王克念

（中共奎屯市委黨校 新疆 奎屯 833200）

以科學發(fā)展觀為指導統籌北疆“金山角”地區(qū)房地產市場協調發(fā)展的思考

王克念

（中共奎屯市委黨校 新疆 奎屯 833200）

住房直接關系到人民群眾的日常生活。本文針對北疆地區(qū)房地產市場動態(tài)分析，從整體上較深刻分析了房地產市場走勢，揭示了房地產對居民消費需求的主要影響因素，并結合當地實際提出防止房價過快上漲，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干項建議，闡明了保持房地產市場健康發(fā)展有利于滿足居民住房消費需求，有利于推動經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于促進社會和諧與穩(wěn)定，是政府取信于民的必然要求。

地區(qū) 房地產 市場建議

伊犁州黨委書記李湘林去年年底在伊犁州黨委經濟工作會議上指出“要以伊寧市、奎屯市為重點，加強城市管理，加快城市建設，增強城市功能，建設輻射功能較強的區(qū)域經濟中心。要積極推進房地產業(yè)健康發(fā)展，鼓勵房地產企業(yè)根據市場需求發(fā)展普通商品房，加快廉租房、經濟適用房、解危解困房建設以及老城區(qū)改造，推進房地產業(yè)健康快速發(fā)展?！币虼?，維護和保證北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產市場有序健康發(fā)展是事關民生的重大問題之一。結合伊犁州黨委經濟工作會議精神，最近筆者對該地區(qū)房地產市場建設問題進行了一系列調研，從了解的情況看，該地區(qū)在外部國際金融危機大氣候的沖擊面前，由于正確執(zhí)行了中央、自治區(qū)、伊犁州黨委人民政府所制定的應對國際金融危機擴大內需的方針政策，整個房地產市場依然保持了整體強力運行推進的態(tài)勢，但也從不同的層面暴露和反映出該地區(qū)房地產市場在運作過程中存在的問題。

一、對當前北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產市場主要情況和問題的基本分析

總體上來看，我認為自去年（2009年）以來，北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產市場延續(xù)了2008年四季度的走勢，呈現明顯調整趨勢，主要是商品房銷售量上揚，供求關系發(fā)生重大變化，市場跟進與觀望氣氛濃厚，房價漲幅持續(xù)堅挺，但對投資的影響由于受土地制約尚不明顯，房地產投資繼續(xù)較快增長。

從投資開發(fā)商心理看，新開工面積增長較慢，表明房地產開發(fā)商對目前的房地產市場還缺乏必要的前瞻性調研，放緩了項目投資的速度，銷售緩慢延長了企業(yè)資金回籠資金的周期，資金回籠慢，影響了開發(fā)商投資的信心。

從銷售看，目前市場反映的銷售情況及各項指標，主要從投資、銷售、空置、各個指標來看，市場仍尚處在調整當中，只是調整的力度已趨于平緩，去年以來房地產市場的復蘇，一個重要原因是得益于國內擴大內需等政策的刺激。另一個方面是近一年來住房剛性需求的適放。

從房價看北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)近兩年房地產市場房價走勢并未出現回落現象，2008年下半年至2009年上半年房價基本保持不變外，2009下半年因受烏魯木齊“7·5”事件影響,至2010年年初，房地產市場升溫，房屋價格略有上漲，企業(yè)各種優(yōu)惠促銷活動不斷。在今年新開工的項目中，房價均較去年同期明顯漲幅增長。例如2009年已批準預售的新建商品房銷售價格較2008年有所增長，其中多層住宅維持在每平方米1990元，較2008年上漲約9%；高層住宅房維持在每平方米2700元，較2008年上漲約7%；商業(yè)用房維持在每平方米5000元左右，從目前了解情況，新開工房屋銷售情況，商業(yè)用房銷售、多層住宅用房銷售好于高層。

二、北疆地區(qū)房地產市場發(fā)展不平衡的成因分析

形成房地產市場調整趨勢的主要原因：一是房地產市場自身調整規(guī)律的作用，近兩年房價持續(xù)快速上漲，投資投機性購房需求膨脹，部分自住家庭也因漲價預期匆忙購房，大量需求提前集中釋放，價格和需求相互推動形成的泡沫累積到一定程度，市場具有內在調整要求。二是房地產市場調控措施逐漸見效。特別是第二套住房貸款政策，對投資投機性需求起了有效抑制性作用。三是住房保障性政策產生了積極影響。限價普通商品房、經濟適用房、廉租房等建設和保障力度持續(xù)加大，加上政策預期增強，分流了普通商品房市場部分自住性購房需求。四是全球性房地產市場調整趨勢、國際經濟不利影響和國內經濟增速回落等因素、形成了國內房價下行預期，購房者觀望情緒上升。五是在房價漲幅持續(xù)回落的情況下，買漲不買跌的氛圍擴展，加上媒體宣傳炒作，導致部分購房需求推延。六是國內股市持續(xù)大幅下跌，既從財富效應方面抑制了購房需求，也對資產市場產生復雜影響，加大了房地產市場調整的壓力。

