張岳華

一、風險管理與房地產(chǎn)項目風險管理概述

風險研究源于古代的共同海損制度及船貨押貸制度，但正式把風險管理思想引入企業(yè)經(jīng)營管理領域的是18世紀產(chǎn)業(yè)革命時期的法國管理學家亨瑞·法約爾，他在其著作《一般管理與工業(yè)管理》一書中論述了風險管理及其對企業(yè)經(jīng)營管理的影響。1915年德國的萊特納在其著作《企業(yè)風險論》中開始了對企業(yè)風險的理論研究。之后，人們對風險的研究逐漸增多，研究的領域逐漸拓寬。1921年馬歇爾（美國）在《企業(yè)管理》一書中提出了風險負擔管理的觀點，同時提出了風險排除（Elimination）和風險轉移的處理方法。1950年，美國的莫布萊（Mowbray）等人在合著的《保險學》一書中詳細的闡述了“風險管理”的基本概念，從此在美國風險管理發(fā)展成為一門學科。到了1987年，英國南安普頓東大學的C.B.chapman教 授 在 《Risk Analysis for Large Projects：Models，Methods and Cases》一書中提出了“風險工程”的概念，他認為風險工程是對各種風險分析技術的集成，該框架模型的構建彌補了單一工程的風險分析技術的不足，使得在較高層次上大規(guī)模的應用風險分析領域的研究成果成為可能。

二、房地產(chǎn)項目風險管理研究現(xiàn)狀

（一）國外房地產(chǎn)項目風險管理研究狀況

將風險研究應用于房地產(chǎn)投資是從20世紀30年代開始的，當時美國一些學者對房地產(chǎn)建設和使用過程中的風險管理進行了探索，后來美國的Treybor、Lintor等人建立了以平均值——標準差為基礎的風險評價模型，用分布的方差或標準差平均值對風險進行分析，并把它應用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風險的防范和控制中。

可見，房地產(chǎn)投資有很大的風險，對其風險的分析研究在國外是可行性研究中一項不可缺少的內容，特別是近二三十年來，得到了迅速發(fā)展，風險分析已逐漸成為一門獨立的學科。在美國、日本、西歐等國家和地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)已是一個市場發(fā)展完善的傳統(tǒng)型產(chǎn)業(yè)，無論是在私人企業(yè)，還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或政府機構，均有從事房地產(chǎn)市場分析、估價和咨詢管理的公司，這些企業(yè)或機構運用精確的經(jīng)濟分析（風險分析）手段，采用數(shù)量分析方法，為房地產(chǎn)投資者預測和評價房地產(chǎn)投資風險，幫助投資者進行房地產(chǎn)投資風險決策，使其避免因決策失誤等造成的投資風險損失。

在風險分析和評價方面，國外的研究已經(jīng)比較成熟，先后出現(xiàn)了許多分析技術和方法，例如美國Savage、Anscombe等人提出的風險選擇——期望效用模型和Treyhor、Lintor等人建立的以平均值——標準差為基礎的風險評價模型。特別是在一些發(fā)達國家和地區(qū)，由于現(xiàn)代數(shù)學和計算機技術的迅速發(fā)展為風險的研究提供了大量的模型技術，使先進的工程——管理科學方法在投資風險分析中得到廣泛應用，把投資風險研究推上了一個更高的層次。

在西方發(fā)達國家，系統(tǒng)地對房地產(chǎn)投資風險進行的研究比較少，但是局部投資風險研究卻很早就開始了，到20世紀60-70年代已有了一些進展。在這一時期，投資風險研究的方法主要是傳統(tǒng)的經(jīng)濟——財會分析方法，而且領域較窄，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。到了最近這二、三十年，風險分析取得了長足的發(fā)展，使風險分析不僅成了可行性研究中的一項必不可少的內容，而且逐漸發(fā)展成一門獨立的學科。這一時期，把管理的方法引進風險研究領域，創(chuàng)立了工程——管理科學方法，大大增強了解決實際問題的能力。

