侯偉

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的地位越來越重要，所占的比例越來越高，與人民群眾的生活緊密相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已成為關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展與金融安全的晴雨表。著力營(yíng)造一個(gè)和諧、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，意義重大，迫在眉睫。

隨著經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的不斷加劇、改革開放的不斷發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的步伐也隨之加快。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著一些困難，諸如土地緊張、材料漲價(jià)、供需矛盾等，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一路高攀，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)、銷售與需求矛盾日益突出的狀況。

一、現(xiàn)狀

金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，“房產(chǎn)熱”、“泡沫說”等說法不絕于耳，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，甚至頑強(qiáng)地一路瘋狂飚升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀究竟如何呢？

（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房產(chǎn)熱脹明顯

近年來，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度連續(xù)幾年達(dá)到10%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量好，速度快，不斷加快了我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程，使大量的農(nóng)村富余人口逐漸向城市轉(zhuǎn)移，必然拉動(dòng)了城市的住房消費(fèi)，從而為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的生機(jī)與活力。在推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。一方面由于房地產(chǎn)發(fā)展速度和品質(zhì)的不斷提升，刺激著購(gòu)買需求較強(qiáng)的消費(fèi)者逐步提升了消費(fèi)層次。另一方面，供需矛盾較為突出，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的超常規(guī)發(fā)展，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱脹逐漸明顯的不良趨勢(shì)。

（二）體制機(jī)制不夠完善，監(jiān)督制約乏力

長(zhǎng)期以來，受我國(guó)傳統(tǒng)體制機(jī)制的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督監(jiān)管力度不夠，必然導(dǎo)致了監(jiān)督制約乏力的現(xiàn)象。健全完善的體制、機(jī)制是落實(shí)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要保證，也是強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要手段。要通過體制、機(jī)制革新，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著科學(xué)化、規(guī)范化、合理化方向發(fā)展。因此，建立健全體制、機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督制約力度，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速健康發(fā)展，就顯得尤為重要，迫在眉睫，意義重大，影響深遠(yuǎn)。

（三）房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快，房市價(jià)格過高

房市發(fā)展過快，價(jià)格過高是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征之一。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)投資幾乎每年以25%左右的速度遞增，在我國(guó)依然沒有形成強(qiáng)大購(gòu)買需求市場(chǎng)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展已經(jīng)超過了我國(guó)消費(fèi)者的承受能力。形成了總量充足，高檔次房地產(chǎn)發(fā)展速度沒有放緩，消費(fèi)滯后的情況。價(jià)格嚴(yán)重超過了消費(fèi)者的承受極限。

（四）房產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不高，供需矛盾突出

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一種奇怪的現(xiàn)象，一方面，開發(fā)商一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，從而忽視了房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，造成了許多新建房屋技術(shù)含量低，質(zhì)量不高，嚴(yán)重地?fù)p害著消費(fèi)者的利益。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，伴隨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速膨脹，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。房地產(chǎn)的消費(fèi)需求并沒有因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響受到制約。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的難度在不斷增加，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的旺盛，助推著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

（五）消費(fèi)觀念更新加快，配套政策滯后

經(jīng)濟(jì)全球化不僅刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展，也不斷地改變、催生和更新著人們的消費(fèi)觀念。上個(gè)世紀(jì)80年代以來，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的作用下，絕大多數(shù)購(gòu)房者不是等到有錢后再去買房子，而是充分利用住房公積金、按揭、銀行貸款等方式來提前實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)70%以上的購(gòu)房者都是選擇銀行貸款方式購(gòu)買住房，而開發(fā)、按揭等銀行貸款的不斷增加與注入，已經(jīng)成為了支撐我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源的主要渠道。此外，我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)配套政策嚴(yán)重滯后，極大地制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速健康發(fā)展。

