地產(chǎn)“寒冬”能否再現(xiàn)?

陳宜飚

中國的高房?jī)r(jià)終于引發(fā)政府部門的擔(dān)憂。隨著中國國務(wù)院“新十條”的頻發(fā)，政府采取措施進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的意志已經(jīng)不再令人懷疑。接下來的問題是，地產(chǎn)是否將會(huì)迎接新一輪的“寒冬”?

從4月中旬兩周的中國A股與香港市場(chǎng)情況來看，情況似乎已經(jīng)不言而喻。

內(nèi)房股成燙手山芋

政府要求提高二套房貸款首期成數(shù)及按揭息率的消息最早于4月15日在香港市場(chǎng)出現(xiàn)，并在次日(周五)在市場(chǎng)廣為宣傳，令當(dāng)天的內(nèi)地地產(chǎn)股成為重災(zāi)區(qū)。香港的投資者對(duì)房地產(chǎn)類股票提前打上重折，并導(dǎo)致港股全數(shù)回吐了當(dāng)周的升幅。例如中國海外(00688.HK)全周跌10.4％；華潤(rùn)置地(01109.HK)全周跌11％；合景泰富(01813.HK)全周跌9.3％；富力地產(chǎn)(02777.HK)全周跌11.7％；世茂房地產(chǎn)(00813.HK)則全周重挫12.5％。

然而最壞的情況還沒有出現(xiàn)，在限貸措施提出僅兩天，國務(wù)院便趕在4月17日(星期六)發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(新十條)，細(xì)列了十條新的政策，重拳打壓房地產(chǎn)。新規(guī)指出，地方政府可以采取臨時(shí)性措施，限制每位投資者在一定時(shí)期內(nèi)的房產(chǎn)購買數(shù)量。同時(shí)明確表示，對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，如果要發(fā)放按揭貸款，銀行應(yīng)當(dāng)“大幅度提高”其最低首付款比例和貸款利率，對(duì)此國務(wù)院尚未給出具體目標(biāo)，但對(duì)于第二套住房的家庭卻明確要求首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；此外，國務(wù)院還表示，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

毫無疑問，上述政策在隨后的周一(4月19日)令內(nèi)房股再度成為重災(zāi)區(qū)，當(dāng)天華潤(rùn)置地(01109.HK)重挫5.5％，成為當(dāng)天跌幅最大的藍(lán)籌股。中海外(00688.HK)也走低3.7％。此外，富力地產(chǎn)(02777.HK)、合景泰富(01813.HK)分別重挫8.04％和7.6％，雅居樂(03383.HK)則下挫7.3％。

種種跡象顯示，中央對(duì)旁地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲正越來越感到擔(dān)憂。因?yàn)榇饲暗臄?shù)據(jù)顯示，3月份中國70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)較一年前上漲了11.7％，這是中國于2005年7月開始發(fā)布這項(xiàng)數(shù)據(jù)以來的最大漲幅。

很明顯，政府4月16日通知的目的，是要鼓勵(lì)地方政府和銀行更加嚴(yán)格地控制提供給投機(jī)性房產(chǎn)交易的信用貸款。國務(wù)院的通知明確表示：“住房問題關(guān)系國計(jì)民生……更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。房?jī)r(jià)過高、上漲過快，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展?！?/p>

值得注意的是，通知進(jìn)一步提出“穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”，“對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”——這種提法也是過去罕有的。

筆者認(rèn)為，在上述政策中，“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”是最為嚴(yán)厲的一項(xiàng)措施，對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到立竿見影的效果。

效果如何還需觀察

國務(wù)院的決心已經(jīng)勿庸置疑，但實(shí)際效果如何，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)進(jìn)入“寒冬”，筆者認(rèn)為尚需觀察一段時(shí)間。畢竟還不能把資本市場(chǎng)上的“利空反映”等同于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)測(cè)。

為什么這么說?如果從價(jià)值投資角度來看，不論是從租金回報(bào)率、住房空置率還是房?jī)r(jià)收入比等業(yè)界分析師運(yùn)用的指標(biāo)來看，中國大部分一線城市，包括一些二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格早已脫離了其現(xiàn)實(shí)，泡沫的破滅只是時(shí)間問題，寒冬的到來幾乎是不可避免的。

