孫 元

(廣州大學(xué),廣東 廣州 510006)

業(yè)主委員會(huì)是建設(shè)和諧社區(qū)的主要載體

孫 元

(廣州大學(xué),廣東 廣州 510006)

隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高,全國(guó)社區(qū)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升,矛盾的激化已經(jīng)影響到社區(qū)業(yè)主的生活環(huán)境。如何處理好社區(qū)管理中各種關(guān)系,是有效解決各種矛盾糾紛的關(guān)鍵。業(yè)主委員會(huì)作為連接業(yè)主與社區(qū)管理部門之間的紐帶,它的良好運(yùn)作將關(guān)系到一個(gè)小區(qū)的安定和團(tuán)結(jié)。業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)管理活動(dòng)中的重要載體。正確發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,對(duì)解決社區(qū)管理工作中不斷增多的矛盾和投訴、提高社區(qū)生活環(huán)境、穩(wěn)定社會(huì)秩序是十分重要的。

業(yè)主委員會(huì);和諧社區(qū);載體

一個(gè)健康的、成熟的和諧社區(qū),應(yīng)該是社區(qū)與政府、社區(qū)與企業(yè)、社區(qū)與社會(huì)、社區(qū)與生態(tài)、社區(qū)與群眾處于良性互動(dòng)和協(xié)調(diào)發(fā)展的社區(qū)。社區(qū)管理包括兩方面內(nèi)涵,一方面是對(duì)房屋以及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修,另一方面是對(duì)居住區(qū)域內(nèi)人的行為的管理,維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。因此,當(dāng)大量的人從“單位人”轉(zhuǎn)變到“社區(qū)人”的時(shí)候,如何增強(qiáng)業(yè)主以及居住人員對(duì)社區(qū)的歸屬感,提高對(duì)社區(qū)的信任,達(dá)到新型社區(qū)管理的人文境界,成為社區(qū)管理部門在社區(qū)建設(shè)大環(huán)境下需要著重考慮的一個(gè)問(wèn)題。

一、建設(shè)和諧社區(qū)業(yè)主委員會(huì)必不可少

業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體,它不是個(gè)別人進(jìn)行商業(yè)性交易的媒介,也不是業(yè)主有什么問(wèn)題都要找的出氣筒,它是一個(gè)組織,一個(gè)沒(méi)有私心,只有公開(kāi)、公正維護(hù)業(yè)主共同利益的組織,一個(gè)嚴(yán)格按照法定程序和章程運(yùn)作的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的機(jī)構(gòu),是由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁,代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益,負(fù)有召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議、報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況、與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同、聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行合同、調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛、監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約等職責(zé)。因此,業(yè)主委員會(huì)在建設(shè)和諧社區(qū)中具有重要的作用。

