苗馨允

(中共鄭州市委黨校經(jīng)濟學(xué)教研室,河南鄭州450042)

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,我國的房地產(chǎn)業(yè)也進入了上升階段,連續(xù)多年保持了高速增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2009年商品房銷售價格同比上漲23.5%。北京、上海、深圳、廣州一線城市同一樓盤的年底價格幾乎比年初翻了一番。如此快速的房價上漲引發(fā)了社會各界對房地產(chǎn)泡沫的憂慮,本文在認識房地產(chǎn)泡沫性質(zhì)和危害的基礎(chǔ)上,通過對房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指標分析,進一步考查預(yù)警體系,從而為檢測全國或區(qū)域房地產(chǎn)市場的健康狀況作一鋪墊。

一、房地產(chǎn)泡沫的性質(zhì)和危害

(一)性質(zhì)

泡沫的本質(zhì)是一種價格運動,泡沫的形成以人們對房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期為基礎(chǔ),以價格的非平穩(wěn)、持續(xù)快速上漲并逐漸脫離消費者的承受能力為表現(xiàn)形式,最后以價格的理性回歸為終結(jié)。房地產(chǎn)泡沫是資產(chǎn)泡沫的一種,是除證券市場泡沫以外的一種重要的經(jīng)濟泡沫形式,是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟,在地區(qū)或全球房地產(chǎn)市場上呈現(xiàn)出周期性特征。著名經(jīng)濟學(xué)家、前美國經(jīng)濟學(xué)會會長金德爾伯格曾這樣定義泡沫狀態(tài):“泡沫狀態(tài)這個名詞,隨便一點說,就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價,開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期,預(yù)期又吸引了新的買主,這些人一般只是想通過買賣牟取利潤,而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn),接著就是價格暴跌,最后以金融危機告終。”諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主斯蒂格利茨教授給泡沫經(jīng)濟下的定義更為簡潔:”如果今天價格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會以更高的價格賣出去,而基本要素又不能調(diào)整價格,那么就存在著泡沫。”房地產(chǎn)具有投資屬性,往往在經(jīng)濟繁榮和寬松的貨幣政策下成為追捧的投資品,從而導(dǎo)致其價格非理性的上漲。但在加息等貨幣政策以及針對性的宏觀調(diào)控作用下,房地產(chǎn)價格也會急劇地下跌。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中所占比重較大,并且同金融關(guān)系密切,因此其泡沫的產(chǎn)生和破滅會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響。

(二)危害

房地產(chǎn)泡沫在積累和破滅時往往帶來一系列經(jīng)濟和社會問題。第一,泡沫形成和存在階段會造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。在房地產(chǎn)泡沫形成過程中,大量資本向房地產(chǎn)行業(yè)集聚,增加了經(jīng)濟的風(fēng)險性。近年,一些未以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企等不斷通過子公司進行房地產(chǎn)開發(fā)與投資,國資委分管的136家央企中逾7成涉足房地產(chǎn),其中僅母公司和二級企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)公司的投資總量已高達1800億人民幣。第二,泡沫形成和存在階段會造成經(jīng)濟的虛擬化。房價快速上漲過程中,通過對房地產(chǎn)的投資能獲得高額的投資收益,從而形成企業(yè)利潤大幅上升、經(jīng)濟持續(xù)繁榮的局面,還會伴隨股價的上漲。企業(yè)可以輕易地獲得企業(yè)價值的提升,會放松對主業(yè)的經(jīng)營和管理,減少對主業(yè)的投資,造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降和整體經(jīng)濟的虛擬化。第三,泡沫形成和存在階段還會造成投資成本上升。一方面私人部門用地價格、廠房租金和辦公租金快速上升,而投資門檻上升與盈利降低則會挫傷產(chǎn)業(yè)投資的積極性;另一方面公共建設(shè)的征地成本大幅增加,如果財政收入不能相應(yīng)增長,則會抑制公共產(chǎn)品的提供。第四,房地產(chǎn)泡沫破裂會帶來金融危機。房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、價值高的特點,一般具有很高的財務(wù)杠桿,從而和銀行業(yè)有著密切的聯(lián)系。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約有20%—30%是銀行貸款,建筑公司對項目墊付約占總投入30%—40%的資金也多是銀行貸款,居民購房款中約有50%—70%為銀行貸款。因此,銀行貸款對房地產(chǎn)的供給和需求有很大影響。第五,房地產(chǎn)泡沫破裂可能形成經(jīng)濟蕭條。泡沫的破滅通常帶來緊縮性的貨幣政策和銀行的信用收縮,而企業(yè)資金鏈斷裂則會造成項目的終止和破產(chǎn)。同時,投資性房地產(chǎn)價值下跌也會直接影響當(dāng)期企業(yè)利潤,從而使企業(yè)的價值下降和股價下跌。這樣,破產(chǎn)增加,財富縮水,失業(yè)率上升,消費減少,經(jīng)濟蕭條隨之而來。

