業(yè)主大會法人化是否可行

關(guān)于業(yè)主大會法人化的討論，存在爭議。就在爭議之中，一些地方也做了實踐上的探索。2013年溫州率先進(jìn)行了嘗試，開啟了業(yè)主大會法人資格運行的先河。隨后，深圳等城市也陸續(xù)跟進(jìn)。這些城市的實踐對明確社區(qū)共有產(chǎn)權(quán)、理順物業(yè)管理關(guān)系、完善業(yè)主自治制度具有重要的探索意義。

業(yè)主大會是現(xiàn)代城市住宅公寓化和物業(yè)管理發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種新型自治社會組織，其授權(quán)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會，其主要職能在于保護(hù)業(yè)主公共利益。然而，當(dāng)涉及小區(qū)的公共利益受到侵害時，無論是業(yè)主大會，還是業(yè)主委員會，卻都沒有起訴或的訴訟資格。

根據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)，業(yè)主大會是以會議的形式存在，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，沒有獨立的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，并不具備組織的特征。所以，業(yè)主大會、業(yè)主委員會都沒有獨立的民事主體資格。但是，近年來的物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛，而業(yè)主大會不能作為民事主體進(jìn)行起訴。而業(yè)主大會法人化，就意味著業(yè)主大會獲得了獨立的民事主體資格，遇到糾紛可以代表業(yè)主起訴。

此外，業(yè)主大會登記為法人之后，業(yè)主方（包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主）同物業(yè)管理企業(yè)之間的復(fù)雜關(guān)系可以簡化為業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。例如，物業(yè)管理企業(yè)違約的，由業(yè)主大會以合同當(dāng)事人身份追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任，業(yè)主大會可以以自己的名義提起訴訟。這使得物業(yè)管理訴訟中合同各方行使權(quán)利更為直接和便捷。在業(yè)主大會對外從事其他民事活動時，亦如此。

再者，對于業(yè)主共有部分和共有財產(chǎn)的歸屬、管理和收益問題，歷來是小區(qū)物業(yè)管理糾紛的多發(fā)領(lǐng)域。業(yè)主大會取得法人資格之后，可以明確共有部分的歸屬，避免開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間在共有部分歸屬上的糾紛。不僅如此，共有部分的經(jīng)營收益也有了明確的歸屬，業(yè)主大會可以以自己的名義對共有部分進(jìn)行經(jīng)營管理并獲取收益。而在此之前，這些項目多被開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)利用，業(yè)主難以從中獲益。

當(dāng)然，業(yè)主大會法人化也存在一些問題。實行法人登記后，業(yè)主委員會須要承擔(dān)的法律責(zé)任也會更大，這就要求業(yè)主委員會成員處處依法規(guī)辦事，還要建立完善的監(jiān)督機(jī)制。由于業(yè)主大會法人化強化了業(yè)主大會的職能，在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)以及其他第三人之間設(shè)立了一道屏障，如果業(yè)主大會職權(quán)行使不當(dāng)，亦會對業(yè)主的權(quán)利造成更大的傷害。因此，業(yè)主大會的法人化運作要發(fā)揮更好的作用，還需在相關(guān)配套制度方面予以完善。

業(yè)主大會法人化如果要向全國推廣，關(guān)鍵是立法要及時跟進(jìn)，還需要及時出臺相應(yīng)的配套法規(guī)，這樣才能做到有法可依，順利推進(jìn)。