周斯黎，曾怡喬，徐紹涵

（湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源環(huán)境學(xué)院，湖南 長沙 410128）

1 前言

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高以及城市化的逐步推進(jìn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期。由于城市人口的急劇增長，居民對居住空間的需求量不斷增強(qiáng)，導(dǎo)致我國的商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)上漲趨勢，甚至出現(xiàn)了房價(jià)不合理的上漲趨勢。商品房價(jià)格不僅僅是反映市場經(jīng)濟(jì)活躍程度的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是反映國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房價(jià)上漲過快，必然引起社會方方面面的關(guān)注。在市場完善的情況下一般來說，商品房價(jià)格的高低是由市場的供求情況來決定的，在目前我國住房市場還不太完善的情況下，經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系決定價(jià)格這一理論就不完全適用了，我國的房地產(chǎn)業(yè)是政府高度介入的一個(gè)行業(yè)，因此房價(jià)并不完全是經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用的結(jié)果，非經(jīng)濟(jì)因素同樣對房價(jià)的上漲起到一定的影響作用。

2 商品房價(jià)高漲的非經(jīng)濟(jì)因素分析

2.1 政府因素

近年來我國在打造城市競爭力的同時(shí)一直陷入在一個(gè)誤區(qū)——不少地方官員一談到城市競爭力就是如何經(jīng)營城市。經(jīng)營城市的核心內(nèi)容就是經(jīng)營土地以盤活整個(gè)城市的存量資產(chǎn)，并為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)聚攏資金。其中，有兩個(gè)動機(jī)促使地方政府更樂于房價(jià)維持在高水平上。一是追求GDP和增加財(cái)政收入，另一個(gè)是由于土地增殖，也促使擁有大量土地的政府獲益匪淺。一旦政府的權(quán)力陷入市場的運(yùn)作中，如果對這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，那么政府就必然利用其掌握的權(quán)力來掠奪企業(yè)、百姓的財(cái)富與資源。當(dāng)這種經(jīng)營城市轉(zhuǎn)化為一種企業(yè)行為時(shí)，不僅惡化了整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，也破壞了城市居民的生存條件。也正因?yàn)榈胤秸畬Τ鞘械慕?jīng)營，使得我國在極短的時(shí)間內(nèi)，社會財(cái)富向少數(shù)聚集、向少數(shù)企業(yè)聚集，導(dǎo)致了社會財(cái)富嚴(yán)重的分配不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會矛盾也由此而來。

2.2 制度因素

（1）住房保障制度的缺乏。從住房實(shí)物分配開始，我國實(shí)行的是全民住房社會保障性配給制度，而貨幣分配則實(shí)行的是大多數(shù)居民完全市場化選擇的住房消費(fèi)制度。在住房制度改革中，政府忽略了應(yīng)承擔(dān)的彌補(bǔ)收入差別引起的低收入家庭住房保障的責(zé)任，部分地方政府因擔(dān)心經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的供應(yīng)量加大，影響城市土地出讓的收入，影響城市建設(shè)資金的來源，相應(yīng)減少甚至取消了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，使國家批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)計(jì)劃沒有真正得到落實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)普遍不足，中低收入群體被迫購買價(jià)格昂貴的商品房。同時(shí)，由于對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的入住者缺乏有效的界定機(jī)制，導(dǎo)致高收入者利用經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格優(yōu)勢，通過房產(chǎn)投資賺取更大的利益，即經(jīng)濟(jì)適用房“富人化”。我國經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)普遍不足及對入住者缺乏有效界定，使中低收入群體被迫購買價(jià)格昂貴的商品房，這在很大程度上推動了商品房價(jià)的上漲。

（2）房屋預(yù)售制度和房地產(chǎn)金融制度不健全。隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場日益活躍，一種新型的房屋銷售制度——商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購者，由預(yù)購者根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法取得房屋所有權(quán)的一種商品房銷售形式。相對于現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開發(fā)吸收資金，對于解決房屋在開發(fā)建設(shè)中資金不足的問題起重要作用。盡管房屋預(yù)售制度曾大大推動了中國房地產(chǎn)市場的繁榮程度，但因?yàn)轭A(yù)售制度在我國還剛剛起步，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相對欠缺，現(xiàn)行立法還不夠完善，不可避免的也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷掠奪社會財(cái)富、民眾財(cái)富制造了可乘之機(jī)：通過“炒樓花”制造出樓市供應(yīng)的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高房價(jià)；將已抵押的房屋再預(yù)售，將已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售。目前商品房預(yù)售制度遭遇了前所未有的質(zhì)疑與指責(zé)，預(yù)售制度能否繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展已成為人們不得不認(rèn)真思考的重要問題。

2.3 開發(fā)商因素

（1）“囤售”現(xiàn)象。“囤售”現(xiàn)象在全國各大城市的房地產(chǎn)市場屢見不鮮。開發(fā)商們一邊囤地一邊喊地荒，一邊囤售一邊喊旺銷，試圖造成人為的緊張，以賣得高房價(jià)。開發(fā)商囤積房源嚴(yán)重的干擾了市場信息與消費(fèi)預(yù)期，嚴(yán)重的扭曲了供求信息，使得市場秩序遭到了破壞，無形之中就增加了商品房的成本，提高了商品房的價(jià)格，房價(jià)出現(xiàn)非理性上揚(yáng)。

（2）投機(jī)行為。住房是滿足居民基本生存要求的最終成品，但是在暴利回報(bào)的刺激下，一些人將生存必須品變?yōu)榱酥虚g產(chǎn)品進(jìn)行投資，人為炒作形成了虛假的需求現(xiàn)象，人為減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，造成高購買力的假象，推動房價(jià)漲幅過快。同時(shí)，股市低靡、債市盤小、社會資金投資渠道單一，在這種情況下，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)資金，成為企業(yè)最主要的資金來源。部分城市房價(jià)上漲過快，社會預(yù)期較高的情況下，局部性投資需求迅速擴(kuò)大，加劇了投機(jī)炒作。