二、房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標的選取

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)是指在科學(xué)理論指導(dǎo)下,通過對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行歷史過程的經(jīng)驗分析,同時參考有關(guān)類似房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行或其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的基本規(guī)律,并主要通過指標體系的選擇和建立,解釋具體指標與房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在聯(lián)系,最終使政府監(jiān)督部門在對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行過程中有關(guān)指標變化持續(xù)監(jiān)測的條件下,能夠從中得到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)總體經(jīng)濟運行態(tài)勢的準確判斷,以對其今后走勢作出正確的預(yù)期與評價,從而盡可能地提前采取監(jiān)督調(diào)控措施,最大限度地促進行業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)良好運行,盡量避免不良態(tài)勢或事件的發(fā)生。預(yù)警的目的在于要量化、細化房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹程度。首先檢驗房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫,明確其經(jīng)濟意義,然后根據(jù)實際經(jīng)濟承受能力找出可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的臨界點,一旦泡沫接近或者超過這個臨界點,就發(fā)出泡沫警報。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)最關(guān)鍵的就是預(yù)警指標的選擇和設(shè)計,避免虛假警報和滯后警報。同時,還要加強其他方面的配套措施。

(一)房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標選取的原則

1.指標的重要性或相關(guān)性。預(yù)警指標要與房地產(chǎn)市場相關(guān)性高,并具有重要的、影響較大的和明確的經(jīng)濟意義。

2.指標的全面性。預(yù)警指標要具有足夠的涵蓋面,從指標的經(jīng)濟意義上看需要反映房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟總體協(xié)調(diào)關(guān)系,能反映房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系,能反映房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系。但是,由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程較短并處于改革階段,所以指標的全面性只能是相對的。

3.指標的可靠性。預(yù)警指標所涉及的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要具有可靠性,據(jù)此形成正確的結(jié)論,作出適當(dāng)?shù)姆从澈驼哒{(diào)整。要求統(tǒng)計數(shù)據(jù)要準確,統(tǒng)計口徑要一致,同時數(shù)據(jù)具有足夠長的時間序列。

4.指標的可操作性。預(yù)警指標的可操作性是指要考慮各類數(shù)據(jù)取得的難易程度、可靠性和成本,還要力爭保證指標能夠進行量化計算。

5.指標的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有周期性并通過一系列指標表現(xiàn)出來,所選擇的各評價指標在對行業(yè)的反映中要具有相對固定的先行性、一致性和滯后性。