二、策略

筆者認(rèn)為，有效解決上述困難與矛盾，應(yīng)當(dāng)在以下幾個(gè)方面去努力：

（一）認(rèn)真汲取教訓(xùn)，高度關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金泡沫和超常規(guī)發(fā)展的主導(dǎo)因素之一。如何從中汲取教訓(xùn)，鞏固我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與快速發(fā)展就顯得尤其重要。盡管我國(guó)不可能發(fā)生類似的次貸危機(jī)，但是，我們也必須深刻汲取次貸危機(jī)的教訓(xùn)，切實(shí)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)體制機(jī)制改革步伐，從中尋找差距，彌補(bǔ)不足。完全徹底地走出次貸危機(jī)的陰影，是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過程，需要全社會(huì)的共同參與和各方面的共同支持，更受到政策、技術(shù)、市場(chǎng)、環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響與制約。必須在高度關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，充分估計(jì)發(fā)展中可能存在的困難和問題，認(rèn)真采取積極有效的措施加以研究解決，防止我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過度膨脹，并與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相統(tǒng)一，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展。

（二）堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定

近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入增長(zhǎng)速度，脫離尋常百姓實(shí)際需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的，也是不長(zhǎng)久的。此外，房?jī)r(jià)上漲過快，既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)展，也不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，更是與構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)宏偉目標(biāo)相背離。因此，我們必須堅(jiān)持走科學(xué)發(fā)展之路，堅(jiān)持以人為本，以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為出發(fā)點(diǎn)，把解決房地產(chǎn)供需矛盾作為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，既促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，又使房?jī)r(jià)回歸至合理，最大限度地滿足尋常百姓的需求，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）強(qiáng)化宏觀調(diào)控，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

要立足于全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展觀，通過適當(dāng)?shù)母母锱c調(diào)整，積極健全完善稅收、信貸、消費(fèi)等有關(guān)政策措施，切實(shí)加大宏觀調(diào)控的力度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展。近年來，我國(guó)先后出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸攀升，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，無疑反映出來對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的失敗。對(duì)此，我們必須進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，全面落實(shí)宏觀調(diào)控方針政策，堅(jiān)持宏觀調(diào)控的決心不變、力度不減、方向不改，必須全面把握政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，正確掌握我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）調(diào)整土地政策，積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)

調(diào)控好土地市場(chǎng)，就能調(diào)控其他資源的投入量和投入方向，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。由于土地的特殊性，決定了土地不僅可以進(jìn)行土地內(nèi)部的自我調(diào)控，如耕地資源保護(hù)、土地利用合理規(guī)劃等，還可以作為參與到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的調(diào)控，與其他相關(guān)要素緊密聯(lián)系、相互促進(jìn)、相互制約、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。但是，政府的土地政策不能過分地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運(yùn)作。只有這樣才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的安定繁榮。同時(shí)，要合理引導(dǎo)資本雄厚、有實(shí)力優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，通過收購(gòu)、重組、兼并等方式，組建大型企業(yè)或集團(tuán)，推行項(xiàng)目合作，加快開發(fā)進(jìn)度。

（五）營(yíng)造宣傳氛圍，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)

加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宣傳力度，更好更快地把房屋銷售出去，顯得尤其重要。要建立健全房產(chǎn)預(yù)警和信息發(fā)布機(jī)制，要適時(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析和信息披露，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。要正確分析和把握房地產(chǎn)的市場(chǎng)走向，通過輿論引導(dǎo)消費(fèi)者正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從而進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心，做到理性投資和消費(fèi)。同時(shí)，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商努力盤活市場(chǎng)，合理界定發(fā)展定位，科學(xué)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，做到利潤(rùn)取向明確，防止房地產(chǎn)開發(fā)商采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)措施、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和消費(fèi)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速健康發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)業(yè)具有兩面性，一方面作為拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒龀趾桶l(fā)展。另一方面，又作為一個(gè)容易產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫的行業(yè)，應(yīng)當(dāng)受到制約與規(guī)范。因此，要切實(shí)解決好房地產(chǎn)業(yè)具有兩面性的問題，保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速健康發(fā)展，我們就必須不斷創(chuàng)新我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，使其既能發(fā)揮拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，又能有效防止房?jī)r(jià)的非正常上漲。在后危機(jī)時(shí)代，我們要努力營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，不斷深入改革開放，加快城鄉(xiāng)一體化步伐，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。