目前關于房地產(chǎn)投資風險的研究主要有兩種理論：

1.房地產(chǎn)周期波動理論

國外學者的房地產(chǎn)周期研究在早期與建筑周期融為一體，主要研究影響建筑活動的人口、投資利潤等問題，后來將研究指標擴大到財政條件、國民經(jīng)濟發(fā)展、國家政策變化等方面，與宏觀經(jīng)濟相聯(lián)系起來。代表人物是美國房地產(chǎn)專家Stephen、A.Pyhrr等人，他們進行深入研究后，于1982年指出房地產(chǎn)周期波動從根本上說是由供求變動決定的，與宏觀經(jīng)濟周期有關，為此將房地產(chǎn)周期分為5個階段：

第一階段：復蘇階段。失業(yè)率高，經(jīng)濟體系呈現(xiàn)出擴張局面，政府實行擴張性財政政策，同時采取適度的通貨膨脹，抵押貸款利率低，人口及家庭規(guī)模增加而收入也呈增加趨勢，住宅需求增加。

第二階段：發(fā)展階段。房地產(chǎn)交易趨于活躍，房價上漲，建筑成本增加，房屋銷售良好，投資及投機者進入市場，貸款利率低，房屋供給小于需求。

第三階段：繁榮階段。房地產(chǎn)需求趨于飽和，房地產(chǎn)存量和空置率開始增加，投資利潤開始下降，利率上升，貸款難度加大，房價開始下跌。

第四階段：衰退階段。房地產(chǎn)活動趨緩，銷售難度增加，空置率逐漸提高，有時可達20%—30%。

第五階段：蕭條階段。宏觀經(jīng)濟活動趨緩，失業(yè)率增加，同時因通貨膨脹太高而導致實際收入下降，房屋無法銷售，行業(yè)陷入低谷。

這一理論得到了西方發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的實證。

2.房地產(chǎn)泡沫理論

房地產(chǎn)泡沫指的是房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離其價值，經(jīng)濟中充滿了并不反映物質財富的貨幣氣泡，隨著價格暴跌，氣泡破滅，使經(jīng)濟從繁榮轉向衰退。其發(fā)生不可缺少兩個條件：一是供求嚴重失衡，需求遠大于供給，這樣才會發(fā)生價格暴跌；二是投機交易氣氛過濃。

Bertrand M.Rehner于1999年分析了法國巴黎1984-1993年的房地產(chǎn)價格泡沫，指出巴黎的房地產(chǎn)泡沫起于1984年，并于1990-1991年破滅，主要原因是投機性交易與供給的非彈性之間的矛盾引發(fā)的。

（二）我國房地產(chǎn)投資風險研究狀況

由于受計劃經(jīng)濟的影響，我國對于風險的研究起步較晚，有關房地產(chǎn)投資風險管理的研究才剛剛起步。我國在20世紀80年代初期引入了少量的有關文獻和理論資料，大多是美國的風險管理與決策理論在房地產(chǎn)投資中的應用，而且目前國內對房地產(chǎn)投資決策及決策理論的研究系統(tǒng)性不強，大多散見于各種系統(tǒng)工程和決策分析方面的期刊、雜志和書籍。研究特點是側重于房地產(chǎn)投資決策的某方面，或論及房地產(chǎn)投資風險及測度，或探討房地產(chǎn)投資策略，或應用決策分析中某一方法于房地產(chǎn)投資決策，而且大部分成果都借鑒國外經(jīng)驗。

我國的國情不同于國外，改革開放前及改革開放后較長的時期內，我國實行的是福利分房制度，房地產(chǎn)開發(fā)是一種低風險甚至無風險的投資活動，致使對風險的理論研究工作十分滯后，對房地產(chǎn)投資風險與決策真正意義的研究，是開始于20世紀90年代。特別是1992、1993年，第一輪房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象使得我國房地產(chǎn)業(yè)界及理論研究者意識到風險研究對房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，進而大大推動了我國在房地產(chǎn)領域對風險研究的進一步發(fā)展，但相關的成果著作還較少。

在房地產(chǎn)周期波動理論方面，中國臺灣的陳秋鋤1980年以房屋建筑類指數(shù)為指標，分析了影響房屋建筑的長期與短期因素，并將其應用于臺灣房地產(chǎn)的實證分析，得出了房地產(chǎn)循環(huán)波動周期。

另外，我國內地學者譚剛通過歸納美國、日本等國及香港、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展過程，于1994年提出了一個包含擴張與收縮兩大階段、四個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)周期波動理論，構造出表層、內層和外部三類指標組成的房地產(chǎn)景氣指標體系。