(二)房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標選取的方法

1.房地產(chǎn)行業(yè)在某一時點狀況的靜態(tài)預(yù)警指標。第一,房價收入比。房價收入比是國內(nèi)外普遍使用的反映住房支付能力的指標,西方學(xué)者最早使用房價收入比作為住房支付能力的判別指標,其定義的房價收入比等于新房銷售中位價(每套)與家庭中位收入(每年)之比。1988年聯(lián)合國人居中心和世界銀行合作開展了住房指標項目研究,參與的經(jīng)濟學(xué)家提出用房價收入比作為住房市場是否正常的基本指標,并將其定義為平均住房價格與家庭收入平均數(shù)之比。我國的房屋銷售中位價以及家庭中位收入數(shù)據(jù)不可得,因而選取平均一套住房房價與一戶家庭平均收入之比才具有可操作性。此比值越高,居民的住房支付能力就越弱。當(dāng)市場中的房價收入比一直處于高位,而且房地產(chǎn)市場不存在萎縮跡象時則說明房地產(chǎn)市場中投資需求較高,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就很大。和西方國家不同,我國住房價格統(tǒng)計不是以套為單位,而且每套住房面積、性質(zhì)等差異很多,所以需要根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算平均一套住房的價格。2004年底,建設(shè)部政策研究中心正式推出《全面建設(shè)小康社會居住目標》,提出到2010年人均住房建筑面積為30平方米,同時提倡提高商品住房90平米及以下比例。據(jù)此,按照每戶3人,人均30平方米和當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r可得平均化的每套住房價格。盡管房價收入比是使用最方便也是最廣泛的指標,但其具有的缺陷限制了其代表性和對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的解釋力。一方面,住房支付能力不僅來源于現(xiàn)在的收入更來源于收入預(yù)期,而且非首次購房者的財產(chǎn)性收入(即現(xiàn)有住房變賣收入)形成了強有力的購房支付能力,但財產(chǎn)性收入并未納入人均收入的統(tǒng)計,銀行信貸可為首次購房者提供70%的信貸。另一方面,此指標的橫向可比性較差,根據(jù)已有的研究,不同國家和地區(qū)計算的房價收入比差異很大,所以預(yù)警指標體系需要納入住房按揭貸款月還款額與居民月可支配收入比以及租金房價比。第二,住房按揭貸款月還款額與居民月可支配收入比或按揭償債比率。該指標根據(jù)房地產(chǎn)需求的信貸支持來設(shè)計,可以反映購房者未來的支付能力。相對房價收入比,按揭償債比率更能準確反映家庭的購房支付能力。房價收入比是從購房者預(yù)算約束角度設(shè)計的指標,但預(yù)算約束不僅來源于短期收入,也來源于未來持久收入和家庭可變現(xiàn)的總財富量。住房按揭貸款一方面反映了收入預(yù)期,另一方面反映了可變現(xiàn)財富總量,并且從銀行風(fēng)險控制角度考慮設(shè)置了首套住房30%的首付比例,規(guī)定了月還款額不高于稅后月收入50%的界限。據(jù)此,我們可以根據(jù)上述每套房均價計算方法和70%的貸款額計算平均貸款數(shù)額,結(jié)合當(dāng)期住房貸款利率和貸款年限計算出月還款額。根據(jù)銀行規(guī)定,貸款年限和房齡總和不高于30年,同時貸款人年齡增長貸款年限還有所縮短,而三口之家的貸款人往往步入中年,所以可將年限設(shè)為20年進行計算。如果這個指標超過50%,則說明房貸月還款占家庭收入比重較高,具有不可持續(xù)性,普通家庭正常生活支出會受影響;同時風(fēng)險較高,一旦經(jīng)濟出現(xiàn)波動、收入下降或失去工作,則可能形成違約。如果按揭償債比率不可持續(xù),而房價仍然居高不下,購房者很有可能通過承擔(dān)短期的高月供賺取房屋增值收益,這樣前市場投機行為比較嚴重,此時的泡沫就會逐漸形成。第三,租金房價比。租金房價比是衡量房屋價格是否合理的重要尺度,它直接反映房屋投資現(xiàn)金流、投資回報率和投資回收期。同時,房屋租賃價格完全由市場供求決定,能夠最準確真實地反映市場供求關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時,房價大幅上漲,而與房地產(chǎn)價格相比,租金不存在投機成分,在短期將保持穩(wěn)定。因此,租金房價比可以在一定程度上反映房地產(chǎn)泡沫。為了保證數(shù)據(jù)的準確性,在計算該指標時需要注意以下幾點:一要定點采樣,即房價和租金的數(shù)據(jù)采集,應(yīng)在小區(qū)、鄰里這樣一個較小的范圍內(nèi)進行。如果采用較大空間(比如某市、某省、某國)的房價平均數(shù)和租金平均數(shù),則會由于交易的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)在地理位置、房屋結(jié)構(gòu)等方面存在顯著差異而存在很大的偏差。二要采用單位價格進行計算,也就是使用單位平方的租金與單位平方的房價之比。因為計算租金房價比時最理想的是得到同一套住房同一時點的租金和售價,但很難得到相關(guān)數(shù)據(jù),所以用較小范圍內(nèi)房屋單位價格進行計算比較可行。另外,租金和房價具有一定的隨意性,受到房屋面積等因素影響,就可能影響房價租金比計算的準確性。所以應(yīng)綜合多套同類型的房屋的售價和租金,去除面積因素進行計算。此指標可以進行地區(qū)橫向比較或者歷史的縱向比較,同時可以和同期的銀行房屋抵押貸款利率進行比較。如果租金房價比低于抵押貸款利率,而資本追求收益最大化,那么房價上漲收益將是房產(chǎn)投資收益率的主要部分,房產(chǎn)投資者有較強的房價上漲預(yù)期。從時間序列來看,租金房價比不僅低于同期抵押貸款利率,還有下降趨勢或者和利率不斷擴散的趨勢,則說明在上漲預(yù)期支持下投機行為增加,從而導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。第四,房地產(chǎn)貸款額占金融機構(gòu)貸款總額之比。該指標能反映房地產(chǎn)的金融支持度。房地產(chǎn)貸款額包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款額和個人住房抵押貸款額。房地產(chǎn)投機需求的膨脹離不開充足資金的支持,而充足的資金必須依靠銀行等金融部門的貸款。居民投機需求的膨脹很大程度上依賴于信貸杠桿的推動,與信貸規(guī)模具有同步擴張、互動發(fā)展的性質(zhì)。該指標反映了信貸對房地產(chǎn)需求的支持程度,代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展及實現(xiàn)的程度。該指標值越大,說明信貸對房地產(chǎn)投資的支持程度越大。這個指標一方面可以反映房地產(chǎn)貸款與其他貸款比重是否過大,從橫向反映房地產(chǎn)信貸的規(guī)模是否合適;另一方面也可以反映銀行貸款向房地產(chǎn)貸款的集中度,如果比重過高尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占比重過高則泡沫的生成與破滅對銀行的破壞力就越大,如果在該指標擴大期間房地產(chǎn)價格保持持續(xù)上漲的勢頭時必須警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生,因為當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲趨勢超過一定的界限很可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。另外,很多學(xué)者進行房地產(chǎn)泡沫研究時使用住房空置率指標。筆者認為這個指標和泡沫相關(guān)性不大。因為按照國際上通用的住房空置指標,即以一個國家或城市的空房總數(shù)(一般指實際空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)除以實有住房總數(shù)或者按照我國現(xiàn)用的比較多的住房空置率計算方法,即到統(tǒng)計年度已建成而未售出的商品房除以當(dāng)年建成住房總數(shù)(也有研究者使用連續(xù)3年建房總數(shù))。無論哪種方法計算,分子中都既包含了已售未住和尚未出售的住房。在房地產(chǎn)泡沫形成過程中,購房者可能擁有多套住房形成已售未住住房,或者開發(fā)商惜售而形成尚未出售住房,但當(dāng)房地產(chǎn)衰退時會形成房屋積壓而增加空置住房,所以該指標并不能完全反映泡沫狀態(tài)。還有很多學(xué)者基于房地產(chǎn)泡沫主要源于土地泡沫的理論,將土地購置面積與當(dāng)年土地開發(fā)面積之比納入預(yù)警指標體系,認為當(dāng)指標值過高時,反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場、地價和利率有較好的預(yù)期,也反映了開發(fā)商持有土地不施工或施工緩慢,試圖通過土地升值獲利的投機動機。筆者認為,這個指標同樣不適用于我國房地產(chǎn)的研究。因為我國的土地由政府供應(yīng),并非自由市場,土地購置面積很大程度上受制于政府調(diào)控,不能完全反應(yīng)市場需求。所以本文主要從價格角度設(shè)計房地產(chǎn)預(yù)警指標,而較少使用市場化程度較低的數(shù)量指標。