但用“幾乎”而不是“絕對(duì)”，是因?yàn)椤靶率畻l”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響還需觀察一段時(shí)間——筆者注意到，中央并沒有明確指出哪些城市適用上述政策，也沒有對(duì)第三套房貸款提出具體指標(biāo)，因此上述政策是否會(huì)被地方政府及銀行認(rèn)真執(zhí)行仍然需要觀察。

此外，房地產(chǎn)股票價(jià)格主要是受公司業(yè)績(jī)因素的影響，同時(shí)也受到市場(chǎng)流動(dòng)性的左右。“新十條”的效應(yīng)目前只是多集中于流動(dòng)性層面，即投資者將資金撤出了這個(gè)板塊，它是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成實(shí)際的盈利困境，還取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買賣雙方力量。

這里有三個(gè)因素需要關(guān)注，一是民均可支配收入的增長(zhǎng)是否會(huì)持續(xù)高速；二是住房的剛性需求是否會(huì)減少；三是購房者的心理預(yù)期是否會(huì)發(fā)生變化。

從收入來看，中國經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)30多年的和平穩(wěn)定發(fā)展，人均收入普遍出現(xiàn)穩(wěn)定上揚(yáng)，這種上漲基本能掩蓋生活必需品的價(jià)格增幅。之所以不少人愿意做“房奴”，就是因?yàn)槊吭聝斶€按揭之后的余款仍可以維持家庭的正常支出。只要這種現(xiàn)狀能持續(xù)，仍然會(huì)有大批人愿意過房奴生活。接下來值得警惕的不僅僅是高房?jī)r(jià)，還有人民實(shí)際的生活成本。當(dāng)有一天人們對(duì)生活必需品的價(jià)格上漲覺得異常敏感的時(shí)候，市場(chǎng)承受能力已經(jīng)接近極限，屆時(shí)將會(huì)加速房地產(chǎn)進(jìn)入“寒冬”，或是延長(zhǎng)“冬季”。

從剛性需求來看，國人狂喊房?jī)r(jià)過高也是一種信號(hào)，顯示人們?nèi)匀粚?duì)房地產(chǎn)有剛性需求。需要指出的是，國務(wù)院新十條的政策主要是針對(duì)那些房?jī)r(jià)上漲過快的城市。在這些城市，住房的剛性需求被高房?jī)r(jià)泡沫埋沒，因此才產(chǎn)生了一定的社會(huì)問題。筆者認(rèn)為，國務(wù)院的新十條目的不是在于全面打擊中國的房地產(chǎn)價(jià)格，而是將上述價(jià)格不合理城市的剛性需求重新釋放出來，從這個(gè)角度來說，這個(gè)政策在剛性需求得到滿足時(shí)會(huì)否持續(xù)也是一個(gè)問題。

中央的政策能在多大程度上奏效，還取決于最后一個(gè)因素：購房者的心理預(yù)期變化。一旦那些炒房團(tuán)受到新十條的打擊之后心理底線崩潰，或是購房者預(yù)期中央的打擊將帶來長(zhǎng)時(shí)間的樓市調(diào)整，很可能具備剛性需求的購房者也會(huì)持觀望態(tài)度，這會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬效應(yīng)；但反過來，如果這個(gè)“新十條”并不能有效阻止房?jī)r(jià)上揚(yáng)，或是在阻止一段時(shí)間后被地方政府或是銀行用各種“對(duì)策”敷衍，可能會(huì)令房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。

從近日的情況看，調(diào)控政策強(qiáng)壓之下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)大變。京滬深樓市均出現(xiàn)了激增的拋盤，在上海，一些樓盤扎堆集中開盤，并推出各種名義的打折促銷；在北京，則爆出某炒房客一次拋售20余套房源的新聞；而過去一年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市之一深圳，則出現(xiàn)了更為明顯的價(jià)格調(diào)降跡象。

展望未來，比較有可能的是，在上海、北京、深圳等一線城市，以及像杭州、福州、南京這樣漲幅過高且地方政府態(tài)度較為強(qiáng)硬的二線城市，樓市將會(huì)較快進(jìn)入“寒冬”，但持續(xù)多久，還需要看中央政策的持久性如何。如果上述政策能持續(xù)有效執(zhí)行，不排除本輪調(diào)整周期會(huì)超過2007年的行情。