在房地產(chǎn)泡沫理論研究和實際應用上，我國做了大量的工作，建立了房地產(chǎn)監(jiān)測預警指數(shù)，包括中房預警系統(tǒng)指標及地區(qū)性的房地產(chǎn)監(jiān)測預警指數(shù)。

但是，大家在有關指標的判定上發(fā)生了爭論：

1.空置率

我國對商品房空置率沒有一個統(tǒng)一的官方標準，一般采用的計算方法是：

房屋空置率=社會全部房屋空置量/社會全部房屋存量×100%

如果照此計算，我國的空置率目前高達19%，已經(jīng)超過了10%～15%的國際警戒線。如果將上一年以內的面積作為正常銷售期扣除，則空置率會降低到10%以下，處于合理范圍。另外，有學者認為在城市大規(guī)模建設中，在開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的情況下，都有可能出現(xiàn)空置率過大的情況。

2.房價收入比

國際上的房價收入比標準通常為4～6，我國大部分大中城市的房價收入比都超過了6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的房價收入比更是超過了10倍。有些學者認為，由于我國國情不同，統(tǒng)計方法也不一樣，因此不能照搬國際標準。

3.有的學者提出用投資率來衡量房地產(chǎn)供求平衡和房地產(chǎn)是否過熱，提出國際上對于房屋的投資率警戒線是20%，并認為廣州投資率現(xiàn)在已經(jīng)達到了16.6%，即將超過20%的國際投資率警戒線，目前正處于過熱的邊緣。

當前，隨著金融危機的逐漸探底和我國國民經(jīng)濟的持續(xù)走好，房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天。理論界和房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)形勢需要，加大了房地產(chǎn)投資微觀領域風險即項目風險的研究。我國以前這方面研究都集中于項目財務指標方面，而對于項目風險因素的分析與管理研究卻進展不大，因此企業(yè)目前大多用財務指標分析風險，如財務指標評價法、盈虧平衡分析法、敏感性分析法以及概率分析法等，這些方法能夠反映項目是否贏利的總體風險及主要財務指標的風險，但是對于市場風險因素的變化卻無法量化分析。如今，隨著科學技術的發(fā)展，許多學科的研究方法不斷被應用于該領域，如模糊數(shù)學法、市場價值法、層次分析法等，而不僅僅局限于財務管理方面。

三、我國房地產(chǎn)項目風險管理存在的問題及政策建議

房地產(chǎn)項目風險管理是指房地產(chǎn)項目管理人員對可能導致?lián)p失的房地產(chǎn)項目不確定性進行預測、識別、分析、評估和有效的處置，以最低的成本完成最大安全保障的科學管理方法。房地產(chǎn)項目風險管理以觀察、實驗和分析損失資料為手段，以概率論和數(shù)理統(tǒng)計為數(shù)學工具，以系統(tǒng)論為科研方法去研究工程項目的部門、進度、成本、市場等各個方面可能存在的風險，從而尋求控制風險的規(guī)律。通常風險管理過程可以分為四個階段：風險識別、風險評估、風險量化處理和風險監(jiān)督。

與發(fā)達國家相比，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)育完善階段，房地產(chǎn)投資者缺乏風險意識和風險識別能力，在投資過程中往往為追求高額利潤，盲目決策，再加上國家相關法律、政策不能及時到位，使得我國房地產(chǎn)業(yè)在繁榮發(fā)展的背后蘊藏著很大風險。因此，加大房地產(chǎn)投資風險分析、評價、決策的理論研究和實踐運作不僅是房地產(chǎn)投資者面臨的一個重大課題，也是房地產(chǎn)投資理論研究者們面臨的一個重大任務。

（一）房地產(chǎn)項目風險管理存在的問題

1.國際化水平亟待提高

由上所述，在房地產(chǎn)項目風險管理方面，無論是理論研究還是應用，我國與西方發(fā)達的國家相比，仍有很大差距，我國的水平仍然處于引進、吸收和消化階段。在當今全球化的時代特點下，競爭的需要和信息技術的支撐，促使了房地產(chǎn)項目管理的全球化發(fā)展。國際間的房地產(chǎn)工程項目合作日益增多以及國際化的專業(yè)活動日益頻繁。但是，我國房地產(chǎn)項目管理的國際化水平還有待提高。