首先業(yè)主委員會(huì)能保障業(yè)主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。業(yè)主的核驗(yàn)權(quán)、知情權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督檢查權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的行使僅靠業(yè)主個(gè)人的力量是做不到的,只有通過(guò)業(yè)主委員會(huì)才能最大限度地實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利,而業(yè)主委員會(huì)對(duì)這些權(quán)利的實(shí)現(xiàn)起了保障的作用。其次,業(yè)主委員會(huì)能協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各部門之間的關(guān)系。對(duì)于業(yè)主,從居住的角度說(shuō),希望有一個(gè)安全、衛(wèi)生、舒適、文明的環(huán)境,從置業(yè)的角度說(shuō),希望物業(yè)能保值、升值;對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō),也希望所投資的項(xiàng)目能夠成為同業(yè)中的精品,并成為下一個(gè)項(xiàng)目能夠引起置業(yè)者興趣的成功先例;對(duì)于社區(qū)管理部門來(lái)說(shuō),通過(guò)提供高水準(zhǔn)的管理服務(wù)而獲得社會(huì)的認(rèn)可,從根本上講,業(yè)主與管理者的利益是共同的,業(yè)主委員會(huì)能協(xié)調(diào)各種關(guān)系,將各自的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)并有機(jī)地結(jié)合在一起,社區(qū)的共同利益才能實(shí)現(xiàn)。第三,業(yè)主委員會(huì)能使小區(qū)物業(yè)保值、升值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。每一個(gè)業(yè)主都希望自己所在的小區(qū)物業(yè)能夠保值、升值。那么,這個(gè)目標(biāo)靠什么來(lái)實(shí)現(xiàn)呢?應(yīng)該靠發(fā)展商的承諾兌現(xiàn),靠各方的鼎力配合,靠業(yè)主委員會(huì)的科學(xué)運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)的成立不僅能解決一些具體問(wèn)題 (不管這些問(wèn)題是過(guò)去遺留的還是眼前要處理的),更重要的是能制訂出一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,這個(gè)規(guī)劃的前景就是提高小區(qū)的知名度,樹(shù)立良好的公眾形象而使它成為精品,規(guī)劃的目的是使小區(qū)物業(yè)保值、升值。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善,業(yè)主委員會(huì)這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會(huì)得到大力提倡。越來(lái)越多的業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到業(yè)主委員會(huì)在自己長(zhǎng)期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此,越來(lái)越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會(huì)的工作之中。這是一個(gè)非?？上驳默F(xiàn)象,它說(shuō)明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護(hù)意識(shí)在增強(qiáng),說(shuō)明了業(yè)主委員會(huì)這一新生事物正在逐漸深入人心!

二、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作中存在的主要問(wèn)題

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立及其相應(yīng)的責(zé)、權(quán)、利,現(xiàn)有的政策、法規(guī)已作了具體的規(guī)定 (比如建設(shè)部 33號(hào)令等),目前在業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作過(guò)程中存在著一些問(wèn)題,這些問(wèn)題影響了業(yè)主委員會(huì)的正常進(jìn)行,埋下了矛盾的種子,甚至成了業(yè)主與管理部門對(duì)峙的源頭。

(一)業(yè)主委員會(huì)維權(quán)沒(méi)有法律保障。根據(jù)現(xiàn)在的法律法規(guī),業(yè)主委員會(huì)既不是群眾團(tuán)體——未到民政部門報(bào)批,又不是公司——未到工商部門報(bào)批,更不是政府機(jī)構(gòu)——無(wú)上級(jí)機(jī)構(gòu)的行政任命,這個(gè)“在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下”(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條)成立的機(jī)構(gòu)沒(méi)報(bào)批、沒(méi)發(fā)證,有的僅僅是“到房地產(chǎn)行政主管部門備案”(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條)?！坝谑?業(yè)主委員會(huì)就不具有法人資格,其法律地位也理所當(dāng)然地受到嚴(yán)重挑戰(zhàn),維權(quán)時(shí)在實(shí)際操作中也受到各種各樣的質(zhì)疑?！睆V州市樓盤小區(qū)形成規(guī)模已有 10年了,但至今業(yè)委會(huì)成功招聘物管公司的卻只有幾十家,僅占樓盤總數(shù)的 2%～3%。有的小區(qū)里,業(yè)委會(huì)為了行使自己的權(quán)利,要自主招聘物管公司,但舊的管理公司為了自身和開(kāi)發(fā)商的利益卻不想撤出,等到雙方對(duì)簿公堂時(shí),業(yè)委會(huì)擺出的理由是:“國(guó)家和省的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、廣州市的《物業(yè)管理辦法》有規(guī)定,業(yè)委會(huì)成立后,由業(yè)委會(huì)選聘的物業(yè)公司進(jìn)行管理?！倍锕芄竞烷_(kāi)發(fā)商擺出的理由往往是:“業(yè)委會(huì)成立不合法,不承認(rèn)業(yè)委會(huì)的法律地位?！?/p>