2.房地產(chǎn)行業(yè)在某一時期發(fā)展狀況的動態(tài)預(yù)警指標。第一,地價的上漲。建筑物是勞動產(chǎn)品,其價格相對比較穩(wěn)定,價值也比較容易判斷,而房地產(chǎn)泡沫很多情況下實質(zhì)是地價泡沫。作為泡沫的載體,往往具有稀缺性的特點,在短期內(nèi)不易達到供求平衡,很容易成為投機的對象。由于土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性等原因,土地容易成為泡沫載體。在房地產(chǎn)泡沫高漲時期,造價對整體房價的影響相當(dāng)有限,其重要性也越來越小。上個世紀,日本的房地產(chǎn)泡沫就是由于經(jīng)濟發(fā)展和對土地需求增加,從而引發(fā)人們對土地市場價格上漲的樂觀預(yù)期和對土地投機的行為。1960年—1990年期間,日本的國民生產(chǎn)總值增加了17.4倍,而6大都市土地價格卻上漲了56.1倍。由于不同地理位置、配套設(shè)施等因素對地價影響很大,所以該指標計算時應(yīng)盡量選取相似區(qū)位、相似交通狀況和配套設(shè)施以及同類型的出讓土地進行比較。第二,房價增長率與GDP增長率之比。一般來說,房地產(chǎn)價格的上漲和經(jīng)濟的增長相伴隨,而一國的GDP高速增長時期往往伴隨房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)房價上漲幅度和速度過快,遠遠脫離實體經(jīng)濟的增長時就說明孕育著泡沫。還有學(xué)者進行研究時將房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率之比或者與固定資產(chǎn)投資增長率之比納入預(yù)警指標體系,認為該指標可以測量房地產(chǎn)行業(yè)相對實體經(jīng)濟的增長速度,指標值越大,說明房地產(chǎn)業(yè)相對實體經(jīng)濟發(fā)展的偏離越大,房地產(chǎn)市場開發(fā)過熱,存在投機傾向。但通過對我國1998年—2008年房地產(chǎn)市場的實證研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)投資增長率與房地產(chǎn)價格負相關(guān),可見投資增長率高不一定伴隨著房價過快上漲,而且我國住房改革為時尚短、住房需求很大,在自住房需求的支持下房地產(chǎn)開發(fā)投資也會保持高于GDP的增長速度,所以該指標和房地產(chǎn)泡沫相關(guān)性較差?？傊?當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫信號時,政府及中央銀行能夠采取得力的救市措施,通過利率等市場手段或信貸投放量等行政調(diào)控手段防止泡沫的擴大。同時政府有責(zé)任監(jiān)督房地產(chǎn)商品的價格構(gòu)成因素,防止政府在動用稅收、利息杠桿、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場時,開發(fā)商將調(diào)高的稅收、利息向消費者轉(zhuǎn)嫁,從而導(dǎo)致房價升高,弱化中央宏觀調(diào)控政策的有效性。

