張德軍

（湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院基建規(guī)劃處，湖南 長(zhǎng)沙 410125）

單位公房是享受國(guó)家政策扶持而建的公有住房，是指企事業(yè)單位的職工按國(guó)家房改政策與當(dāng)?shù)厝嗣裾鍪酃糠桨纲?gòu)買的公有住房,享受優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房或集資合作建造的住房，不包括單位公有非居住用房,也不包括與房改無(wú)關(guān)系的個(gè)人擁有的私產(chǎn)房屋和租用住房。

由于單位公房牽涉面積大，分布范圍廣，特別是在城市住房比例中占一定的比例，同時(shí)涉及單位多，它的管理好壞直接關(guān)系到城市建設(shè)的發(fā)展、人們居住環(huán)境的改善和城市品位的提高，以及市民綜合生活質(zhì)量的好壞。

1 農(nóng)業(yè)科研單位公房物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

1.1 售后公共設(shè)施與共用部位的維修

單位公房多為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建造的。整體來(lái)說(shuō)，這類小區(qū)相對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，單位公房小區(qū)在硬件設(shè)施和軟件管理上都存在許多歷史遺留問(wèn)題，單位公房由于建筑時(shí)間早、使用時(shí)間長(zhǎng)而導(dǎo)致保養(yǎng)不夠、損壞較嚴(yán)重，加之配套設(shè)施不完善，設(shè)備老化以及房屋本身質(zhì)量等問(wèn)題，個(gè)別甚至存在安全隱患，給物業(yè)管理帶來(lái)較大的困難。其表現(xiàn)為：小區(qū)樓房陳舊，上下水管網(wǎng)及電路網(wǎng)老化，道路凹凸不平，監(jiān)控等信息化設(shè)備缺乏；部分公房外墻已經(jīng)大面積脫落，部分屋面和墻體滲漏，下大雨時(shí)會(huì)有外墻墻石和樓頂碎石脫落，對(duì)樓下過(guò)往行人安全造成威脅。

單位公房出售給職工個(gè)人后，住房的維修一般情況是：自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由產(chǎn)權(quán)人自己負(fù)責(zé)，樓房的共用部位和共用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，通過(guò)建立維修基金的辦法，由單位和相關(guān)的產(chǎn)權(quán)人共同進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。但樓房的居民們無(wú)法自發(fā)聯(lián)合進(jìn)行樓體墻面維修，而單位覺得房子已經(jīng)售給個(gè)人，辦好了房產(chǎn)證，屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)了，理應(yīng)由個(gè)人自行負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。由于維修基金本身不多，而且維修費(fèi)只能用利息，支用維修基金的手續(xù)也很繁瑣，所以公共部位的維修是一大難題。

1.2 物業(yè)費(fèi)的收繳問(wèn)題

物業(yè)費(fèi)是單位公房物業(yè)管理中的核心問(wèn)題。此費(fèi)是個(gè)人交還是單位交？一直以來(lái)，單位公房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是由售房單位來(lái)支付的。當(dāng)前，一些企事業(yè)單位宿舍并不向本單位職工收取物業(yè)管理費(fèi)，但隨著單位公房交易日趨活躍，越來(lái)越多的非本單位人員成為房子的新主人。這些“外來(lái)人口”能否“頂替”原房主享受物管費(fèi)減免權(quán)利？由政府投放資源對(duì)已私有化的單位公房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，這在資源配置的合理性上可能引起社會(huì)質(zhì)疑。

但是，不少單位公房住戶沒有物業(yè)服務(wù)的繳費(fèi)意識(shí)，物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)。單位公房業(yè)主一般每月向單位交納十幾元清潔費(fèi)、治安費(fèi)。即使這么少的錢也不能夠做到100%的收繳率。

1.3 業(yè)主觀念需要更新

大部分業(yè)主，尤其是那些離退休的老同志和下崗工人，經(jīng)濟(jì)收入低，福利條件差，守舊思想根深蒂固，住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直不要交管理費(fèi)，無(wú)論是什么問(wèn)題，如房屋漏水、路燈不亮等等，都找單位房管科或后勤部門就行了，從來(lái)是只管住，不管修。而現(xiàn)在實(shí)行物業(yè)管理，住房要交費(fèi)了，一些維修、服務(wù)也變成有償?shù)牧?。而一些業(yè)主的思想觀念未更新，自然對(duì)單位公房物業(yè)管理難以接受或很不理解。另外，一些住戶對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)內(nèi)容不明確，以為交了管理費(fèi)，物業(yè)公司就什么都要做，否則以拒交管理費(fèi)相脅。

1.4 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，虧損嚴(yán)重

單位公房物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。如此一來(lái)，形成惡性循環(huán)，使物業(yè)管理工作陷入困境。

1.5 維修基金杯水車薪

單位公房出售后，按照統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修基金，提取比例為房款的2%。事實(shí)上，單位公房房屋質(zhì)量普遍較差，而長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低，設(shè)備陳舊、老化。加之維修基金的匱乏，給維修造成較大壓力。

2 解決農(nóng)業(yè)科研單位公房物業(yè)問(wèn)題的策略

2.1 加大前期投入，完善配套設(shè)施設(shè)備

政府、單位應(yīng)在公房物業(yè)管理起步階段進(jìn)行必要的前期投入。比如完善小區(qū)的一些配套設(shè)施設(shè)備，整修樓體外墻、下水道，進(jìn)行綠化等。除了對(duì)單位公房小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備及環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行整治改造外，還要將一系列社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進(jìn)行改造，增加前期投入，使其具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制下的物業(yè)管理服務(wù)。這樣既能吸引物業(yè)管理公司接手單位公房，又能減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)，改善業(yè)主生活環(huán)境，有利于業(yè)主接受物業(yè)管理，促進(jìn)單位公房物業(yè)管理的啟動(dòng)。此外，由于目前大多的物業(yè)管理還屬于“福利”或“半福利”狀態(tài)，因此必須采取有效措施確保物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出單位公房物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)形成良性循環(huán)機(jī)制。