2.法律法規(guī)不夠健全

我國雖己出臺了《擔保法》和《保險法》，但由于缺乏針對房地產(chǎn)工程項目的具體規(guī)定，在實踐中難以操作。保證擔保和保險雖能有效幫助企業(yè)轉移風險、規(guī)避風險，但是保險業(yè)只承擔純粹的自然災害和意外事故所導致的損失，轉移的是意外和自然災害風險?！督ㄖā返?8條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)必須為從事危險作業(yè)的職工辦理意外傷害保險，支付保險費?！备鶕?jù)此條規(guī)定，建筑職工意外傷害保險屬強制性保險，投保人是施工企業(yè)。該保險一般都是在合同簽證時辦理，真正出現(xiàn)工傷事故時，企業(yè)考慮的是企業(yè)的形象，只要未產(chǎn)生嚴重的影響，基本上都是采用“大事化小，小事化了”的私了辦法。目前己開辦的建筑工程保險和安裝工程保險，由于保險的費用來源不明確，加之保險的條款中規(guī)定是“由業(yè)主或主承包商統(tǒng)一投保的方式”，所以，國內房地產(chǎn)項目保險的投保率都很低。

3.風險識別和風險處理手段落后

風險管理技術是20世紀初60年代以來的現(xiàn)代工程項目管理中不可缺少的工具，我國在70年代末、80年代初引進工程項目管理理論與方法時，由于當時管理水平較低和人們風險意識較差，風險管理理論與方法未能及時引進，直到80年代中期以來，風險管理理論才逐漸被引入，在一些大型土木工程項目中運用。在發(fā)達國家均有專門的風險研究報告或風險一覽表，一些大型企業(yè)或專業(yè)的保險經(jīng)紀人公司、工程項目咨詢公司還制定自己的風險管理手冊。而我國很多企業(yè)決策者對工程項目特別是房地產(chǎn)項目的真假風險缺少識別能力，對潛伏的風險缺少前瞻性推測、判斷，房地產(chǎn)項目風險處理的手段單一、落后。由于風險管理基礎弱，科學的定量分析難度大，大部分僅是通過定性的分析。

（二）加強房地產(chǎn)項目風險管理的建議

1.加強與國際接軌，完善房地產(chǎn)項目風險管理法律法規(guī)，健全風險管理制度

在我國，許多制度還在探索階段，現(xiàn)行的法律法規(guī)不適應WTO有關建設工程項目風險管理。例如，自1995年10月開始實施的《擔保法》雖規(guī)定了留置、保證、抵押、質押、定金等五種擔保方式，但缺乏針對工程擔保的特別法規(guī)，阻礙了擔保在工程建設中的實施，不利于房地產(chǎn)工程項目風險管理。從1979年中國人民保險公司開辦工程保險以來，我國的工程保險雖已發(fā)展成為財產(chǎn)保險領域中的一個主要的險種，發(fā)揮了一定的風險保障作用，但在工程建設相關法律中，缺少工程保險的實施細則。所以，我們要針對建設領域內存在突出問題，盡快建立參照國際慣例并符合中國實際的工程保險和工程擔保制度。研究合理的工程擔保、保險的收費標準及費用收取辦法等。

2.培育擔保市場，發(fā)展房地產(chǎn)項目風險管理中介機構

建立風險管理制度是順應市場經(jīng)濟規(guī)范有序發(fā)展和規(guī)避風險的現(xiàn)實需要，在推行管理制度的過程中也需要利用市場經(jīng)濟手段對市場建設加強培育和引導。工程擔保制度的建立，除繼續(xù)發(fā)揮銀行的作用外，還應當積極培育其他具備條件的機構擔當擔保人，以形成有一定競爭的擔保市場。

3.建立企業(yè)內部風險管理體系，提高風險管理技術

提高企業(yè)抗風險能力，首先必須建立企業(yè)風險管理制度，明確職責，逐步形成企業(yè)風險管理體系。由于風險具有隱蔽性和不確定性，企業(yè)必須首先要提高對風險的識別能力，加強風險信息收集工作，掌握不同房地產(chǎn)項目的風險規(guī)律。承包商要對參與的房地產(chǎn)項目列出潛伏的風險清單并且對其進行分類，衡量對比，從而確定風險的相對重要性，以便應用各種風險分析技術。最后再用定性、定量或兩者相結合的方式對風險進行分析、預測和評估，并采取相應的對策。