(二)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用不當(dāng)。一是選聘權(quán)運(yùn)用不規(guī)范。根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)具有法定的選聘權(quán)。在實(shí)際操作中,業(yè)主委員會(huì)只有在與原物業(yè)管理公司解除合同后,才可以行使選聘權(quán)重新選聘物管公司。但一些業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),想當(dāng)然行事,不按有關(guān)規(guī)定程序行使權(quán)利,而是擅自亂用選聘權(quán)。二是沒(méi)有協(xié)調(diào)好與物管公司的關(guān)系。有的業(yè)主委員會(huì)(或委員)不通過(guò)協(xié)商或合法程序來(lái)解決與物管公司的矛盾,有的業(yè)主委員會(huì)主任以“主人”自居,稍不滿意,就到管理處吵鬧,使物管公司無(wú)法正常開(kāi)展工作。

(三)業(yè)主委員會(huì)利益難協(xié)調(diào)。產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,從這些業(yè)主中選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)成員自然代表著各自不同的利益群體,而且他們的工作模式、作風(fēng)及思想傾向也不同。所以要想在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部搞好工作上的互相配合與協(xié)調(diào),及時(shí)、正確地處理內(nèi)部成員之間的利益的沖突,不是一件容易的事情。何況業(yè)主委員會(huì)還要去協(xié)調(diào)外部單個(gè)或少數(shù)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突,以及營(yíng)造一個(gè)全體業(yè)主都能接受的物業(yè)管理氛圍等等。

(四)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏信任。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏關(guān)注度、信任度,缺乏對(duì)社區(qū)管理的參與意識(shí),使業(yè)主委員會(huì)幾乎成為一個(gè)“空中樓閣”式的組織,不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。目前許多大型小區(qū)的物管都是由開(kāi)發(fā)商墊錢經(jīng)營(yíng),更換物管公司后這筆經(jīng)費(fèi)成了大問(wèn)題。由于經(jīng)費(fèi)不足,加上經(jīng)驗(yàn)欠缺,業(yè)委會(huì)經(jīng)常會(huì)引來(lái)糾紛。委員爭(zhēng)取權(quán)益意識(shí)強(qiáng)烈,但實(shí)際操作缺乏經(jīng)驗(yàn),自身素質(zhì)、組織能力、社會(huì)公信力等十分有限,目前,在小區(qū)內(nèi)積極公益的人首先是那些“維權(quán)人士”,這些人一旦當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員,便帶領(lǐng)大家走上“維權(quán)之路”,實(shí)際就是跟物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商斗。這些人一旦有私心,就會(huì)借機(jī)謀求私利。根據(jù)北京市房地局小區(qū)辦的調(diào)查與統(tǒng)計(jì),北京、上海、深圳等地已成立的業(yè)主委員會(huì)中,能夠充分發(fā)揮作用的不足 10%,相當(dāng)多的業(yè)主委員會(huì)不能或沒(méi)有發(fā)揮作用。

三、發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,維護(hù)業(yè)主的合法利益

良好的社區(qū)管理不僅能夠發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,使其保值、增值,同時(shí)也能創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。因此,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將如何引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主的道德約束和歸屬感工作提到日程上來(lái),逐步樹(shù)立以“社區(qū)歸屬、社區(qū)人文”為特點(diǎn)的新型思想觀念。時(shí)至今日,社區(qū)作為社會(huì)的組成細(xì)胞,其功能日趨重要,構(gòu)建和諧社區(qū)已迫在眉睫,業(yè)主委員會(huì)作為社區(qū)的主要載體,重任在肩,需要更多深層次的思考與探索,搞好與社區(qū)管理部門的關(guān)系十分重要,良好融洽的關(guān)系必將加速實(shí)現(xiàn)和諧社區(qū)的構(gòu)建。