(三)其他配套措施

為確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展,除分析研究預(yù)警指標外,還應(yīng)逐步完善以下方面的工作:

1.完善房地產(chǎn)市場法律法規(guī)以規(guī)范市場行為。由于我國房地產(chǎn)市場形成期較短,市場運作經(jīng)驗不足,市場行為還很不規(guī)范,國家應(yīng)通過盡快完善房地產(chǎn)市場法律制度規(guī)范房地產(chǎn)市場行為,避免由于房地產(chǎn)市場的投機行為而對經(jīng)濟及金融業(yè)產(chǎn)生不良影響。

2.加強對土地價格的監(jiān)管和調(diào)控。近年來我國地價高速增長,一方面源于政府壟斷的“招拍掛”土地出讓制度、土地的不可再生性和價高者得的拍賣制度;另一方面在于建設(shè)用地利用效率不高加劇了土地的稀缺性,推升了地價。因此,對建設(shè)用地進行合理規(guī)劃,提高利用效率,清理閑置土地等,都能在一定程度上抑制地價的過快上漲。

3.建立符合我國國情的房地產(chǎn)消費市場。我國地少人多是公認的制約因素,如果不考慮這個國情盲目發(fā)展大面積高檔住宅,將會構(gòu)成既不平衡又不節(jié)約的局面。而合理的住房消費僅靠對消費者住房理念的教育是遠遠不夠的,應(yīng)通過對出讓土地進行更嚴格的限制來加大小戶型的供給和推廣。

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