房地產市場適度調整符合宏觀調控預期目標，但也應注意，市場的調整變化是一把雙刃劍。一方面，適度調整有利于促進市場供求關系協調，遏制房價暴漲和資產泡沫積聚，推動住房供給結構調整，促使開發(fā)企業(yè)提高住房設計和建造水平。另一方面，如果調整過急過大，則可能導致房地產泡沫破裂，影響實體經濟發(fā)展，加大金融風險，不利于宏觀經濟穩(wěn)定。雖然目前房地產市場仍處于合理調整期，但我們要密切關注和努力防止發(fā)生后一種情況。

三、以科學發(fā)展觀為指導，統籌北疆房地產市場協調發(fā)展的思考

鑒于北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)當前房地產市場走勢存在著一定的不確定性。我認為黨的十七大提出的統籌科學發(fā)展的思想非常重要，我們需要把握好調控時機、力度和方式。建議采取以下措施：

（一）加強監(jiān)測預警分析，密切關注房地產市場變化

今年九、十月份是北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產市場的銷售旺季，市場行情對下一步走勢有重要影響，明年12月份是開發(fā)企業(yè)工程款、銀行貸款的集中支付階段，要加強對這兩個時段的監(jiān)測分析。

（二）做好政策儲備，防范房地產市場大幅度波動引發(fā)經濟金融風險

財稅、金融、土地等部門要做好穩(wěn)定市場的政策預案，一旦市場發(fā)生突發(fā)性變化，及時出臺有效措施。督促商業(yè)銀行等金融機構在嚴格房地產信貸條件、開展風險分析和壓力測試的基礎上，做好風險管理、充足撥備、資本補充等方面的前瞻性準備，防患于未然。

（三）加大保障性住房建設力度，推進商品房供應結構調

我認為這對當前北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產市場合理調整和穩(wěn)定發(fā)展，有“一石多鳥”的作用，既能增加房地產投資，防止投資下降過多，又能增加住房供給，促進房價合理回歸，還能加快緩解低收入居民住房困難，穩(wěn)定市場和人心。要按照中心城市奎屯市市委五屆十次常委擴大會議提出的“完成700戶抗震安居工程建設、大力推進高層建筑項目、力爭5億元36萬平方米房地產開發(fā)”規(guī)劃，確保住房保障資金、土地供應和優(yōu)惠政策落實到位，促進住房合理消費。

（四）嚴格市場監(jiān)管，進一步規(guī)范房地產市場秩序

針對北疆（奎、獨、烏）“金山角”地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售，個別企業(yè)在末辦理商品房預售許可的情況下，擅自對房屋進行銷售，違規(guī)發(fā)布房地產廣告、收取購房定金、住戶對個別房地產開發(fā)企業(yè)房屋質量、合同履行、一書一證發(fā)放問題投訴較多，（諸如為住戶辦理房屋權屬證書不及時，甚至有的收取住戶辦理權屬證書資料及費用長達二年都末辦理房屋權屬證書）還有個別企業(yè)銷售人員上崗未持證、缺乏法律、法規(guī)知識等表現，要及時整治加大打擊力度。

（五）完善房地產統計和信息披露制度，建立健全溝通合作機制

目前，房地產統計數據分散在不同部門，指標體系不科學，不利于準確判斷房地產市場形勢和合理引導市場預期。建議由有關部門牽頭，抓緊研究完善房地產統計指標體系。全面、及時、準確地發(fā)布房地產市場信息，提高信息透明度，堅持正確的輿論導向。

（六）抓住房地產市場調整期，加快推進房地產市場制度建設

盡快實現房地權屬統一登記，改革完善土地管理制度；研究改革房地產稅收制度，增加房地產保有環(huán)節(jié)稅負、降低交易稅，促進市場活躍；加強住房法制建設，把房地產市場調控的有效政策法律化、制度化

doi:10.3969/j.issn.1674-6287.2010.02.004

F29

A

1674-6287（2010）02-0014-02

2010-02-03

王克念（1957～），男，新疆社會科學院伊犁州經濟發(fā)展研究所副研究員、新疆奎屯市委黨校高級講師，研究方向：社會經濟、黨建理論。