拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)一事提交仲裁時,往往因?yàn)槎邲]有仲裁協(xié)議而遭到拒絕。[3]造成的后果是業(yè)主委員會與業(yè)主主體的脫離,這與法國采取的業(yè)主團(tuán)體法人模式導(dǎo)致的團(tuán)體法人與單個業(yè)主人格相脫離不同。在法國,當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)從而需要在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生法律關(guān)系時,可以借助“揭開公司面紗理論”,[4]從而使法人與單個業(yè)主人格不完全發(fā)生分離。

3.賦予其民事主體地位,無法理順其內(nèi)部關(guān)系。國外的業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三者地位不同卻彼此緊密聯(lián)系。而我國業(yè)主委員會如被賦予獨(dú)立民事主體地位,則業(yè)主大會、單個業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系該如何界定？業(yè)主大會的地位又該如何確定？由此可見,目前若簡單地基于運(yùn)作實(shí)務(wù)而賦予業(yè)主委員會民事主體資格,必然會陷入不可自拔的邏輯陷阱,還將產(chǎn)生新的理論及實(shí)踐難題。

（二）業(yè)主自治性機(jī)構(gòu)之界定及困境

從以上分析不難得出結(jié)論：業(yè)主委員會不是民事主體,也不宜成為民事主體。當(dāng)前業(yè)主委員會只是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu),這與我國立法現(xiàn)狀較為相符。我國現(xiàn)行法律對該問題雖無明文規(guī)定,但不難推測其立法意圖?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（草案）第15條第2款關(guān)于業(yè)主委員會職責(zé)之一規(guī)定：“與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”；而正式公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》卻將其修改為“代表業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。[5]從這樣的字斟句酌中,很明顯看出立法者并不認(rèn)可業(yè)主委員會的主體身份。但該說無法解決當(dāng)前的訴訟難題,如當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯了全體業(yè)主的利益,實(shí)踐中由各個業(yè)主起訴是不現(xiàn)實(shí)也不經(jīng)濟(jì)的,業(yè)主委員會若能代為起訴,可節(jié)約司法資源、提高訴訟效率。但業(yè)主委員會作為業(yè)主自治性機(jī)構(gòu),提起訴訟顯得“無名無分”?；诖?部分地方性法規(guī)及法院審理意見紛紛出爐,試圖解決其“名分”問題。如此一來,業(yè)主委員會幾乎要突破其“自治性機(jī)構(gòu)”的身份限制,取區(qū)分所有權(quán)人共同體而代之。這也是目前業(yè)主委員會法律地位之困境的結(jié)癥所在。解決該問題還得站在更高的理論層面進(jìn)行比較和分析。

四、對業(yè)主委員會法律地位的界定

（一）業(yè)主委員會與業(yè)主團(tuán)體

業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會概念的厘清有利于業(yè)主委員會性質(zhì)的判斷。從比較法上考察,前者是由各區(qū)分所有權(quán)人組成的一個團(tuán)體,法國稱為“管理團(tuán)體”,德國稱為“住宅所有權(quán)人共同體”,日本根據(jù)其獨(dú)具特色的立法模式分別稱為“區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體”和“管理團(tuán)體法人”；后者是作為該團(tuán)體下設(shè)的一個代表機(jī)關(guān)和具體事務(wù)的執(zhí)行機(jī)關(guān),一般稱為“管理人”、“管理者”或“管理委員會”。業(yè)主委員會由部分業(yè)主代表組成而非全體業(yè)主組成,其當(dāng)然不能準(zhǔn)確反映全體業(yè)主的意愿,業(yè)主委員會不能取代業(yè)主團(tuán)體。另外二者的關(guān)系值得探討。首先,“代表人”和“代理人”不同。二者的根本區(qū)別是前者只有一個主體,后者則存在代理人和被代理人兩個主體。雖然二者行為的歸屬相同,但性質(zhì)仍存在差別：對于前者而言,代表人本身的人格被吸收,其行為直接被視為被代表者本身的行為,行為后果當(dāng)然由被代表人承擔(dān),而后者只是基于代理這樣的制度由被代理人承受其法律效果。業(yè)主團(tuán)體是業(yè)主委員會的上位概念,是業(yè)主委員會要代表的主體,二者的關(guān)系應(yīng)認(rèn)為是代表較為適宜。[6]既是代表,業(yè)主委員會不具備獨(dú)立之民事主體資格,其本身人格被業(yè)主團(tuán)體吸收,真正的民事主體應(yīng)是業(yè)主團(tuán)體而非業(yè)主委員會。