(一)明確業(yè)主委員會(huì)的法律定位。業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)管理關(guān)系中互相依存、互相補(bǔ)充、缺一不可的組成部分,它與其它社區(qū)管理部門是具有工作目標(biāo)一致性、各自職責(zé)差異性、地位平等性的部門,不能簡(jiǎn)單地定高低、比上下。作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)、積極、依法成立業(yè)主委員會(huì),保障業(yè)主委員會(huì)的職權(quán),為業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會(huì)要正確運(yùn)用監(jiān)督機(jī)制,而不是單一行使“至高無(wú)上”的監(jiān)督權(quán)、否決權(quán)。這樣才能夠避免與其他管理部門的互相敵視、互相設(shè)防的緊張對(duì)抗局面。因此,業(yè)主委員會(huì)定位是否準(zhǔn)確,是關(guān)系到業(yè)主能否參與民主自治的先決條件和重要保障。應(yīng)通過(guò)物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法,直接賦予業(yè)主委員會(huì)區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人的法律地位,賦予它一定的權(quán)利和權(quán)威,并規(guī)定其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以及應(yīng)為自身行為所承擔(dān)的法律和社會(huì)責(zé)任。為保證業(yè)主委員會(huì)主任工作的公平性、專業(yè)性、及時(shí)性,應(yīng)該建立業(yè)主委員會(huì)主任的公開(kāi)選舉制。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)的教育,只要能正確及時(shí)地行使業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、履行業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)、承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡的責(zé)任,具備一定專業(yè)知識(shí)的業(yè)主,就可以競(jìng)聘為業(yè)主委員會(huì)主任。業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)與業(yè)主代表大會(huì)簽訂聘用協(xié)議。

(二)政府要支持業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展已是大勢(shì)所趨,因此,創(chuàng)造一個(gè)有利寬松的法制環(huán)境應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急,而這其中,鼓勵(lì)、支持業(yè)主自己籌建業(yè)主委員會(huì)則是重中之重。因?yàn)?業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主主張權(quán)利和實(shí)現(xiàn)權(quán)利的載體,它首先維護(hù)的是業(yè)主的利益,從這個(gè)意義上講,廣大業(yè)主積極籌建業(yè)主委員會(huì)的要求和行動(dòng)都是正當(dāng)?shù)?應(yīng)該給予支持和保護(hù);況且,從目前的形勢(shì)看,很多小區(qū) (花園、公寓)的業(yè)主委員會(huì)都是在業(yè)主們的督促和參與下開(kāi)始籌建或成立的。既然業(yè)主們有這樣的熱情和權(quán)利自我保護(hù)意識(shí),作為政府有關(guān)主管部門,就可以順應(yīng)形勢(shì)的要求,制訂出相應(yīng)的政策、法規(guī),鼓勵(lì)和支持業(yè)主的權(quán)利自治行動(dòng)。政府有關(guān)主管部門要在業(yè)主委員會(huì)選舉的宣傳、業(yè)主代表名額的分配與確定、業(yè)主委員會(huì)成員的資格和條件等方面發(fā)揮政府的權(quán)威作用,真正幫助社區(qū)組建一支高素質(zhì)、有權(quán)威、有信譽(yù)、能正確發(fā)揮作用的業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍。政府有關(guān)職能部門應(yīng)積極介入幫助解決開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾?！叭绻嘘P(guān)職能部門能以第三方的立場(chǎng),公平、公正地組織開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等方面一起成立代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì),那么業(yè)委會(huì)反而會(huì)成為各方?jīng)_突的緩沖地帶。而且,就算有的樓盤已經(jīng)成立了業(yè)委會(huì),政府職能部門的指導(dǎo)也不應(yīng)該停止?！贝送?還應(yīng)指導(dǎo)他們正確選擇物管公司及發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