2.4 心理預(yù)期因素

恐慌心理是指消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展缺乏樂觀的預(yù)期，在新樓開盤時(shí)所出現(xiàn)的搶購、熱銷、晝夜排隊(duì)等現(xiàn)象，都是這種恐慌心理的外在表現(xiàn)。一些消費(fèi)者更是沒有明確的購買目的，看到別人購買自己也跟著購買。這是消費(fèi)者的從眾心理在作祟，影響了需求市場的擴(kuò)大。同時(shí)，“買漲不買跌”的購房心態(tài)也成為了房價(jià)上漲的內(nèi)在因素。

3 緩解商品房價(jià)非理性上漲的措施與建議

3.1 加強(qiáng)土地政策調(diào)整，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

切實(shí)加強(qiáng)對土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房住房供應(yīng)。政府可以通過土地供應(yīng)政策來優(yōu)化房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立起中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)的保障機(jī)制；可以根據(jù)市場的需求結(jié)構(gòu)，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從嚴(yán)控制高檔商品房、別墅和商業(yè)用地的供應(yīng)量，加大中低價(jià)位商品住宅用地的供應(yīng)比例；在供求矛盾突出、房價(jià)上漲較快的地區(qū)，在保護(hù)耕地、從嚴(yán)供地的基本國策下，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小戶型商品住宅建設(shè)的土地供應(yīng)，緩解當(dāng)前中低價(jià)位商品住宅供地不足的矛盾；抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率。

3.2 嚴(yán)格控制地方政府土地財(cái)政行為

從根本上改變經(jīng)營城市的觀念，走出賣地生財(cái)?shù)哪Ｊ剑环矫婕哟髮Φ胤截?cái)政的撥款，減小地方政府的財(cái)政壓力，降低地方政府對土地財(cái)政的依賴；另一方面，從制度上打破政府壟斷土地一級市場的格局，改變地方政府作為建設(shè)用地的土地經(jīng)營者的角色，形成多元化的城市公共投資機(jī)制。

3.3 完善經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等住房保障制度

明確各級地方政府的責(zé)任：制定相關(guān)的法律法規(guī)，將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量和時(shí)間明確上升為法律法規(guī)來要求地方政府執(zhí)行；將住房保障納入目標(biāo)責(zé)任制管理，建立住房保障制度建設(shè)的推進(jìn)機(jī)制，建立地契檢查制度和責(zé)任追究制度，從制度上斷絕了地方政府的不作為；成立專門的、以發(fā)展公共住宅為職能的機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)公共住宅的管理，制定完整的經(jīng)濟(jì)適用房建造計(jì)劃，并向社會公布，接受群眾監(jiān)督，以確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)順利進(jìn)行。

政府應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象申請審查制度。嚴(yán)格審查購買經(jīng)濟(jì)適用房者的條件，使廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房真正落實(shí)到中低收入階層和弱勢群體的手中。保證經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格控制在中低收入階層經(jīng)濟(jì)能力所能承擔(dān)的范圍內(nèi)，為防止公共資源的培植出現(xiàn)嚴(yán)重畸形，必須嚴(yán)厲懲處侵占者。

3.4 完善商品房預(yù)售制度和房地產(chǎn)金融體系

（1）盡快建立完善約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后經(jīng)營活動的保障機(jī)制。

（2）應(yīng)當(dāng)將預(yù)售活動監(jiān)管中專業(yè)性較強(qiáng)的部分交由專業(yè)人士或者專業(yè)機(jī)構(gòu)完成。

（3）加強(qiáng)執(zhí)法力度，營造誠實(shí)守信的市場環(huán)境。

（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。

（5）必須建立保證交易雙方信息對稱、地位平等的完善機(jī)制。

3.5 抑制過度投機(jī)行為

要解決投機(jī)的根本方法仍然是增大供給以根除因短缺而一直投機(jī)，使市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行；其次是對投機(jī)行為設(shè)置更高的成本，房地產(chǎn)的投機(jī)成本越低，就越容易刺激房地產(chǎn)投機(jī)并造成住宅價(jià)格過高；第三，改變?nèi)藗兊念A(yù)期，使住宅成為正常商品而非投機(jī)商品。

3.6 建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，同時(shí)建立相關(guān)處罰開發(fā)商的制度

政府相關(guān)部門要制定明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，對不守信用、屢次違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行處理，限制這些違約企業(yè)再次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；制定相關(guān)的、清晰可操作的合同標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)購房者的利益；建立相應(yīng)的投訴、仲裁、補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制，降低和減少消費(fèi)者的損失；對住房預(yù)售資金還可采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門賬號等方式來管理。通過多種手段的綜合運(yùn)用，形成一個(gè)完整的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條，確保廣大群眾的合法權(quán)益不受侵害。

3.7 完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布機(jī)制

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布機(jī)制，使土地的供應(yīng)量真正能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗?yīng)量。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，各新聞媒體要全面、客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場情況，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求。

3.8 引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費(fèi)觀念

在改革住房制度的過程中，為了引導(dǎo)城市居民觀念的轉(zhuǎn)變，在輿論導(dǎo)向上是引導(dǎo)居民通過市場化的方式去解決住房問題。這樣導(dǎo)致的后果是無論貧富，人人都希望擁有自己的住房，造成對商品房的市場需求不斷擴(kuò)大。我國城市居民也應(yīng)當(dāng)逐步樹立住房消費(fèi)量力而行的觀念，不要人云亦云、一擁而上，切忌從眾心理。

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