（二）考察業(yè)主委員會和業(yè)主團(tuán)體邏輯關(guān)系的產(chǎn)生

首先,隨著人口的增加,建設(shè)土地越來越成為稀缺資源,導(dǎo)致在城市地區(qū)一棟棟建筑物里的住戶毗鄰而居。那么如何管理和使用建筑物之共有部分及其附屬設(shè)施,如何約束個別業(yè)主的不當(dāng)行為,遂成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的關(guān)鍵要素。這些訴求并非單個業(yè)主可以主張,它關(guān)系到所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的整體利益,理所當(dāng)然由全體區(qū)分所有權(quán)人結(jié)成一團(tuán)體組織。由此可見,迫于保護(hù)凌駕于單個個人利益之上的所有業(yè)主整體利益的需要,促成了由所有業(yè)主組成業(yè)主團(tuán)體的誕生。

其次,業(yè)主團(tuán)體誕生后,其為防止個別業(yè)主因自身利益而形成決策僵局,必須采取少數(shù)服從多數(shù)的民主決策機(jī)制,以便形成業(yè)主團(tuán)體意志。業(yè)主團(tuán)體意志并非單純所有業(yè)主意志的簡單匯集或相加,其具有不同于單個業(yè)主的獨(dú)立利益；業(yè)主團(tuán)體又借助業(yè)主議事機(jī)構(gòu)（業(yè)主大會）形成自身獨(dú)立意思。而正是業(yè)主團(tuán)體區(qū)別于單個業(yè)主的獨(dú)立意思與獨(dú)立利益奠定了業(yè)主團(tuán)體成為獨(dú)立民事主體的基礎(chǔ)。

最后,當(dāng)業(yè)主團(tuán)體被賦予民事權(quán)利能力時,便當(dāng)然產(chǎn)生其獨(dú)立意思的形成機(jī)關(guān)與決策機(jī)關(guān)——業(yè)主大會。又由于小區(qū)業(yè)主眾多,不可能使業(yè)主大會成為常設(shè)機(jī)構(gòu),為降低業(yè)主談判和交易成本,業(yè)主大會必須在其內(nèi)部設(shè)立一個管理層,由該管理層來貫徹執(zhí)行業(yè)主團(tuán)體的獨(dú)立意志以保護(hù)其獨(dú)立利益。該管理層就是當(dāng)今社會眾多城市小區(qū)的當(dāng)然選擇——業(yè)主委員會。

從以上三點(diǎn)分析中可以看出：業(yè)主團(tuán)體是由本建筑區(qū)劃內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人組成的一個實(shí)體組織——盡管由于《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定的缺失,使得其無法借助登記機(jī)制而對外彰顯,但本人堅信這種實(shí)體組織在將來一定會被實(shí)體法塑造為法律主體；業(yè)主大會作為其決策機(jī)關(guān)；而業(yè)主委員會只不過作為其代表和執(zhí)行機(jī)關(guān)罷了。

（三）業(yè)主委員會系業(yè)主團(tuán)體的代表和執(zhí)行機(jī)關(guān)

設(shè)立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)根本目的在于使業(yè)主自治管理能夠更為有效地進(jìn)行,從而該設(shè)計必須滿足兩個方面的要求：一是全體業(yè)主能夠通過一個合理有效的機(jī)制參與物業(yè)管理決策；二是全體業(yè)主能夠有一個一致對外的名義并存在能夠具體實(shí)施團(tuán)體決策的機(jī)構(gòu)。業(yè)主團(tuán)體要運(yùn)行必須依賴于其下設(shè)機(jī)關(guān),一是意思機(jī)關(guān),二是代表和執(zhí)行機(jī)關(guān)。相應(yīng)地各國一般借鑒公司的管理模式,分別設(shè)立了相當(dāng)于股東會和董事會的兩個機(jī)構(gòu)。我國在業(yè)主自治管理制度中也設(shè)置了業(yè)主大會和業(yè)主委員會,可見我國雖然沒有引入“業(yè)主團(tuán)體”的概念,卻在實(shí)踐中不自覺地吸收了國外業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的自治形式。[7]實(shí)質(zhì)上我國采用的業(yè)主大會和業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主團(tuán)體借助的一種權(quán)利行使的方式,即業(yè)主團(tuán)體借助業(yè)主大會形成團(tuán)體意志,進(jìn)而借助業(yè)主委員會將該團(tuán)體意志貫徹實(shí)施。業(yè)主委員會本身不能形成團(tuán)體意志只能執(zhí)行團(tuán)體意志,從這個意義上說,業(yè)主委員會是業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行機(jī)關(guān)。作為下設(shè)機(jī)關(guān),對外活動本應(yīng)當(dāng)以其上位機(jī)關(guān)的名義而非其自身名義,但考察國外立法卻發(fā)現(xiàn),其“管理者”或“管理人”一般享有對外以自己的名義從事活動的權(quán)利。作為一個特殊主體的業(yè)主團(tuán)體,其抽象地存在人腦中,為了便于直觀認(rèn)識的需要,就賦予了僅為代表機(jī)關(guān)的業(yè)主委員會以自身名義直接對外行為的特殊地位。[8]一般認(rèn)為,這是對傳統(tǒng)民法代表機(jī)關(guān)理論的一個改造?？蛇@不影響我們得出結(jié)論：業(yè)主委員會是業(yè)主團(tuán)體的代表和執(zhí)行機(jī)關(guān)。