(三)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。提高業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)?！稐l例》賦予了業(yè)主委員會(huì)較大的權(quán)力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成,業(yè)主委員會(huì)要按照現(xiàn)行的法律規(guī)范和政策規(guī)定采用合理合法的方式進(jìn)行理性、有序的維權(quán),同時(shí)在維權(quán)過(guò)程中注意把握好度。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督,對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。因此,成員必須具有良好的政治思想品德和優(yōu)秀的業(yè)務(wù)管理能力,才能在行使權(quán)力的過(guò)程中,為業(yè)主爭(zhēng)取合法權(quán)益。如果業(yè)主委員會(huì)工作突出,就應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì),否則就要給予處罰。另外,還要注意約束業(yè)主委員會(huì)的行為,保證業(yè)主委員會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。業(yè)主民主選舉委員是由物業(yè)產(chǎn)權(quán)決定的,委員選舉標(biāo)準(zhǔn)是《條例》明確規(guī)定的,在現(xiàn)階段這樣一個(gè)不變的前提下,要想有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用,確保業(yè)委會(huì)委員的專業(yè)素質(zhì)符合物業(yè)管理需要,縮短合同雙方的差距,就必須加強(qiáng)委員的經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng),通過(guò)向業(yè)委會(huì)委員宣傳灌輸物業(yè)管理專業(yè)知識(shí),并輔之以媒體的輿論導(dǎo)向宣傳,促使委員進(jìn)一步明確業(yè)委會(huì)職責(zé)、義務(wù),使其支持物管企業(yè)工作,督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交納,從而實(shí)現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。上述活動(dòng)可由業(yè)主出資,企業(yè)贊助,行業(yè)協(xié)會(huì)定期組織委員進(jìn)行多種形式學(xué)習(xí)、交流、強(qiáng)化,通過(guò)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格證書(shū),加速業(yè)委會(huì)委員的成熟過(guò)程。通過(guò)有關(guān)各方的共同努力,將業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)擰到一起,做好物業(yè)管理工作,保證雙方的合法權(quán)益。

(四)加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管。物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)的業(yè)主自治是通過(guò)業(yè)主大會(huì)實(shí)現(xiàn)的,由于種種原因業(yè)主大會(huì)一般一年內(nèi)也只召開(kāi) 1次或兩次,而大量日常公共事務(wù)通常都授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定并實(shí)施。業(yè)委會(huì)任期有限,結(jié)構(gòu)不穩(wěn),多為兼職,組織松散,多為公益,委員素質(zhì)參差不齊,在運(yùn)作中其法律地位又具有較大的不確定性,所以一旦形成授權(quán)范圍內(nèi)的工作失誤,或用權(quán)不當(dāng),造成業(yè)主、管理企業(yè)利益受損,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)很難讓當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以現(xiàn)階段亟待立法,明確有關(guān)部門增加相應(yīng)職責(zé)或成立專門組織對(duì)此類問(wèn)題進(jìn)行指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督,加大過(guò)程中的監(jiān)控或結(jié)果的執(zhí)法力度,確保業(yè)委會(huì)工作得以健康發(fā)展。

(五)業(yè)主委員會(huì)要規(guī)范自身的管理服務(wù)行為。社區(qū)管理項(xiàng)目各異,業(yè)主委員會(huì)的成員背景所屬不相同,確立一個(gè)大家共同的目標(biāo)是十分必要的,而且要用文字記錄下來(lái),使廣大業(yè)主真正體會(huì)到業(yè)主委員會(huì)“真心為民”的做法,而且能夠避免在管理實(shí)踐中經(jīng)常調(diào)整發(fā)展方向,使管理企業(yè)無(wú)所適從。也可以最大限度地避免內(nèi)部成員的分歧,一旦有了廣大業(yè)主共同認(rèn)可的發(fā)展方向,業(yè)主委員會(huì)在選聘、辭退物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)的交往中都能夠加以遵循,對(duì)各方都是十分有益的。實(shí)踐中關(guān)系融洽的項(xiàng)目都有模糊或清晰的發(fā)展方向與定位,而關(guān)系不好的項(xiàng)目大都是沒(méi)有共同的愿景。因此,明確愿景,形成共同的目的感和命運(yùn)感,是構(gòu)建和諧社區(qū)的基石。業(yè)委會(huì)應(yīng)妥善解決物管中的相關(guān)問(wèn)題,目前在社區(qū)管理中往往出現(xiàn)一些枝節(jié)問(wèn)題,影響正常的管理工作,這雖然不會(huì)影響整個(gè)社區(qū)管理事業(yè)的向前發(fā)展,但處理不好也會(huì)損害業(yè)主的整體利益。如:有的小區(qū)業(yè)主在欠繳多年各種管理費(fèi)的情況下仍然順利完成房屋買賣及相關(guān)過(guò)戶手續(xù),造成企業(yè)追繳困難,影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng),客觀上侵害了已交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。因此相關(guān)部門在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)應(yīng)由小區(qū)業(yè)委會(huì)會(huì)簽,確保全體業(yè)主的公共利益和合法權(quán)益。又如:《條例》第二十條規(guī)定“業(yè)委會(huì)應(yīng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安”,“業(yè)委會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)告之相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議”。這些規(guī)定有助于業(yè)主委員會(huì)的健康發(fā)展。