2.2 加強(qiáng)宣傳動(dòng)員，明確物權(quán)責(zé)任主體

居民要逐步樹立住房保值增值離不開物業(yè)管理的觀念。而宣傳社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的有效途徑。職工宿舍的物業(yè)管理費(fèi)原是單位的福利補(bǔ)貼，不需要職工本人交納，個(gè)別職工將房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)外出售后，該物管費(fèi)補(bǔ)貼也應(yīng)隨之取消，改由新戶主交納。

按照單位公房上市交易的有關(guān)規(guī)定，住戶購(gòu)買的公有住宅樓房上市交易后，該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩慨a(chǎn)權(quán)，新購(gòu)買并取得該房屋所有權(quán)的住戶應(yīng)負(fù)擔(dān)全部物業(yè)管理交費(fèi)項(xiàng)目。

如中山市為明確對(duì)已出售公房共用部分的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，市政府出臺(tái)文件規(guī)定：按房改政策購(gòu)買的單位公房（已超過(guò)5 a）和按成本價(jià)購(gòu)買的公有住房共用部分的維修，原產(chǎn)權(quán)單位不用負(fù)責(zé)，所有資金由住戶分?jǐn)傌?fù)責(zé)；自公有住房售后第6年開始，共用部分的維修養(yǎng)護(hù)，原產(chǎn)權(quán)單位不再負(fù)責(zé)，應(yīng)由所在用戶共同負(fù)責(zé)。

個(gè)人繳費(fèi)逐步代替單位繳費(fèi)，這是業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為的單位公房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的趨勢(shì)，但是在轉(zhuǎn)變過(guò)程中尚需各方協(xié)調(diào)努力。

2.3 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，單位給予支持

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，業(yè)主收入不高，相當(dāng)部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)承受能力較弱，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)耿耿于懷的根本原因。誰(shuí)不想讓自己的房屋接受專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)的維修和養(yǎng)護(hù)呢？居住單位公房小區(qū)的居民與商品房小區(qū)的居民相比，收入相對(duì)而言要低一些。所以，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加居民收入，是推行單位公房物業(yè)管理的根本措施。

要想搞好單位公房的物業(yè)管理，除了政府的重視和扶持外，原單位也要給予一定的支持。作為單位來(lái)講，把宿舍小區(qū)推向社會(huì)，實(shí)行專業(yè)的物業(yè)管理，等于卸了“包袱”，輕裝前進(jìn)。但這只是“卸”包袱，而不是“扔”包袱。為了讓業(yè)主不會(huì)一下子感覺到太大的經(jīng)濟(jì)壓力，單位不妨給予一定的補(bǔ)貼。假如物業(yè)管理費(fèi)是1 元/m2，那么單位、個(gè)人各出 0.5 元／m2，按 80 m2計(jì)

算個(gè)人每月只需要出40元左右，應(yīng)該還能接受。

2.4 業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)被服務(wù)意識(shí)

房子歸自己所有后，人們就會(huì)重視房子的保值增值問(wèn)題。行政福利型的管理，非但不能使物業(yè)保值增值，而且還會(huì)加重政府負(fù)擔(dān)，對(duì)其他的公民也不公平。社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，財(cái)富的積累要靠效率。只有完善的分工和較高的效率，才能使社會(huì)高速有效運(yùn)轉(zhuǎn)。房屋交給物業(yè)管理公司來(lái)維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主可以有更多的時(shí)間和精力在本行業(yè)中發(fā)揮才智。被服務(wù)意識(shí)的增強(qiáng)，可以讓業(yè)主更好地分配時(shí)間，也會(huì)更加容易接受物業(yè)管理。實(shí)際從道理上說(shuō)，單位公房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)該由單位公房售后的個(gè)人來(lái)承擔(dān)。因此，單位公房維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。

政府有關(guān)部門、單位還可以規(guī)定并積極組織、引導(dǎo)單位公房小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)或成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)公開招投標(biāo)的方式向社會(huì)選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行專業(yè)性的物業(yè)管理，規(guī)范單位公房物業(yè)管理收費(fèi)，實(shí)行小區(qū)自治，使單位公房物業(yè)管理進(jìn)入市場(chǎng)化。

2.5 建立完善的維修基金管理制度

建立完善的基金管理制度，對(duì)于單位公房的物業(yè)管理將有很大的幫助。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。按有關(guān)文件規(guī)定，單位公房由公房轉(zhuǎn)為私房后，售房款屬于原產(chǎn)權(quán)單位，售房單位應(yīng)將售房款的20%～30%作為單位公房的專項(xiàng)維修基金。同時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳納維修基金。維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪作它用。

3 小 結(jié)

單位公房小區(qū)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留下的產(chǎn)物，有著自身的特點(diǎn)和復(fù)雜性，也關(guān)系到廣大群眾的切身利益。單位公房物業(yè)管理的問(wèn)題是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必須面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。單位公房的物業(yè)管理，無(wú)論是從居民生活需求，還是從城市的定位來(lái)看，都具有重大意義。只有政府、單位、業(yè)主形成良性互動(dòng)，共同努力，才能把各種問(wèn)題解決好，真正實(shí)現(xiàn)雙贏，營(yíng)造和諧社會(huì)。

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