五、將業(yè)主委員會設(shè)計成業(yè)主團(tuán)體代表和執(zhí)行機(jī)關(guān)的現(xiàn)實(shí)意義

法律的生命從來都是經(jīng)驗(yàn)。我國法律對業(yè)主委員會所應(yīng)做出的回應(yīng)和調(diào)整可以借助于國外立法經(jīng)驗(yàn)。我國由于缺少了“業(yè)主團(tuán)體”這一概念,造成了一定的邏輯混亂。毋庸置疑,我國有必要重新設(shè)計業(yè)主委員會制度,引入“業(yè)主團(tuán)體”的概念,將業(yè)主委員會設(shè)計成業(yè)主團(tuán)體的代表和執(zhí)行機(jī)關(guān)。理論的價值在于實(shí)踐的應(yīng)用。筆者認(rèn)為將業(yè)主委員會設(shè)計成業(yè)主團(tuán)體的代表和執(zhí)行機(jī)關(guān),有如下現(xiàn)實(shí)意義：

1.訴訟資格問題的解決。與業(yè)主委員會法律地位密切相關(guān)的首要問題就是其訴訟資格問題。為了及時有效維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益及提高訴訟效率,理論界及司法實(shí)踐努力嘗試各種方法賦予其合法的訴訟主體地位。歸納起來有兩種：一是從其實(shí)體權(quán)利出發(fā),直接賦予其法人或其他組織的民事主體地位,從而使其獲得獨(dú)立的訴訟資格；另一種則否認(rèn)其民事主體地位,另辟蹊徑,采用實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利相分離的理論,或引入國外訴訟擔(dān)當(dāng)及訴訟信托理論作為其取得訴訟權(quán)利的正當(dāng)理由。對于第一種觀點(diǎn),前文已證明其不可能獲得獨(dú)立民事主體地位,依據(jù)該實(shí)體權(quán)利而獲得的訴訟權(quán)利自然落空。第二種觀點(diǎn)則值得探討。事實(shí)上,關(guān)于當(dāng)事人理論目前還存在廣泛爭議。實(shí)體權(quán)利與訴訟權(quán)利分離理論成立的話,業(yè)主委員會可獲得程序意義上的當(dāng)事人（即為保護(hù)他人實(shí)體權(quán)利而以自己名義參加到訴訟中的人）。這與國外訴訟擔(dān)當(dāng)和訴訟信托理論不謀而合。所謂訴訟擔(dān)當(dāng)是第三人以自己的名義代表他人的利益提起訴訟,判決效力及于權(quán)利主體的訴訟制度；而訴訟信托是指法律賦予一定的社會團(tuán)體為保護(hù)成員之利益,或一定范圍內(nèi)的公共利益,而以自己的名義進(jìn)行的訴訟。[9]這兩種觀點(diǎn)都認(rèn)識到賦予業(yè)主委員會一定訴訟權(quán)利,可以獲得極大便利性和效益性,但區(qū)別在于第二種觀點(diǎn)還為該便利性尋求了更為合適的法理支持。

筆者認(rèn)為采納第二種觀點(diǎn)還必須進(jìn)一步解決業(yè)主委員會訴權(quán)的界限問題。從實(shí)踐需要出發(fā),業(yè)主委員會可取得一定訴權(quán)。但這種訴權(quán)必須得到適當(dāng)壓縮,防止業(yè)主委員會濫用訴權(quán)侵犯業(yè)主利益,這也是從實(shí)踐中得來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),事實(shí)上目前已經(jīng)存在不少業(yè)主委員會侵權(quán)事件。將業(yè)主委員會設(shè)計成業(yè)主團(tuán)體的代表和執(zhí)行機(jī)關(guān),則業(yè)主委員會可以代表業(yè)主團(tuán)體行使起訴應(yīng)訴之權(quán)利。業(yè)主委員會的權(quán)利來源于業(yè)主團(tuán)體,原則上其對外活動均需業(yè)主團(tuán)體的授權(quán),但考慮到一般小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多,召開業(yè)主大會不易,且物業(yè)管理方面的訴訟一般內(nèi)容較為明確,無需每次授權(quán)?？梢圆扇〉淖兺ㄗ龇ㄊ牵涸跇I(yè)主大會規(guī)章里預(yù)先規(guī)定需要授權(quán)的特殊事項(xiàng)與不需要授權(quán)的范圍,只要業(yè)主委員會沒有超出該范圍,其行為就具有正當(dāng)性。