(六)建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。信任是我們開(kāi)展各項(xiàng)工作的基礎(chǔ),沒(méi)有信任,各項(xiàng)工作無(wú)處談起,為此,業(yè)主委員會(huì)必須摒棄業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是“對(duì)頭”的觀念。要主動(dòng)搭起信任的橋梁,坦誠(chéng)相待,在這樣一個(gè)平臺(tái)上認(rèn)識(shí)、溝通與交流。行業(yè)主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、新聞媒體應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度,提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會(huì)的支持。作為物業(yè)管理活動(dòng)的主體,業(yè)主應(yīng)該了解市場(chǎng)的規(guī)則、物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、自身的權(quán)益以及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,并自愿參與市場(chǎng)的活動(dòng)。提高業(yè)主物業(yè)管理的參與意識(shí),明確雙方的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)管理公司也應(yīng)該增加工作的透明度,雙方建立溝通渠道,尤其注重糾紛與投訴的處理,逐漸消除誤會(huì),相互信任,共同創(chuàng)造和諧的人文環(huán)境。社區(qū)一直是使人們相互合作和相互信賴的最強(qiáng)有力的機(jī)制,而在現(xiàn)實(shí)中已漸漸發(fā)生偏離,人們之間變得冷漠與疏遠(yuǎn)。為此委員會(huì)應(yīng)擔(dān)起此重任,行使“社區(qū)長(zhǎng)”的權(quán)利,找回失落的社區(qū),喚起業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共鳴,使大家都意識(shí)到自己是組織的一員。在這種認(rèn)識(shí)下,各種問(wèn)題都會(huì)變得簡(jiǎn)單而迎刃而解,各種矛盾也都變得無(wú)足輕重而煙消云散,各個(gè)方面的關(guān)系都會(huì)很融洽,提供服務(wù)、享受服務(wù)的雙方都會(huì)發(fā)現(xiàn)真正的快樂(lè)就在其中。

(七)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)聘請(qǐng)法律顧問(wèn)。根據(jù)外國(guó)物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗(yàn),由業(yè)主委員會(huì)出資聘請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理方面有專長(zhǎng)的律師作為業(yè)主委員會(huì)的法律顧問(wèn),能夠有效地對(duì)物業(yè)管理合同的簽訂及履行進(jìn)行審查和監(jiān)督,為業(yè)主委員會(huì)提供必要的法律幫助,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定、法律規(guī)定來(lái)盡職盡責(zé)地提供物業(yè)管理服務(wù)。雖然會(huì)因此增加業(yè)主的費(fèi)用支出,但對(duì)于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善,業(yè)主委員會(huì)這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會(huì)得到大力提倡。越來(lái)越多的業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到業(yè)主委員會(huì)在自己長(zhǎng)期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此,越來(lái)越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會(huì)的工作之中,這將增強(qiáng)業(yè)主以及居住人員對(duì)社區(qū)的歸屬感,提高對(duì)社區(qū)的信任,達(dá)到新型社區(qū)管理的人文境界。

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1008-6463(2010)01-0052-04

2009-09-15

廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)發(fā)展“十五”規(guī)劃 2006年度課題“城市社區(qū)青少年教育模式研究”(06GH—03);廣州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)發(fā)展“十五”規(guī)劃 2005年度課題“城市新型社區(qū)發(fā)展研究”(05YZ102)。

孫元 (1966-),女,山東泰安人,廣州大學(xué)公共管理學(xué)院社會(huì)學(xué)系副主任,副教授,主要研究方向?yàn)樯鐓^(qū)管理。

責(zé)任編輯 鄭百靈