2.合同當(dāng)事人的確定。物業(yè)服務(wù)合同的主體問題歷來是我國學(xué)者物業(yè)方面爭議的焦點(diǎn)。該合同的訂立涉及多方主體：業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)（前期物業(yè)服務(wù)合同中還涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。根據(jù)建設(shè)部的物業(yè)管理委托合同示范文本以及實(shí)踐作法,業(yè)主委員會成為合同的一方當(dāng)事人。這不僅有違合同相對性原理,在實(shí)踐中還會產(chǎn)生諸多問題。將業(yè)主委員會設(shè)計成業(yè)主團(tuán)體的代表和執(zhí)行機(jī)關(guān),有助于外部關(guān)系的疏通,從而解決該問題。業(yè)主委員會對外簽訂的物業(yè)服務(wù)合同雖從便利角度出發(fā)可以自己的名義進(jìn)行,但基于業(yè)主委員會代表機(jī)關(guān)的身份,其行為的權(quán)利義務(wù)歸屬是各個業(yè)主,發(fā)生物業(yè)糾紛需要仲裁的,若該合同有明確約定仲裁條款的,則認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有仲裁協(xié)議,仲裁機(jī)構(gòu)不能拒絕仲裁。

3.業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的完善。對業(yè)主委員會的明確界定,可理順業(yè)主委員會的內(nèi)部關(guān)系,使業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會及業(yè)主委員會職責(zé)劃分更加清晰。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的完善可解決許多現(xiàn)實(shí)問題,如物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的權(quán)屬登記問題。這兩種用房均由開發(fā)商提供并歸全體業(yè)主所有。該產(chǎn)權(quán)權(quán)屬如何登記,各地區(qū)做法不統(tǒng)一。一般來說,一個住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多且人員變動較大,每人發(fā)一本權(quán)屬證書是不現(xiàn)實(shí)的。目前解決的辦法是將該產(chǎn)權(quán)登記于業(yè)主委員會名下。但業(yè)主委員會尚未成立時產(chǎn)權(quán)又該如何登記？有的地區(qū)采取的做法是先登記于開發(fā)商名下,待業(yè)主委員會成立后再過戶到其名下。但這種做法又為開發(fā)商謀取不當(dāng)利益提供較大的操作空間,不能防止開發(fā)商將該用房另行銷售或?yàn)槠湓O(shè)定擔(dān)保物權(quán)。業(yè)主委員會被界定為業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行和代表機(jī)關(guān),明確了真正的權(quán)利主體是業(yè)主團(tuán)體。這樣一來則可名正言順地將該用房登記于業(yè)主團(tuán)體的名下,待業(yè)主委員會成立后再將該產(chǎn)權(quán)證書交由其保管。完善業(yè)主自治機(jī)構(gòu)有利于充分發(fā)揮其業(yè)主自治功能,維護(hù)全體業(yè)主的利益。

另外,當(dāng)前我國小區(qū)業(yè)主權(quán)利意識薄弱,自治意識不強(qiáng),將本該由業(yè)主團(tuán)體決策的事項(xiàng)全部交由業(yè)主委員會行使,為“一勞永逸”而賦予業(yè)主委員會民事主體地位明顯不利于業(yè)主自治水平的逐步提高。將業(yè)主委員會明確界定為業(yè)主團(tuán)體的代表機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)是其法律地位的合理回歸。這一界定可促使業(yè)主積極參與自治,從而充分保障業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會法律地位的確定可為業(yè)主委員會制度的完善提供理論支持。在這一正確的理論引領(lǐng)下,將來對業(yè)主委員會制度的各項(xiàng)改革措施可最大限度地發(fā)揮功效。

注釋：

①有人認(rèn)為我國法上的業(yè)主大會不僅是業(yè)主共同聚會、共同議

事的會議形式,而且還是一種業(yè)主的組織形式,實(shí)際上就是業(yè)主團(tuán)體。這種看法筆者認(rèn)為欠妥。參見孟強(qiáng)：《論業(yè)主大會的訴訟主體資格》,政治與法律,2009年第 8期,第34頁。

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